作者 繆建民

　　作者系中國(guó)人壽保險(xiǎn)(集團(tuán))公司副總裁

　　修訂后的新《保險(xiǎn)法》首次允許保險(xiǎn)資金可以投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，這不僅可以拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，更重要的是房地產(chǎn)投資還將有助于優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置。

　　隨著新《保險(xiǎn)法》的正式實(shí)施，保險(xiǎn)資金被允許投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)，這一信息是否會(huì)因?yàn)榉康禺a(chǎn)市場(chǎng)增溫而備受市場(chǎng)關(guān)注？但依筆者之見(jiàn)，我們更要關(guān)注投資不動(dòng)產(chǎn)對(duì)優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置的積極意義。

　　其實(shí)，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)，既不會(huì)沖擊或增溫房地產(chǎn)市場(chǎng)(特別是住宅市場(chǎng))，也不會(huì)影響到事關(guān)老百姓“衣食住行”的民生問(wèn)題。

　　這是因?yàn)�，保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)有兩大特征：一是從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，保險(xiǎn)企業(yè)投資不動(dòng)產(chǎn)主要是以商業(yè)地產(chǎn)為主的。商業(yè)地產(chǎn)與住宅市場(chǎng)是兩個(gè)完全不同的市場(chǎng)，這包括租金回報(bào)率、價(jià)格走勢(shì)及投資回報(bào)等不一致。從總體上看，我國(guó)的住宅投資回報(bào)要遠(yuǎn)高于商業(yè)地產(chǎn)。所以，主要是出于資產(chǎn)負(fù)債匹配及對(duì)沖通脹、替代固息產(chǎn)品等因素的考慮，保險(xiǎn)資金投資房地產(chǎn)不會(huì)沖擊住宅市場(chǎng)；二是保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)不需要向銀行融資，因此也不會(huì)帶來(lái)融資杠桿化的風(fēng)險(xiǎn)。

　　從目前來(lái)看，保險(xiǎn)企業(yè)從事房地產(chǎn)投資主要有實(shí)物投資與金融投資兩種選擇。其中，實(shí)物投資是直接買(mǎi)不動(dòng)產(chǎn)，金融投資是買(mǎi)房地產(chǎn)股。一般而言，保險(xiǎn)企業(yè)可以根據(jù)對(duì)二者的收益性、流動(dòng)性、價(jià)格穩(wěn)定性、實(shí)用性等因素的比較決定采用哪種投資方式。例如，歐美市場(chǎng)的歷史數(shù)據(jù)顯示，房地產(chǎn)的貝塔系數(shù)介于0.4至0.7之間，價(jià)格的系統(tǒng)風(fēng)險(xiǎn)比房地產(chǎn)股要小，但地產(chǎn)股的流動(dòng)性卻遠(yuǎn)遠(yuǎn)好于房地產(chǎn)。所以，有許多因素會(huì)影響保險(xiǎn)資金對(duì)不動(dòng)產(chǎn)的投資方式選擇。另外，在可以預(yù)見(jiàn)的將來(lái)，投資房地產(chǎn)信托基金(REITs)不太可能成為我國(guó)保險(xiǎn)資金投資不動(dòng)產(chǎn)的主流形式。

　　確實(shí)，保險(xiǎn)企業(yè)通過(guò)投資不動(dòng)產(chǎn)，不僅可以拓寬保險(xiǎn)資金的投資范圍，而且更重要的是房地產(chǎn)投資還將有助于保險(xiǎn)資產(chǎn)的優(yōu)化配置。

　　第一，房地產(chǎn)投資是資產(chǎn)負(fù)債匹配的一個(gè)重要途徑。從目前來(lái)看，保險(xiǎn)企業(yè)在總體上還缺乏與其負(fù)債相匹配的資產(chǎn)�，F(xiàn)在，可以匹配長(zhǎng)期負(fù)債的資產(chǎn)主要為金融機(jī)構(gòu)的長(zhǎng)期金融債券，但這類(lèi)金融債券的規(guī)模有限且流動(dòng)性不高。因此，長(zhǎng)期性負(fù)債就有了資產(chǎn)匹配多元化的要求，包括房地產(chǎn)在內(nèi)的不動(dòng)產(chǎn)投資可以成為一種匹配長(zhǎng)期負(fù)債的新選擇。

　　第二，在高通脹環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資是對(duì)沖通脹的一個(gè)重要手段。在保險(xiǎn)企業(yè)的資產(chǎn)組合中，目前約占80%比重的保險(xiǎn)資金配置在固息產(chǎn)品上，這將不利于保險(xiǎn)企業(yè)應(yīng)對(duì)通脹風(fēng)險(xiǎn)的考驗(yàn)。值得注意的是，目前保險(xiǎn)資金還不能通過(guò)購(gòu)買(mǎi)與通脹掛鉤的產(chǎn)品(如Tips)、買(mǎi)賣(mài)黃金和投資大宗商品(如石油等)等三種傳統(tǒng)手段來(lái)對(duì)沖通脹。在不能有效對(duì)沖通脹風(fēng)險(xiǎn)的情況下，大量固息產(chǎn)品在通脹來(lái)臨時(shí)會(huì)面臨浮虧風(fēng)險(xiǎn)。因此，在當(dāng)前通脹預(yù)期上升的環(huán)境下，可以投資包括房地產(chǎn)在內(nèi)的實(shí)物資產(chǎn)，不失為是對(duì)沖通脹的一種可行手段。

　　同樣，在低通脹的環(huán)境下，不動(dòng)產(chǎn)投資也可作為固息產(chǎn)品的一種替代工具。以商業(yè)地產(chǎn)投資為例，如果不考慮房?jī)r(jià)本身變化，現(xiàn)在國(guó)內(nèi)一線(xiàn)城市中商業(yè)地產(chǎn)的租金收益率大概在5%-7%之間，它的收益率就要比大多數(shù)固息產(chǎn)品好。這樣，保險(xiǎn)企業(yè)就可以將不動(dòng)產(chǎn)投資作為部分固息產(chǎn)品的替代工具之一。

　　第三，在快速城市化過(guò)程中，不動(dòng)產(chǎn)投資也可以成為保險(xiǎn)資金分享社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的一種重要途徑。在快速城市化的發(fā)展階段，房地產(chǎn)價(jià)格存在趨勢(shì)性的上漲特征。日本的房地產(chǎn)價(jià)格從1960年代開(kāi)始攀升，到了1970年代出現(xiàn)過(guò)一波調(diào)整，最終一路上漲至1989年。同樣，我國(guó)也經(jīng)歷了從1998到2008年的10年快速城市化發(fā)展進(jìn)程，這也是中國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格快速上升的過(guò)程，參與這個(gè)過(guò)程是分享社會(huì)財(cái)富增長(zhǎng)的重要手段。

　　盡管房地產(chǎn)投資對(duì)優(yōu)化保險(xiǎn)資產(chǎn)配置有積極影響，但我們也要看到，房地產(chǎn)投資也存在著流動(dòng)性、地域及管理等方面風(fēng)險(xiǎn)，因此，保險(xiǎn)資產(chǎn)在房地產(chǎn)投資方面的配置比例不宜過(guò)高。從全球經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，房地產(chǎn)在保險(xiǎn)資產(chǎn)組合中占比多數(shù)低于5%，有的國(guó)家占比僅為1%。

　　由此觀之，新的《保險(xiǎn)法》生效以后，一旦監(jiān)管政策允許將一部分保險(xiǎn)資金配置到不動(dòng)產(chǎn)，這對(duì)保險(xiǎn)企業(yè)分散風(fēng)險(xiǎn)、優(yōu)化資產(chǎn)組合、改善資產(chǎn)組合收益及分享未來(lái)中國(guó)經(jīng)濟(jì)高速發(fā)展帶來(lái)的財(cái)富創(chuàng)造機(jī)遇都具有十分積極的意義。