摘要：眾所周知，中國的股市和樓市基本都是政策市，所謂“炒股要聽黨的話”雖是一句戲言，但是調(diào)控當局手握大量資源，包括政策資源，足以對資本市場和房地產(chǎn)市場形成強大影響力，這一點應(yīng)該毋庸置疑。承認了這個前提，我們才能來討論問題。

　　在11月1日舉行的“2009中國地產(chǎn)年會暨中國人居60年高峰論壇”活動中，國金證券首席經(jīng)濟學家金巖石再次祭出了“5年房價翻番論”，稱“以2009年1月1日的城市可比均價為基準，未來5年之內(nèi)，房價至少再翻一番，上海會出現(xiàn)30萬元每平方米的天價豪宅”。

　　對于類似的言論，公眾早已見怪不怪，更有激憤的網(wǎng)民對此予以抨擊，認為專家是在替利益集團說話，是在為房地產(chǎn)發(fā)展商背書。這樣的爭論與紛擾，恰讓我們想起2007～2008年頗受輿論關(guān)注的牛刀與徐滇慶對賭深圳房價的新聞事件：2007年7月，北大教授徐滇慶與評論人牛刀打賭，預測深圳房價會漲，并聲稱如果房價降了就登整版文章向深圳市民“道歉”。2008年7月，深圳房價低于2007年同期，徐滇慶登報道歉。不同的是，金巖石的言論雖然屢遭質(zhì)疑，但是沒有人出來對賭；相同的是，兩人都是在房價高位繼續(xù)看多樓市，只不過，金巖石“聰明地”把預測時段拉長了一些。

　　近年來，房價的漲跌早就成為社會公共問題和公眾的焦慮所在，面對異常龐雜的迷局，廣大“準房奴”需要的是理性判斷和符合實際情況的分析。拋開我們對“5年房價翻番論”的激憤和偏執(zhí)的情緒，筆者對于金巖石的此番論斷也不敢茍同。

　　眾所周知，中國的股市和樓市基本都是政策市，所謂“炒股要聽黨的話”雖是一句戲言，但是調(diào)控當局手握大量資源，包括政策資源，足以對資本市場和房地產(chǎn)市場形成強大影響力，這一點應(yīng)該毋庸置疑。承認了這個前提，我們才能來討論問題。

　　就深圳本地而言，最近一位對房地產(chǎn)走勢預測失誤的專家當屬深圳大學的國世平教授，國教授年初在公開場合曾言：“今年對房地產(chǎn)市場而言是寒冬，明年則是隆冬。”話音未落，深圳房價飆升，從2月份的新房成交均價10770元/平方米的低點上漲94%，9月深圳新房成交均價達到20940元/平方米，再創(chuàng)歷史新高。國教授的判斷出現(xiàn)偏差，主要原因在于低估了國家4萬億投資以及諸多優(yōu)惠政策對房地產(chǎn)市場信心的影響。換言之，房地產(chǎn)市場在以往的政策環(huán)境下，的確極有可能出現(xiàn)國教授所言的“寒冬”和“隆冬”，但是救市政策的力量強行扭轉(zhuǎn)了這一趨勢，使得他的預測落空。

　　回到金巖石的言論上，“5年房價翻番”是否有實現(xiàn)的可能呢？筆者認為取決于當下房價所處的區(qū)間和相關(guān)政策是否出現(xiàn)調(diào)整。

　　現(xiàn)在的房價處于怎樣的區(qū)間？用股市來打比方就是———目前房價處于6000點甚至7000點，因為房價在諸多城市已經(jīng)超越了2007年的價位。更可怕的是，因為政府調(diào)控政策的原因，樓市并沒有如股市一樣探底1600點，也就是說它的風險始終沒有徹底釋放，更遑論風險教育的完成。經(jīng)過一輪剛需釋放的銷售狂潮之后，房價再漲需要投資客接盤，可是自9月以來的價漲量縮說明，投資客也不傻，他們在猶豫，他們在出貨。

　　沒錯，股市已經(jīng)漲了接近一倍，可是，股市是從1600點漲上來的一倍，而樓市是略有下探之后昂首沖擊2007年高點的瘋狂，二者不可同日而語。在目前這個階段，房產(chǎn)越來越多地具有投資品的屬性，是投資品就要有調(diào)整，就要有漲有跌。在現(xiàn)在的價位區(qū)間鼓吹“5年房價翻番”，誤導公眾的可能性很大，我們不要忘記1997年亞洲金融風暴的教訓。以近在咫尺的香港為例，當年買房被套的業(yè)主還有相當一部分沒有解套。

　　其次就是政策風險的問題。確切地說，無論從國際金融局勢還是從國內(nèi)貨幣政策來審慎觀察，流動性最寬松的時候已經(jīng)過去。澳大利亞、以色列、印度以及挪威相繼宣布加息，客觀上將起到抑止貨幣流動性和經(jīng)濟可能過熱的效果。就中國而言，媒體以及專家都在討論明年加息的問題，加息對于房地產(chǎn)市場意味著壓力倍增。必須看到的是，調(diào)控當局一旦開始加息，出于“管理通脹預期”的需要，此后有極大可能進入加息通道，這對房地產(chǎn)市場而言絕非喜訊。

　　至于更為微觀的二套房貸政策目前也已有收緊趨勢，最新的消息是“上海二套房貸被全面收緊，利率上已很難獲得任何優(yōu)惠，甚至有國有銀行對二套房貸開始施行一刀切的基準利率上調(diào)10%的政策”。二套房貸政策的收緊將極大地震懾投資客，在這種情況下大談“5年房價翻番”風險很大。

　　在5年的時間坐標中來看，其他影響房地產(chǎn)市場價格的因素包括物業(yè)稅推出、經(jīng)濟模式調(diào)整等，任何一個因素得以落實，都將極大地影響房地產(chǎn)市場的長期走勢。何況還有我們目前難以判斷的地方政府財政收入來源的改變等。金巖石博士面對如此之多的變數(shù)仍力主“5年房價翻番論”，確實讓人困惑。

　　所幸，從金巖石博士以往的預測記錄來看，準確率比較低，筆者對“金巖石本輪股市反彈預測基本不靠譜，3年預測命中27%”(《新快報》2009年07月18日)的新聞還記憶猶新，所以，我們或許可以把他的話作為參考或者反向指標，而不是當作奮不顧身投入樓市的指導意見。（□王曉）