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    “五年房?jī)r(jià)翻番”需看政策臉色
2009年11月03日 17:32 來(lái)源:南方都市報(bào) 發(fā)表評(píng)論  【字體:↑大 ↓小

  摘要:眾所周知,中國(guó)的股市和樓市基本都是政策市,所謂“炒股要聽黨的話”雖是一句戲言,但是調(diào)控當(dāng)局手握大量資源,包括政策資源,足以對(duì)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形成強(qiáng)大影響力,這一點(diǎn)應(yīng)該毋庸置疑。承認(rèn)了這個(gè)前提,我們才能來(lái)討論問題。

  在11月1日舉行的“2009中國(guó)地產(chǎn)年會(huì)暨中國(guó)人居60年高峰論壇”活動(dòng)中,國(guó)金證券首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家金巖石再次祭出了“5年房?jī)r(jià)翻番論”,稱“以2009年1月1日的城市可比均價(jià)為基準(zhǔn),未來(lái)5年之內(nèi),房?jī)r(jià)至少再翻一番,上海會(huì)出現(xiàn)30萬(wàn)元每平方米的天價(jià)豪宅”。

  對(duì)于類似的言論,公眾早已見怪不怪,更有激憤的網(wǎng)民對(duì)此予以抨擊,認(rèn)為專家是在替利益集團(tuán)說(shuō)話,是在為房地產(chǎn)發(fā)展商背書。這樣的爭(zhēng)論與紛擾,恰讓我們想起2007~2008年頗受輿論關(guān)注的牛刀與徐滇慶對(duì)賭深圳房?jī)r(jià)的新聞事件:2007年7月,北大教授徐滇慶與評(píng)論人牛刀打賭,預(yù)測(cè)深圳房?jī)r(jià)會(huì)漲,并聲稱如果房?jī)r(jià)降了就登整版文章向深圳市民“道歉”。2008年7月,深圳房?jī)r(jià)低于2007年同期,徐滇慶登報(bào)道歉。不同的是,金巖石的言論雖然屢遭質(zhì)疑,但是沒有人出來(lái)對(duì)賭;相同的是,兩人都是在房?jī)r(jià)高位繼續(xù)看多樓市,只不過(guò),金巖石“聰明地”把預(yù)測(cè)時(shí)段拉長(zhǎng)了一些。

  近年來(lái),房?jī)r(jià)的漲跌早就成為社會(huì)公共問題和公眾的焦慮所在,面對(duì)異常龐雜的迷局,廣大“準(zhǔn)房奴”需要的是理性判斷和符合實(shí)際情況的分析。拋開我們對(duì)“5年房?jī)r(jià)翻番論”的激憤和偏執(zhí)的情緒,筆者對(duì)于金巖石的此番論斷也不敢茍同。

  眾所周知,中國(guó)的股市和樓市基本都是政策市,所謂“炒股要聽黨的話”雖是一句戲言,但是調(diào)控當(dāng)局手握大量資源,包括政策資源,足以對(duì)資本市場(chǎng)和房地產(chǎn)市場(chǎng)形成強(qiáng)大影響力,這一點(diǎn)應(yīng)該毋庸置疑。承認(rèn)了這個(gè)前提,我們才能來(lái)討論問題。

  就深圳本地而言,最近一位對(duì)房地產(chǎn)走勢(shì)預(yù)測(cè)失誤的專家當(dāng)屬深圳大學(xué)的國(guó)世平教授,國(guó)教授年初在公開場(chǎng)合曾言:“今年對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言是寒冬,明年則是隆冬!痹捯粑绰,深圳房?jī)r(jià)飆升,從2月份的新房成交均價(jià)10770元/平方米的低點(diǎn)上漲94%,9月深圳新房成交均價(jià)達(dá)到20940元/平方米,再創(chuàng)歷史新高。國(guó)教授的判斷出現(xiàn)偏差,主要原因在于低估了國(guó)家4萬(wàn)億投資以及諸多優(yōu)惠政策對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)信心的影響。換言之,房地產(chǎn)市場(chǎng)在以往的政策環(huán)境下,的確極有可能出現(xiàn)國(guó)教授所言的“寒冬”和“隆冬”,但是救市政策的力量強(qiáng)行扭轉(zhuǎn)了這一趨勢(shì),使得他的預(yù)測(cè)落空。

  回到金巖石的言論上,“5年房?jī)r(jià)翻番”是否有實(shí)現(xiàn)的可能呢?筆者認(rèn)為取決于當(dāng)下房?jī)r(jià)所處的區(qū)間和相關(guān)政策是否出現(xiàn)調(diào)整。

  現(xiàn)在的房?jī)r(jià)處于怎樣的區(qū)間?用股市來(lái)打比方就是———目前房?jī)r(jià)處于6000點(diǎn)甚至7000點(diǎn),因?yàn)榉績(jī)r(jià)在諸多城市已經(jīng)超越了2007年的價(jià)位。更可怕的是,因?yàn)檎{(diào)控政策的原因,樓市并沒有如股市一樣探底1600點(diǎn),也就是說(shuō)它的風(fēng)險(xiǎn)始終沒有徹底釋放,更遑論風(fēng)險(xiǎn)教育的完成。經(jīng)過(guò)一輪剛需釋放的銷售狂潮之后,房?jī)r(jià)再漲需要投資客接盤,可是自9月以來(lái)的價(jià)漲量縮說(shuō)明,投資客也不傻,他們?cè)讵q豫,他們?cè)诔鲐洝?/p>

  沒錯(cuò),股市已經(jīng)漲了接近一倍,可是,股市是從1600點(diǎn)漲上來(lái)的一倍,而樓市是略有下探之后昂首沖擊2007年高點(diǎn)的瘋狂,二者不可同日而語(yǔ)。在目前這個(gè)階段,房產(chǎn)越來(lái)越多地具有投資品的屬性,是投資品就要有調(diào)整,就要有漲有跌。在現(xiàn)在的價(jià)位區(qū)間鼓吹“5年房?jī)r(jià)翻番”,誤導(dǎo)公眾的可能性很大,我們不要忘記1997年亞洲金融風(fēng)暴的教訓(xùn)。以近在咫尺的香港為例,當(dāng)年買房被套的業(yè)主還有相當(dāng)一部分沒有解套。

  其次就是政策風(fēng)險(xiǎn)的問題。確切地說(shuō),無(wú)論從國(guó)際金融局勢(shì)還是從國(guó)內(nèi)貨幣政策來(lái)審慎觀察,流動(dòng)性最寬松的時(shí)候已經(jīng)過(guò)去。澳大利亞、以色列、印度以及挪威相繼宣布加息,客觀上將起到抑止貨幣流動(dòng)性和經(jīng)濟(jì)可能過(guò)熱的效果。就中國(guó)而言,媒體以及專家都在討論明年加息的問題,加息對(duì)于房地產(chǎn)市場(chǎng)意味著壓力倍增。必須看到的是,調(diào)控當(dāng)局一旦開始加息,出于“管理通脹預(yù)期”的需要,此后有極大可能進(jìn)入加息通道,這對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)而言絕非喜訊。

  至于更為微觀的二套房貸政策目前也已有收緊趨勢(shì),最新的消息是“上海二套房貸被全面收緊,利率上已很難獲得任何優(yōu)惠,甚至有國(guó)有銀行對(duì)二套房貸開始施行一刀切的基準(zhǔn)利率上調(diào)10%的政策”。二套房貸政策的收緊將極大地震懾投資客,在這種情況下大談“5年房?jī)r(jià)翻番”風(fēng)險(xiǎn)很大。

  在5年的時(shí)間坐標(biāo)中來(lái)看,其他影響房地產(chǎn)市場(chǎng)價(jià)格的因素包括物業(yè)稅推出、經(jīng)濟(jì)模式調(diào)整等,任何一個(gè)因素得以落實(shí),都將極大地影響房地產(chǎn)市場(chǎng)的長(zhǎng)期走勢(shì)。何況還有我們目前難以判斷的地方政府財(cái)政收入來(lái)源的改變等。金巖石博士面對(duì)如此之多的變數(shù)仍力主“5年房?jī)r(jià)翻番論”,確實(shí)讓人困惑。

  所幸,從金巖石博士以往的預(yù)測(cè)記錄來(lái)看,準(zhǔn)確率比較低,筆者對(duì)“金巖石本輪股市反彈預(yù)測(cè)基本不靠譜,3年預(yù)測(cè)命中27%”(《新快報(bào)》2009年07月18日)的新聞還記憶猶新,所以,我們或許可以把他的話作為參考或者反向指標(biāo),而不是當(dāng)作奮不顧身投入樓市的指導(dǎo)意見。(□王曉)  

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直隸巴人的原貼:
我國(guó)實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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