無論用什么理論解釋房地產(chǎn)市場(chǎng)化，一個(gè)不可回避的事實(shí)是，一些城市的住房?jī)r(jià)格確實(shí)離普通百姓的可承受能力越來越遠(yuǎn)。這一輪房地產(chǎn)投資熱潮吹大的樓市泡沫，終有萎縮或破滅的一天，這同樣是可以預(yù)知的。主要的問題是，調(diào)整以何種形式，在哪個(gè)時(shí)間點(diǎn)到來？

　　近期上海樓市一個(gè)街談巷議的話題是潘石屹的到來。

　　這個(gè)從2002年開始就醞釀進(jìn)入上海市場(chǎng)的北京商業(yè)地產(chǎn)大亨以24.5億元的價(jià)格從摩根士坦利手中接過上海第一爛尾樓——東海廣場(chǎng)。從當(dāng)年大摩的收購(gòu)價(jià)17億到今天的24.5億，房?jī)r(jià)在幾年內(nèi)的漲幅可見一斑。但在潘石屹看來，平均3萬(wàn)元/平方米的價(jià)格算是非常便宜。有消息稱，潘石屹將在上海繼續(xù)加大項(xiàng)目?jī)?chǔ)備，甚至不排除獲得足可以供10余年開發(fā)的天量土地。

　　和潘石屹同樣看好樓市前景的還有很多人。短短一、兩個(gè)月內(nèi)，金地、保利等幾家大型開發(fā)商的A股再融資額度超過200億元，這其中還不包括萬(wàn)科的500億巨額銀行授信。另有恒大、寶龍、復(fù)地等眾多房企加速上市或回歸A股。開發(fā)商搶錢可謂是“紅了眼”。而大舉融資的目的只有一個(gè)，那就是趕緊入市拿地，增加項(xiàng)目?jī)?chǔ)備。

　　與開發(fā)商跑步進(jìn)場(chǎng)的局面無法呼應(yīng)的是政府的屢次收緊信號(hào)。除了此前的二套房貸收緊外，近日國(guó)土部頻繁發(fā)出土地監(jiān)管信號(hào)，比如高調(diào)公布閑置土地情況，及下半年將嚴(yán)厲打擊囤地的消息。但是顯然，政策對(duì)樓市并未起到多大抑制作用，北京、上海等地房?jī)r(jià)繼續(xù)節(jié)節(jié)攀升，房?jī)r(jià)40%甚至50%的同比漲幅在一些城市的樓盤中隨處可見。

　　目前的市場(chǎng)是如此矛盾：房?jī)r(jià)飆升已經(jīng)脫離正常軌道，政策收緊意圖如此明顯，開發(fā)商卻仍然一片樂觀。那么，開發(fā)商如此“勇往直前”的底氣到底源于哪里？又有怎樣的政策底線在被開發(fā)商揣度和利用著？

　　要回答這個(gè)問題，首先我們得仔細(xì)分析目前的政策方向。有一點(diǎn)是明確的，政府為了讓宏觀經(jīng)濟(jì)有一定的支撐，必須確保樓市穩(wěn)定。在此基礎(chǔ)上，政府選擇了“保成交，保供給”的政策。也就是說，房地產(chǎn)成交量不能降，但房?jī)r(jià)得穩(wěn)。

　　開發(fā)商從中讀到了于己有利的信息：加大供給意味著目前供給緊張。供給緊張就給了他們可以在現(xiàn)階段大膽提價(jià)的理由。盡管政府是希望通過加大保障房建設(shè)來增加市場(chǎng)供給。但房地產(chǎn)商清楚地看到，保障性住房建設(shè)只是一個(gè)遠(yuǎn)期規(guī)劃。上半年全國(guó)只完成經(jīng)濟(jì)適用房建設(shè)計(jì)劃的37%即是證明。

　　因此當(dāng)最近國(guó)土部越要求嚴(yán)查囤地，開發(fā)商就越感到政府對(duì)供給緊張的擔(dān)憂，其立刻提價(jià)的沖動(dòng)就越大。根據(jù)上海證券報(bào)的獨(dú)家披露，部分房地產(chǎn)企業(yè)在深圳等地大幅提價(jià)的做法已經(jīng)存在。

　　開發(fā)商樂觀看待后市的另一個(gè)重要原因是流動(dòng)性充裕。一家大型房地產(chǎn)企業(yè)負(fù)責(zé)人在最近的一次房地產(chǎn)論壇上表示，預(yù)測(cè)樓市走向，很多因素都是次要的，最重要一條是信貸與貨幣。這一點(diǎn)直接決定購(gòu)房成本與需求熱度。

　　而從目前政府表態(tài)及專家觀點(diǎn)來看，下半年流動(dòng)性大幅收緊的可能不大。目前的貨幣政策存在微調(diào)可能，流動(dòng)性不會(huì)像上半年一樣充裕，但也不會(huì)立刻完全收緊。尤其是宏觀經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇的今天。

　　正因?yàn)榇�，開發(fā)商對(duì)年底的市場(chǎng)依然樂觀。盡管他們深知明年、后年的形勢(shì)確實(shí)很難預(yù)料。

　　政府的“私心”也很明確，那就是用泡沫換時(shí)間：房地產(chǎn)資產(chǎn)泡沫只要沒有到無法忍受的地步，就給宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)奠定了基礎(chǔ)，贏得了時(shí)間。下半年的貨幣如果有更多開始向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)回歸，從而帶動(dòng)制造業(yè)和外貿(mào)出口的回暖，那么經(jīng)濟(jì)基本面就獲得了平滑過渡。彼時(shí)，房地產(chǎn)市場(chǎng)的調(diào)整動(dòng)作才是“動(dòng)真格的”。

　　這樣，我們完全可以理解今天樓市的非理性上漲，也完全可以預(yù)期在不遠(yuǎn)的將來，樓市將面臨真正的調(diào)整。眼下，聰明的開發(fā)商們當(dāng)然也不過是在賭誰(shuí)會(huì)接住接力賽的最后一棒，并醞釀著在下一輪調(diào)整中，尋找更便宜的獵物。