在日前召開(kāi)的2009博鰲房地產(chǎn)論壇上，香港恒隆集團(tuán)董事長(zhǎng)陳啟宗說(shuō)：盲目擴(kuò)張的房地產(chǎn)商應(yīng)該受到市場(chǎng)的懲罰�！拔也徽f(shuō)買(mǎi)地王的一定不賺錢(qián)，但是他們所承擔(dān)的風(fēng)險(xiǎn)一定非常高，他們的盈利能力一定下降。從香港以及東南亞地區(qū)的經(jīng)驗(yàn)來(lái)說(shuō)，凡是買(mǎi)了地王的，大半都是后悔的，歷史都證明他們是傻瓜，不是聰明人。”

　　陳啟宗說(shuō)的買(mǎi)地王是傻瓜主要是針對(duì)香港市場(chǎng)而言的。而在市場(chǎng)化和法治化程度低的內(nèi)地，這個(gè)觀點(diǎn)卻未必成立。

　　在內(nèi)地很多城市，地王的產(chǎn)生其實(shí)都是地方政府和開(kāi)發(fā)商共同“合謀”的結(jié)果。在土地財(cái)政之下，地方政府無(wú)疑是樂(lè)見(jiàn)于地王長(zhǎng)江后浪推前浪的，這不僅有利于地方政府從土地中獲得更高的“產(chǎn)出”，更要緊的是，兼具投資功能的房地產(chǎn)市場(chǎng)歷來(lái)是個(gè)買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的市場(chǎng)，地王一出，將迅速帶動(dòng)周邊房?jī)r(jià)的上漲預(yù)期，從而帶動(dòng)整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的活躍。這對(duì)于經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇和繁榮無(wú)疑具有極其重要的示范和帶動(dòng)價(jià)值。今年三月以來(lái)，要不是北京各地區(qū)地王頻出，相信房地產(chǎn)市場(chǎng)復(fù)蘇、上漲、價(jià)量齊破歷史最高紀(jì)錄的歷史進(jìn)程不會(huì)來(lái)得這么快。

　　正因此，內(nèi)地房地產(chǎn)商在拍得和持有地王的過(guò)程中未必需要香港等地區(qū)一樣的高昂成本。據(jù)了解，開(kāi)發(fā)商拿到“地王”后，如果光“曬太陽(yáng)”不開(kāi)發(fā)，在未達(dá)到閑置地程度時(shí)，損失的主要是地價(jià)款的利息。而如果“地王”最終能退地，至多就是損失幾千萬(wàn)元的競(jìng)買(mǎi)資金和地價(jià)首付款的利息。如果根據(jù)合約能找到“借口”，最終“地王”可能連競(jìng)買(mǎi)資金也不必?fù)p失，可“全身而退”。

　　如此一來(lái)，開(kāi)發(fā)商就不會(huì)因?yàn)殚e置“地王”遭受太大的損失。地王的誕生在成為地方政府繁榮樓市的工具之外，也越來(lái)越成為房地產(chǎn)商一種可資利用的開(kāi)發(fā)策略。一些財(cái)大氣粗的房地產(chǎn)商正越來(lái)越嫻熟地利用地王策略來(lái)推高自己周邊在售樓盤(pán)的樓價(jià)。拍出一塊地王有時(shí)只需付出幾千萬(wàn)元的定金，但自己周邊樓盤(pán)隨便上漲一兩千元，就能給他們帶來(lái)幾億元的增值收入，而且迅速推動(dòng)了樓盤(pán)的銷(xiāo)售速度，使資金迅速回籠。

　　可以說(shuō)，不論對(duì)于地方政府還是對(duì)于房地產(chǎn)商來(lái)說(shuō)，地王都已經(jīng)成為而且仍在成為放長(zhǎng)線(xiàn)釣大魚(yú)的工具，而只要贏得時(shí)間，不管多高的價(jià)格，只要能夠拿得到土地，將來(lái)就一定能夠掙錢(qián)。且由于地王現(xiàn)象是地方政府和開(kāi)發(fā)商高度默契乃至“合謀”的結(jié)果，開(kāi)發(fā)商在“贏得時(shí)間”方面幾乎不會(huì)有什么障礙。

　　地王現(xiàn)象表面上是一種市場(chǎng)行為，但起關(guān)鍵作用的仍是政府。要想有效地遏制瘋狂的地王現(xiàn)象，辦法其實(shí)很多：比如嚴(yán)格限制土地出讓金的繳納時(shí)間，要求競(jìng)得人在短期內(nèi)全額繳納；嚴(yán)格違約責(zé)任，要求競(jìng)得人在土地出讓后迅速繳納定金，不低于成交價(jià)款的10%，受讓方違約的，按“定金罰則”處理，沒(méi)收定金，并可要求受讓人賠償損失。同時(shí)，土地出讓制度還應(yīng)設(shè)定利益相關(guān)人的限制條件，防止有些開(kāi)發(fā)商競(jìng)拍“地王”不是為了迅速建房，而是用于囤地，并且為了推高其附近在售或者在建樓盤(pán)的價(jià)格，從而引發(fā)樓市泡沫，損害購(gòu)房者利益。

　　只要肯多方圍追堵截，地王肯定會(huì)應(yīng)聲而落。關(guān)鍵是，地方政府有沒(méi)有這個(gè)決心。

　　(童大煥 作者為資深評(píng)論員)