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日前發(fā)布的《2009年1-6月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示,6月份深圳新房價(jià)格達(dá)到了14917元/平方米,比較今年2月份的10770元/平方米,半年時(shí)間深圳新房價(jià)格升了三成。這個(gè)價(jià)格漲幅甚至超過了2007年市場(chǎng)最瘋狂時(shí)期。而深圳新房成交量達(dá)385.26萬平方米,和去年全年持平。
一方面是天量信貸的直接拉動(dòng),另一方面是通脹預(yù)期下的保值投資,今年樓市“上半場(chǎng)”畫出了一道出人意外的上揚(yáng)曲線。那么緊接的“下半場(chǎng)”走向如何,全年樓市將怎么收?qǐng)?事?shí)上,與之前的一帆風(fēng)順、一路看漲相比,深圳樓市下半場(chǎng)變數(shù)重重。
成交“劇變”:
下跌引發(fā)拐點(diǎn)危機(jī)
97套和88套,根據(jù)深圳市國土資源和房產(chǎn)管理局?jǐn)?shù)據(jù)顯示,這是7月25日和26日深圳全市新房成交的數(shù)量,這樣的數(shù)字與之前日成交量持續(xù)維持在200套左右的水平相去甚遠(yuǎn)。事實(shí)上,深圳全市新房成交從第24周開始就出現(xiàn)了“頹勢(shì)”,其中第24周、25周、27周、29周及第30周全市新房成交的數(shù)據(jù)分別是:1645套、1416套、1395套、1441套和870套。
與一手房成交量持續(xù)震蕩不同的是,最近兩個(gè)月深圳全市二手房的每周成交量都維持在3400套左右,并未受到新房成交下跌的影響。這可能表示前期活躍的投資者已經(jīng)開始猶豫。
“主要是受到價(jià)格和政策的影響!北M管《2009年1-6月深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)分析報(bào)告》顯示半年來深圳房價(jià)升了三成,但據(jù)記者了解在部分熱點(diǎn)區(qū)域漲幅超過了五成,這樣的漲幅同樣也給接踵而至的投資客造成了壓力。有分析人士指出,今年上半年深圳樓市的快速上揚(yáng)是始料不及的,這給投資客創(chuàng)造巨大盈利空間,但是隨著房價(jià)逐級(jí)上漲,以及類似“嚴(yán)控二套房貸”政策的出臺(tái),市場(chǎng)方向開始轉(zhuǎn)變。
事實(shí)上,在“嚴(yán)控二套房貸”出臺(tái)后,深圳相關(guān)銀行依然允許改善型置業(yè)享受首付和利率的優(yōu)惠,換而言之并沒有對(duì)所有“第二套房”一刀切,然而該政策出臺(tái)后的心理影響明顯大于實(shí)際操作,從而直接導(dǎo)致了近期成交量的銳減。
如果將成交量看作市場(chǎng)漲跌的關(guān)鍵因素的話,那么這一環(huán)節(jié)無疑受到政策面和資金面的左右,上海易居房地產(chǎn)研究院楊紅旭就稱,一旦下半年政策面和資金面調(diào)整,投資投機(jī)需求就會(huì)快速撤離,這對(duì)市場(chǎng)的利空是不言而喻的,“拐點(diǎn)可能就此到來”。
信貸“暗變”:
資金回籠提速已成定局
說天量信貸是樓市上漲的直接“推手”并不為過!胺績r(jià)不是穩(wěn)步反彈,而是在天量信貸的刺激下急速上升,是政策推動(dòng)而不是需求主導(dǎo)!鄙钲谏缈圃撼鞘羞\(yùn)營中心主任高海燕認(rèn)為,當(dāng)前的高房價(jià)已經(jīng)表現(xiàn)出明顯的不理性。而因?yàn)閷?shí)體經(jīng)濟(jì)容量有限,天量貸款從而流入樓市股市的觀點(diǎn),也為業(yè)內(nèi)所認(rèn)同。然而,這一局面也正在悄然變化。
有數(shù)據(jù)顯示,7月份四大國有商業(yè)銀行新增人民幣貸款約為1700億元。而交通銀行研究部8月1日發(fā)布的報(bào)告預(yù)測(cè),7月全國新增貸款總數(shù)約為5000億元至6000億元,這意味著四大行在7月新增貸款中的占比將下降到30%多,而6月底這一數(shù)據(jù)為44.6%,一季度末則為50.5%。這表明經(jīng)歷上半年的天量信貸后,四大國有銀行的房貸力度都在悄然減弱。
有業(yè)內(nèi)人士關(guān)注到近日中國銀監(jiān)會(huì)密集發(fā)布的《項(xiàng)目融資業(yè)務(wù)指引》、《固定資產(chǎn)貸款管理暫行辦法》、《流動(dòng)資金貸款管理暫行辦法征求意見稿》三份文件,三份文件的指向都非常明確:即促進(jìn)銀行合理配置信貸資源,保證貸款流向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)。深圳大學(xué)國際金融研究所所長國世平就指出:“投放的大量貨幣資金沒有按照中央的意愿進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì),因此中央最近已經(jīng)加快回籠貨幣,這些都在表明,中央不希望由于貨幣過多投放而造成市場(chǎng)流動(dòng)性泛濫,從而引起更嚴(yán)重后果!
“信貸面決定樓市走向!庇虚_發(fā)商坦言,對(duì)政策預(yù)期仍有保留,隨時(shí)根據(jù)政策動(dòng)態(tài)調(diào)整銷售策略,“不排除下半年再打價(jià)格戰(zhàn)的可能!
供應(yīng)“量變”:
百余新盤上市供應(yīng)大增
截至7月28日,國土資源和房產(chǎn)管理局顯示的深圳可售房源為34067套,而在去年結(jié)束時(shí),顯示的一手房可售套數(shù)是50922套,半年時(shí)間消化了2萬套存房。如此快速的消化速度,加上受去年樓市低迷的影響,今年新開工面積并不多,因此“供求緊張”貫穿樓市上半年。
然而據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù),今年6~12月全市將有137個(gè)新盤和加推新單位的在售樓盤。經(jīng)過記者的粗略核對(duì),截至7月底已有近50個(gè)樓盤開售,那么實(shí)際上到年底之前將有90個(gè)項(xiàng)目要入市,其中不乏有貨量達(dá)1400多套的深港一號(hào)、貨量1000套的港澳8號(hào)等。而這些新入市項(xiàng)目提供的總套數(shù)大約34000套、400萬平方米左右,略大于今年上半年385.26萬平方米的成交量。
另據(jù)最新制定的深圳市住房建設(shè)規(guī)劃,未來三年中,特區(qū)內(nèi)將建設(shè)商品住房1.7萬套,建設(shè)保障性住房2.3萬套。特區(qū)外建設(shè)商品住房43.3萬套。到2012年,特區(qū)外將建設(shè)保障性住房共計(jì)12.4萬套,建筑面積620萬平方米。也就是說,即使按照今年上半年的消化進(jìn)度,不算存房量和保障性住房,僅僅是新入市項(xiàng)目就可以滿足全年需求,何況下半年新增供應(yīng)以中小戶型為主,這對(duì)緩解供求緊張都是利好。有分析指出,隨著投資客逐漸觀望,市場(chǎng)成交趨于理性,下半年猛增的新盤還有可能面臨一定的銷售壓力,產(chǎn)品競(jìng)爭(zhēng)勢(shì)必升級(jí)。(記者 盧青 實(shí)習(xí)生 蔡元慧)
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