在許多業(yè)內(nèi)人士的眼中，7月可能是下半年深圳樓市進(jìn)入新一輪波動(dòng)區(qū)間的起點(diǎn)。在全國(guó)范圍內(nèi)，深圳樓市的成交量率先回調(diào)，引起了多方的注意。近日，世聯(lián)地產(chǎn)、星彥地產(chǎn)與DTZ戴德梁行分別發(fā)布了今年7月深圳住宅市場(chǎng)分析，其中不難梳理出近期樓市運(yùn)行的脈絡(luò)。

　　供應(yīng)：批售增長(zhǎng)

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究報(bào)告指出，7月，深圳商品房批售面積60.23萬(wàn)平方米，環(huán)比上升93.48%，同比下降34.02%。深圳商品房批售面積關(guān)外占優(yōu)，其中龍崗區(qū)以批售36.17萬(wàn)平方米位居第一，占全市批售面積的60.05%，鹽田區(qū)批售面積最少，僅為0.24萬(wàn)平方米。

　　在批售樓盤(pán)的類型方面，DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)得新增供應(yīng)中的中小戶型略多于大戶型產(chǎn)品，尤其在占新增批售面積最大的龍崗區(qū)，中小戶型產(chǎn)品明顯占據(jù)新增供應(yīng)主流。而其他4區(qū)寶安、南山、羅湖、鹽田7月各有1個(gè)項(xiàng)目獲批售，分別是招商瀾園、純水岸七期、幸福里和天麓九區(qū)，只有福田沒(méi)有新增住宅供應(yīng)。

　　而選擇在7月開(kāi)盤(pán)的新推樓盤(pán)比6月有所減少，DTZ戴德梁行統(tǒng)計(jì)出，7月全市僅有18個(gè)項(xiàng)目新開(kāi)盤(pán)或加推。其中龍崗占7個(gè)，分別有深業(yè)紫麟山、招商依山郡、中�？党菄�(guó)際、坤祥花語(yǔ)岸、金眾藍(lán)鉆風(fēng)景、海語(yǔ)山林、第五園5期，產(chǎn)品以100平方米以上的中大戶型為主；寶安有龍岸、圣莫麗斯3期、招商瀾園入市，產(chǎn)品涵蓋中小戶型和別墅；南山有依云伴山、泛海拉菲花園、諾德國(guó)際、蘭溪谷和中信紅樹(shù)灣5個(gè)項(xiàng)目入市或加推；福田、鹽田、羅湖三區(qū)分別有四季山水、天麓和鴻翠苑三項(xiàng)目加推。

　　星彥地產(chǎn)研究指出，2009年7月，深圳住宅區(qū)域供應(yīng)依然主要集中在關(guān)外的龍崗、寶安以及關(guān)內(nèi)的南山，三區(qū)供應(yīng)占到全市住宅總供應(yīng)的91%。從1-7月區(qū)域住宅供求情況來(lái)看，福田、鹽田分別僅有宏安苑、萬(wàn)科東海岸供給，所以表現(xiàn)出嚴(yán)重供不應(yīng)求。整體上，1-7月住宅供求依然表現(xiàn)出供不應(yīng)求的趨勢(shì)，特別是龍崗最為明顯。而產(chǎn)品結(jié)構(gòu)方面，7月全市入市住宅產(chǎn)品中2房比例最大，比例達(dá)到30%。4房及以上的大戶型產(chǎn)品供應(yīng)比例增長(zhǎng)明顯，比例達(dá)到29%。由于7月住宅入市的項(xiàng)目多受“90／70”政策限制，所以合拼戶型也明顯增加。

　　在7月開(kāi)盤(pán)量方面，星彥地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)得全市新入市項(xiàng)目主要集中在寶安，而且全部位于龍華片區(qū)。寶安當(dāng)月住宅入市面積比重占到全市的83%，有力緩解了寶安之前住宅市場(chǎng)供不應(yīng)求的局面。除寶安外，羅湖、龍崗各有一項(xiàng)目入市，鹽田已經(jīng)沉寂多日。之前入市項(xiàng)目較多的南山雖然7月未有新項(xiàng)目入市，但即將會(huì)有純水岸7期、三湘海尚、太古城等多個(gè)項(xiàng)目面市。

　　點(diǎn)評(píng)：7月批售量比起6月有明顯上升，但開(kāi)盤(pán)樓盤(pán)數(shù)比前月則有所下降。究其原因，一方面由于前期在售項(xiàng)目已消化到一定程度，新項(xiàng)目工程進(jìn)度未趕上，而另一方面則不能排除由于樓價(jià)攀爬，開(kāi)發(fā)商心理上有“捂盤(pán)”之虞。

　　成交量：下滑明顯

　　世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)表明，深圳商品房銷售面積54.83萬(wàn)平米，環(huán)比下降17.43%，同比上升121.11%。銷售面積關(guān)外居多，占全市銷售面積的64.67%，其中龍崗區(qū)以成交22.66萬(wàn)平方米位居榜首，鹽田區(qū)則保持最低，成交僅1.10萬(wàn)平米。

　　在供求比例上，今年以來(lái)樓市供不應(yīng)求現(xiàn)象突出，而在7月，世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)得深圳商品房供銷比為1.10：1。星彥地產(chǎn)也認(rèn)為，根據(jù)住宅供求走勢(shì)，7月住宅供求曲線開(kāi)始“碰頭”，維持了當(dāng)月的平穩(wěn)狀態(tài)。

　　DTZ戴德梁行從成交物業(yè)類型上分析，認(rèn)為在改善性需求及投資需求的繼續(xù)推動(dòng)下，7月成交的熱點(diǎn)項(xiàng)目仍多為高端項(xiàng)目，其中寶安、南山、羅湖高端物業(yè)上升走勢(shì)明顯。而全市除羅湖成交量比6月增加外，其余各區(qū)均在萎縮。

　　星彥地產(chǎn)重點(diǎn)解讀了成交區(qū)域：7月關(guān)外成交活躍的樓盤(pán)主要集中在龍崗，除了龍岸和圣莫麗斯。在7月成交套數(shù)排在前10名的項(xiàng)目中，依山郡、中海康城、奧林華府、華業(yè)玫瑰郡、公園大地等均位于龍崗中心城。隨著大運(yùn)會(huì)已經(jīng)進(jìn)入沖刺階段，龍崗中心城片區(qū)樓盤(pán)銷售也日漸走高。

　　關(guān)內(nèi)成交活躍的樓盤(pán)主要集中在南山的前海、后海、西麗片區(qū)。其中新入市的德意名居，位于南山西麗的大學(xué)城，產(chǎn)品贈(zèng)送面積較多，7月銷售256套。南山之前銷售一直良好的半島城邦、依云伴山、諾德國(guó)際、陽(yáng)光玫瑰園等依舊成交位居關(guān)內(nèi)成交前10名，這些項(xiàng)目大都進(jìn)入尾盤(pán)銷售階段。

　　點(diǎn)評(píng)：在市場(chǎng)快速回暖、房?jī)r(jià)攀升的形勢(shì)下，目前信貸政策有持續(xù)收緊的趨勢(shì)。7月9日央行也恢復(fù)了暫停半年的一年期央票發(fā)行，此舉可預(yù)計(jì)下半年政府將逐步收縮信貸規(guī)模回收流動(dòng)性，減緩流動(dòng)性持續(xù)擴(kuò)張的步伐；同時(shí)，各地政府開(kāi)始嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”政策。另一方面，7月房?jī)r(jià)繼續(xù)攀升，抑制了部分自住和投資購(gòu)買(mǎi)力。如此看來(lái)，新建商品住宅成交量有的大幅下滑，可能會(huì)是一段時(shí)期內(nèi)的主基調(diào)。

　　價(jià)格：持續(xù)上漲

　　據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)，7月，深圳一手房成交均價(jià)為15875元／平方米，環(huán)比上升6.48%，同比上升1.99%。深圳一手房成交均價(jià)以羅湖最高，為26673元／平米，龍崗區(qū)均價(jià)則最低，僅9811元／平米。成交走勢(shì)來(lái)看，一手房成交量呈下降態(tài)勢(shì)，成交均價(jià)則呈上升態(tài)勢(shì)。

　　DTZ戴德梁行分析指出，今年2月以來(lái)，房?jī)r(jià)隨著市場(chǎng)的回暖一直呈上升趨勢(shì)，其中4月及6月的升幅較明顯。高位房?jī)r(jià)已令部分自住需求呈現(xiàn)觀望，導(dǎo)致本月成交量下滑。

　　星彥地產(chǎn)的研究報(bào)告顯示：普通產(chǎn)品類：普通產(chǎn)品中的諾德國(guó)際二期、第五園在各自所在片區(qū)的良好品質(zhì)形象已經(jīng)深入人心，持續(xù)數(shù)月旺銷勢(shì)頭不減。位于關(guān)外的中海西岸華府、華業(yè)玫瑰郡、萬(wàn)象天成、東城上邸等銷售均價(jià)僅在7000-7800元／平方米左右，價(jià)格上漲速度遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于全市平均水平，較低的單價(jià)吸引大量客戶前來(lái)選購(gòu)。

　　高端產(chǎn)品類：根據(jù)對(duì)典型物業(yè)的持續(xù)監(jiān)控，7月平層大戶、普通產(chǎn)品的銷售明顯要好于其它類別產(chǎn)品。高端產(chǎn)品中寶安的觀湖園和深業(yè)紫麟山由于價(jià)格低于關(guān)內(nèi)一些平層大戶，顯示出較高的性價(jià)比，所以銷售量位居高端產(chǎn)品前列。

　　平層大戶中的華潤(rùn)幸福里蓄勢(shì)已久，具有獨(dú)特自然景觀優(yōu)勢(shì)的半島城邦二期和圣莫麗斯持續(xù)旺銷，另外，規(guī)模較大的依云伴山、公園大地在7月也銷售可觀。

　　由于對(duì)下半年政策緊縮的預(yù)期，各開(kāi)發(fā)商的提價(jià)行為在7月已經(jīng)大為減少，僅有一些銷售良好、開(kāi)發(fā)商無(wú)太多經(jīng)營(yíng)壓力的平層大戶、普通產(chǎn)品有所漲價(jià)。高端產(chǎn)品項(xiàng)目當(dāng)前銷售價(jià)格與6月基本持平。觀湖園推出“選購(gòu)指定單位可獲奔馳S系豪華轎車”的優(yōu)惠活動(dòng)，振業(yè)城舉行啤酒美食節(jié)來(lái)活躍人氣。

　　平層大戶中的百仕達(dá)樂(lè)湖為了促銷，凡7月6日至8月7日預(yù)購(gòu)指定單位，即可參加“后悔”有7預(yù)購(gòu)計(jì)劃，享有“優(yōu)惠購(gòu)買(mǎi)權(quán)”和“選擇權(quán)”，更可享受額外購(gòu)房?jī)?yōu)惠。半島城邦二期正在銷售的是高層海景大戶單位，其中3套500平方米樓王單位總價(jià)2000多萬(wàn)元／套，使得當(dāng)前均價(jià)上漲幅度較大。圣莫麗斯、公園大地新推單位均為景觀樓王單位，所以較前批單位銷售均價(jià)有所上漲。

　　普通產(chǎn)品以及公寓產(chǎn)品由于之前漲價(jià)已經(jīng)基本到位，只有僅剩數(shù)套大戶型在售的香瑞園漲價(jià)比較明顯。為了促進(jìn)銷售，普通產(chǎn)品在7月優(yōu)惠措施明顯增多。中信灣上六座推出購(gòu)房享總價(jià)減1萬(wàn)元的優(yōu)惠，第五園五期加推單位“交3萬(wàn)開(kāi)盤(pán)減5萬(wàn)”，華業(yè)玫瑰郡對(duì)7月19日前購(gòu)150平米新品客戶給予額外9.8折的優(yōu)惠。

　　點(diǎn)評(píng)：高位房?jī)r(jià)已令部分自住需求呈現(xiàn)觀望，導(dǎo)致7月成交量下滑。預(yù)計(jì)未來(lái)因未必有足夠的成交量支撐，房?jī)r(jià)升幅應(yīng)回落，并將保持一個(gè)平穩(wěn)走勢(shì)。(記者 韓文嘉）