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7月大暑,樓市卻遭遇暗算爆冷。
“開發(fā)商正在變法子提價(jià)捂盤”,在庫存消化得差不多,新貨又沒有推出的7月,廣州、深圳的樓市成交量急轉(zhuǎn)直下,7月份成交量環(huán)比下跌了近一半,讓人覺得不正常。
日前廣州、深圳國土部門對(duì)開發(fā)商提價(jià)捂盤進(jìn)行了調(diào)查,并查處了五六個(gè)樓盤。業(yè)界人士普遍認(rèn)為,“捂盤”是7月樓市成交急劇下滑的原因之一,也是開發(fā)商慣用的伎倆。
開發(fā)商正在有意識(shí)地囤積居奇,哄抬房價(jià),等待10月旺季的又一輪爆炒。
7月深圳成交接近去年低迷水平廣州三分之一樓盤有捂盤嫌疑
政府不斷地為房地產(chǎn)輸送“政策紅利”,為的就是經(jīng)濟(jì)低迷時(shí)期,房地產(chǎn)能夠挺身而出,拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)發(fā)展,旺盛的交易量是政策還在支撐房地產(chǎn)的原因。但如今,房企的捂盤讓交易量受損。
7月1日至28日,廣州全市共簽約住宅5676套,日均簽約住宅202套,相比6月份10502套的總成交量,足足縮水了四成。
而深圳的情況更加慘淡,7月20日至26日深圳全市僅成交870套房,平均每日成交124套,環(huán)比減少40%;其中,7月26日僅成交88套,創(chuàng)今年春節(jié)以來的新低?偝山幻娣e為8.67萬平方米,平均每日成交1.24萬平方米,環(huán)比減少39%。
中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心分析,這是深圳樓市成交面積首次降至10萬平方米以下,該成交水平已接近去年市場低迷時(shí)的成交量。
捂盤!一個(gè)房地產(chǎn)業(yè)的潛規(guī)則在7月被使用得淋漓盡致,開發(fā)商有意無意地調(diào)整自己的推盤節(jié)奏,而外界根本就難以抓到把柄。
根據(jù)房管局的規(guī)定,樓盤在取得預(yù)售證10天內(nèi)必須開盤賣樓,否則視為捂盤。數(shù)據(jù)顯示,目前深圳市有近30個(gè)樓盤存在“多次開盤,限制銷量”的行為。
有統(tǒng)計(jì)顯示,今年上半年深圳開盤54個(gè)樓盤,但是開盤次數(shù)卻達(dá)到了134次,大多數(shù)開盤次數(shù)都在3次以上,個(gè)別樓盤最多甚至開盤達(dá)9次。
而且隨著開盤次數(shù)增加,房價(jià)也逐步攀升,個(gè)別樓盤的房價(jià)漲幅甚至超過了50%。還有一些樓盤已經(jīng)滿足了預(yù)售條件,但卻遲遲不申請(qǐng)預(yù)售證。除了多次開盤、分批銷售的現(xiàn)象外,購房者被限制只準(zhǔn)購買開發(fā)商指定的樓盤的現(xiàn)象非常普遍。
而據(jù)2007年深圳市國土房管局、工商局、物價(jià)局聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范我市商品房銷售行為的通知》規(guī)定:房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)在取得《房地產(chǎn)預(yù)售許可證》后,必須在10日內(nèi),采取公開、公平、公正的方式銷售,不得囤積房源、捂盤惜售。
“很多樓盤有該現(xiàn)象”,搜房網(wǎng)的調(diào)查顯示,有92%的網(wǎng)友認(rèn)為目前房地產(chǎn)市場上開發(fā)商捂盤惜售、虛假交易等情況有所增加。并有六成網(wǎng)友認(rèn)為不能遏制,“上有政策,下有對(duì)策”,只有兩成網(wǎng)友對(duì)根治捂盤有信心。
中原地產(chǎn)項(xiàng)目部總經(jīng)理黃韜認(rèn)為,就廣州市范圍內(nèi)的話,捂盤的現(xiàn)象還沒發(fā)現(xiàn),只能說有捂盤的嫌疑,據(jù)其估計(jì),有這個(gè)嫌疑的量超過了三分之一。
捂盤是房地產(chǎn)潛規(guī)則開發(fā)商繼續(xù)哄抬房價(jià)
捂盤是房地產(chǎn)內(nèi)部的潛規(guī)則,滿堂紅廣州市場研究部高級(jí)主任肖文曉坦言,廣州的開發(fā)商歷來喜歡一批批地推貨,也不是今天才如此的。
盈泰置業(yè)集團(tuán)總裁黎振偉認(rèn)為,從開發(fā)商的角度來說,捂盤的行為有它的合理性。由于去年房地產(chǎn)建設(shè)不足,4、5月份銷量的增加,導(dǎo)致樓市庫存不足,貨源少,因此開發(fā)商自然會(huì)放慢出售的數(shù)量。
另外一個(gè)原因就是對(duì)房價(jià)上漲預(yù)期。7月份樓市成交量下降的原因是綜合的,既有貨源少的原因,也有房價(jià)增長太快導(dǎo)致購房者持觀望態(tài)度的原因。目前由于沒有對(duì)廣州的捂盤現(xiàn)象做一個(gè)調(diào)查,還不能說廣州是否存在嚴(yán)重的捂盤現(xiàn)象。
捂盤對(duì)市場的傷害非常大,滿堂紅企業(yè)發(fā)展部首席研究員龍斌認(rèn)為,這是違規(guī)行為。但實(shí)際界定很難,開發(fā)商推多少盤,分幾次銷售,也可以說是他自身的企業(yè)經(jīng)營和銷售行為。這在房地產(chǎn)業(yè)很難定論,不像糧食囤積惜賣那樣容易鑒定。
其表示,開發(fā)商捂盤行為有一定的原因,由于樓市形勢好,資金回流充足,對(duì)于開發(fā)商來說,現(xiàn)金流比較豐裕,他們不急于全部賣掉所有樓盤,另外就是對(duì)市場的預(yù)期,他們希望留一些房源在以后的銷售中得到更多的利潤。中性一點(diǎn)來說,就是開發(fā)商惜賣,原因就是市場預(yù)期好和現(xiàn)金流充足。開發(fā)商捂盤影響很大,這會(huì)導(dǎo)致供應(yīng)不足,從而又推高房價(jià),使老百姓更難買得起房子。
不賣房是真愚蠢政府排查進(jìn)行時(shí)
“開發(fā)商不賣貨是愚蠢的行為,過了這個(gè)村就沒這個(gè)店了!焙┩顿Y公司總經(jīng)理韓世同認(rèn)為,市場是會(huì)經(jīng)常變化的,這一波行情是一種反彈,遲早會(huì)過去的,事實(shí)上很多開發(fā)商也有擔(dān)驚受怕的心態(tài)。
通過內(nèi)部認(rèn)購的方式分批銷售,從而造成局部供不應(yīng)求,最終引致房價(jià)的抬升,這是開發(fā)商捂盤惜售的一般路徑。開發(fā)商可能也不是嫌房價(jià)低,而是認(rèn)為后市會(huì)更好,現(xiàn)在很多開發(fā)商利潤率已經(jīng)很高了。開發(fā)商存貨現(xiàn)在確實(shí)不是很多,但不等于沒貨,有貨就應(yīng)該賣出去,而不是為未來房價(jià)不明朗的上漲預(yù)期而賭博。
韓世同認(rèn)為,開發(fā)商在這個(gè)時(shí)候應(yīng)該多推貨,然后拿地開發(fā),形成良性循環(huán),而不是捂盤惜售。捂盤惜售是一種策略的選擇,政府是沒法干預(yù)的。開發(fā)商可能采取一種間歇式調(diào)整的策略,積累一些存貨,等待9、10月份樓市銷售黃金季節(jié)的沖刺。
肖文曉認(rèn)為,有的開發(fā)商認(rèn)為下階段房價(jià)可能進(jìn)一步上漲,但從7月份的成交來看,二次放貸已經(jīng)使市場產(chǎn)生了濃厚的觀望氛圍,房地產(chǎn)市場回調(diào)的可能性也很大,捂盤銷售實(shí)在是不明智的選擇。
韓世同建議,現(xiàn)在很多土地,開發(fā)商沒有資金開發(fā),以不良資產(chǎn)的形式存在的,政府應(yīng)該督促開發(fā)商加大開發(fā)力度,對(duì)超出2年未開發(fā)的土地政府應(yīng)督促開發(fā)或收回,從而讓有能力的開發(fā)商去開發(fā)。
而據(jù)深圳市國土房產(chǎn)局房產(chǎn)處人士表示,該局將加大對(duì)深圳房地產(chǎn)商捂盤惜售行為的檢查,一旦發(fā)現(xiàn)違規(guī)將對(duì)相關(guān)開發(fā)商進(jìn)行“鎖定、約談以及限期整改”等處罰。據(jù)透露,根據(jù)目前的檢查情況,深圳房產(chǎn)局已經(jīng)對(duì)五六個(gè)樓盤進(jìn)行了查處,封鎖了部分違規(guī)樓盤的房源。(記者戎明邁 實(shí)習(xí)生張建明 周燕妮)