近期“地王”頻出是社會(huì)熱議的話題，央視多期節(jié)目討論地產(chǎn)泡沫，得出的結(jié)論都是“上市公司推高房?jī)r(jià)”，《經(jīng)濟(jì)半小時(shí)》中有一個(gè)地產(chǎn)研究專家說(shuō)“對(duì)上市公司而言，它拿地的時(shí)候，土地只不過(guò)是它們?nèi)谫Y的一個(gè)工具。長(zhǎng)此下去，非上市公司將失去拿地的機(jī)會(huì)，而土地資源會(huì)越來(lái)越集中在上市房企手中，地產(chǎn)寡頭一旦形成，土地一旦被它們攏在手中，所有的購(gòu)房者就只能眼睜睜地看著他們掀起一輪又一輪漲價(jià)的高潮。”把上市公司作為推高地價(jià)的罪魁，在我看來(lái)是一種膚淺的認(rèn)識(shí)，沒(méi)有找到問(wèn)題根源，為什么中國(guó)的地產(chǎn)開發(fā)會(huì)成為一種幾乎純粹的資本游戲？——— 各地政府的政策是主要的原因。

　　我有個(gè)堂哥在美國(guó)做地產(chǎn)開發(fā)商，在紐約、新澤西、邁阿密、舊金山都開發(fā)過(guò)樓盤。但他其實(shí)就是個(gè)小老板而已，商業(yè)模式很簡(jiǎn)單，通常開發(fā)的地址只有幾畝大，每次他找到了一個(gè)合適的小地塊兒，和主人談妥買下，接著要拿到政府的規(guī)劃許可，然后他就把那里設(shè)計(jì)成一個(gè)公寓，也許能住4戶或者8戶人家，接著他把這些房子賣掉，再去找其他的地塊開發(fā)。將本求利，一般周轉(zhuǎn)資金也就一百多萬(wàn)美元。像我堂哥這樣的地產(chǎn)開發(fā)商在美國(guó)有很多，不過(guò)他們到中國(guó)來(lái)，肯定就玩不轉(zhuǎn)了。中國(guó)的土地一級(jí)市場(chǎng)是由政府主宰的，政府是壟斷性的土地批發(fā)商，他們制定地怎么賣的規(guī)則，地方政府推出來(lái)的地塊，動(dòng)輒是十幾萬(wàn)、幾十萬(wàn)平米樓面面積的。這就決定了中國(guó)的地產(chǎn)市場(chǎng)必定是一個(gè)寡頭壟斷的市場(chǎng)，沒(méi)有大資本作為背景，小開發(fā)商壓根就不可能帶你玩。當(dāng)然也有例外，有些人能空手套白狼，就像上海剛倒掉的“蓮花河畔景苑”，不過(guò)那不是一般人能玩兒的。我堂哥在美國(guó)蓋房子，就像農(nóng)民種莊稼一樣，是個(gè)力氣活兒，再加上點(diǎn)兒創(chuàng)意，而在中國(guó)，搞房地產(chǎn)，就是玩兒資本。

　　有人會(huì)問(wèn)了，我們的政府為什么不能把上市的地塊兒切得小一些呢？這個(gè)道理是明擺著的，這樣在地產(chǎn)行業(yè)降低了門檻，可以引入更多競(jìng)爭(zhēng)者。事實(shí)上這種大地塊兒帶來(lái)的“超級(jí)大盤”，就是一個(gè)特定的現(xiàn)象，那些多巨大的“小區(qū)”，你在其它國(guó)家很難見(jiàn)到。而且都被圍墻圍起來(lái)，像一個(gè)個(gè)城中之城。它們帶來(lái)的最直接效果是惡化城市交通環(huán)境，很多城市都有這樣的經(jīng)驗(yàn)，越是老城區(qū)，交通越不容易堵塞，因?yàn)閯e看上去街道窄，可城市交通有毛細(xì)血管一樣的網(wǎng)絡(luò)，包括紐約、倫敦、東京，在地圖上看都很清楚它們每個(gè)街區(qū)都不是很大，都有經(jīng)緯縱橫的網(wǎng)絡(luò)狀交通布局。例如，日本東京的城市規(guī)劃還是延續(xù)幾百年的傳統(tǒng)，除了房子變得現(xiàn)代化，每一個(gè)地塊幾乎和幾百年前沒(méi)有變化，有的巴掌大地塊上也可以蓋起一座高樓，但就因?yàn)楸Ａ袅嗽瓉?lái)的街道網(wǎng)絡(luò)，東京車盡管這么多，交通情況卻遠(yuǎn)沒(méi)有北京這么惡劣。而中國(guó)的大城市，動(dòng)輒一個(gè)“大盤”，就像血管堵塞一樣，把所有的交通流量都推到幾條主干道上。

　　有一次我跟一個(gè)國(guó)內(nèi)的地產(chǎn)商聊天，他抱怨“我買了一塊地，錢已經(jīng)歸政府了，它還要規(guī)定我有多少綠化面積”。當(dāng)然地產(chǎn)商用在綠化上的錢也不是白花的，可以提高售價(jià)。但最讓人憂慮的是，政府應(yīng)該承擔(dān)的公共設(shè)施和綠化責(zé)任體現(xiàn)在哪里？每一個(gè)“大盤”都有自己的花園和健身設(shè)施，但保安把所有不是業(yè)主的人攔在了外面。我看過(guò)一個(gè)農(nóng)民工的孩子，寫她的理想，就是以后可以到一個(gè)有錢人家做保姆，這樣就可以到那些有花園的小區(qū)里住了。在一個(gè)城市里，有錢人，可以住大房子住豪宅；窮人，可以住小房子。但市政規(guī)劃，既然是公共的，就應(yīng)該保證不管是富人還是窮人，在他生活的區(qū)域周邊都能享受到基本的公共綠地、運(yùn)動(dòng)設(shè)施。一個(gè)城市規(guī)劃假如有基本的人性化，窮人住的房子也許很擁擠，但他們天熱了也可以在公園里喝啤酒，也可以躺在一片草坪上曬太陽(yáng)，在這樣的公共空間里，窮人和富人的尊嚴(yán)是平等的。

　　而中國(guó)的一個(gè)個(gè)“大盤”面世，意味著政府把這樣的公共空間建設(shè)責(zé)任也推給了開發(fā)商，大地塊伴隨著大圍墻，在地圖上看每一個(gè)區(qū)域都有綠地，但多是圍在圍墻里的私地，對(duì)于圍墻之外的人而言，只能增加他們的焦慮和不公平感。當(dāng)然政府是最大的收益者，大地塊上市，除了有利于讓土地市場(chǎng)更加緊張，造成拿不到地的假象，而且最妙的是，一大塊兒地交給地產(chǎn)商，政府除了數(shù)錢，就什么事兒都不用操心了。

　　這也就是為什么中國(guó)的中產(chǎn)階級(jí)活得這么焦慮，因?yàn)槟愠�非下定決心做房奴，以擠進(jìn)一個(gè)“大盤”，否則你連散步的地方都找不到。(郭宇寬)