刺激房地產消費是一把雙刃劍，不能過度使用，它既能在短期內拉動經濟，也會擠占其他行業(yè)的生存空間，影響其他行業(yè)的復蘇。對于復蘇中的中國經濟而言，不僅需要房地產等行業(yè)的復蘇，更需要其他各類實體經濟的復蘇。當實體經濟復蘇還在亟需資金注入之時，如果大量資金沉迷于房地產市場，而不愿意涉足其他實體經濟投資，房地產市場的活躍或飆升反而會拖累經濟復蘇。

　　劉滿平

　　從上半年經濟運行情況來看，在大規(guī)模擴張性政策的刺激下，我國經濟已轉暖并進入復蘇階段。但在經濟復蘇過程中，除了長期以來所強調的經濟結構性問題需要重視外，還有一個迫切的問題需要我們采取更為有力和得當?shù)拇胧┤�應對，那就是在經歷大半年的宏觀調控煎熬后，中國房地產業(yè)似乎正在重拾升勢，樓價加速進入“上漲”通道。

　　據(jù)中國指數(shù)研究院數(shù)據(jù)信息中心監(jiān)測，今年上半年我國主要城市住宅市場強勁反彈，需求旺盛，市場成交量基本恢復到2007年上半年的水平，一些主要城市的房價也回到了2007年的高峰期，高房價時代正卷土重來。北京市房價近6個月來上漲了三成多，已接近歷史最高水平；上海市一手商品房均價超過每平方米1.7萬元，創(chuàng)一年以來最高水平。

　　關于此輪房價飆升的原因，有業(yè)內人士判斷，一是政策刺激，報復性反彈，二是剛性需求釋放，三是通脹預期的結果，四是流動性過剩。但依筆者之見，在金融危機沖擊下，即便我國經濟真的復蘇甚至出現(xiàn)通脹預期，但想要恢復到前幾年那樣的高增長，恐怕不是那么容易的。而所謂的“剛性需求”，每年都穩(wěn)定地存在，即使上半年有所增加或集中釋放，也無法解釋為什么房價飆升出現(xiàn)在今年春夏而非去年秋冬。至于流動性過剩，它的起源也是由于政府為刺激經濟而實行的寬松的貨幣政策和積極的財政政策。因此，當前樓市飆升最主要推力，是政策強力的刺激而不是市場調整。

　　自去年底以來，為刺激房地產消費，針對房地產業(yè)的宏觀調控來了個180度大轉身，許多政策一下子回到6年前的水平。例如在開發(fā)用地上，從兩年不開發(fā)即無償收地到2年不開發(fā)土地仍保留，從購地款“限期交付”到“可延期交付”；在金融信貸方面，由多年持續(xù)收緊到一朝放松，由高貸款利率到低貸款利率，由多種貸款限制到主動降低門檻，由刻意限制二手房到交易信貸一視同仁；在契稅、營業(yè)稅和土地增值稅等稅費優(yōu)惠政策方面，由取消到重新出現(xiàn)等。二是資金面上的刺激。首先是4萬億經濟刺激計劃中有一部分并未進入實體經濟，而是流入了房產市場。其次是銀行利息的降低和信貸門檻的放寬，使原先一部分不符合放貸標準的資金有機會進入樓市，其中有不少是投資或投機型的。

　　由于房地產在我國經濟發(fā)展中具有強烈的行業(yè)拉動作用，具有“牽一發(fā)而動全身”的功效。在當前的經濟形勢下，政府對房地產行業(yè)進行某種程度的刺激和扶持是理所當然的。但凡事得有個度，如果對房地產過度刺激和扶持，不僅會使得經濟增長越來越依靠房地產投資，而且會扭曲市場結構和部分地方政府的行為，從而使得房價持續(xù)上漲，抑制居民的投資和消費，損害其他行業(yè)的發(fā)展，成為經濟復蘇的“攔路虎”。

　　如果那樣，則后果嚴重：

　　第一，樓市飆升會扭曲政府和企業(yè)的行為，將過多的資金、資源配置或吸納給房地產業(yè)，從而對其他產業(yè)產生排擠效應。從整個社會經濟結構來說，資金、資源應該在不同行業(yè)合理分配，一旦某個行業(yè)占用資金過多，那就必然影響到其他行業(yè)對資金的需求，從而影響了這些行業(yè)的復蘇進程，最終會妨礙經濟的整體發(fā)展。據(jù)媒體報道，近期由于房價持續(xù)上漲，投資回報率高，一些獲得銀行授信的央企紛紛在房地產市場不計成本地跑馬圈地，而中小企業(yè)因融資困難而面臨停產或倒閉。

　　第二，樓市飆升會抑制居民的投資和消費，降低整體福利水平，還會誘使經濟增長方式更加依賴投資。前幾年房價的迅速飆升，使得無數(shù)的普通百姓為求一片棲身之地，耗盡了所有的積蓄而由小康之家變成負債累累，眾多的“房奴”被高額房貸壓得喘不過氣來。如今當房地產業(yè)再度出現(xiàn)畸形繁榮時，房價的再度高漲相當于給居民又加了一道特種附加費，會使得更多的居民減少本來用于其他方面的消費和投資支出。在這種現(xiàn)實下，促進消費便只能成為鏡中花、水中月了，而投資驅動型的經濟增長模式將被無限期地拉長。

　　第三，樓市飆升會增大通脹風險，拉開新一輪通貨膨脹的序幕。房地產行業(yè)蓬勃發(fā)展，勢必會帶動汽車、鋼材、水泥等行業(yè)的發(fā)展，進而拉動原油、銅、鐵、黃金等大宗商品的需求，促使其價格飆升。而大宗商品飆升又將迫使政府提高居民工資需求，居民工資提高、收入增加，自然就會增加消費，從而進一步推動其他行業(yè)價格的上漲，拉開新一輪通貨膨脹的序幕。

　　第四，樓市飆升會大大降低金融的安全系數(shù)。目前，絕大多數(shù)房地產企業(yè)都是用銀行貸款來開發(fā)的。銀行將過多的資金投入房地產，一旦行業(yè)形勢不好，房子賣不出去，將會給銀行形成大量的呆壞賬。

　　綜上所述，在刺激經濟增長的所有方式中，刺激房地產消費是一把雙刃劍，不能過度使用，它既能在短期內拉動經濟，也會擠占其他行業(yè)的生存空間，影響其他行業(yè)的復蘇。對于復蘇中的中國經濟而言，不僅需要房地產等行業(yè)的復蘇，更需要實體經濟的復蘇。當實體經濟復蘇還在亟需資金注入之時，在投資資金總量限度之內，如果大量的資金沉迷于房地產市場，而不愿意涉足其他實體經濟投資，房地產市場的活躍或飆升反而會拖累經濟復蘇，成為經濟復蘇過程中的一只可怕的“攔路虎”。

　　我們一定要高度警惕樓市再度非理性繁榮對中國經濟帶來的潛在危害，我國經濟復蘇應該建立在扎實、堅固的基礎之上。因此，筆者建議決策制訂者順勢調整政策，以促進經濟持續(xù)穩(wěn)定健康地發(fā)展。

　　(作者單位：國家發(fā)展和改革委員會價格監(jiān)測中心)