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開發(fā)商有時候很愛講話,比如國土部稱“地價僅占房價23.2%”的時候,任志強、潘石屹等都是第一時間站出來說這是“越描越黑”、“明明就是地價推高了房價”。可到真該開發(fā)商講點什么的時候,他們又往往啞了音了——比如,上海閔行區(qū)“蓮花河畔景苑”那幢半分鐘內整個兒倒下來的13層樓橫躺在泥里已超過72個小時了,建這樓的開發(fā)商不肯露面,平日里那些頻頻發(fā)言的業(yè)內大佬們也沒誰談點看法。
按東南大學呂志濤院士的話說,“自己從1956年開始研究房屋結構到現(xiàn)在,還沒見過房子這么倒下的”,那這樓怎么就倒了呢?咱們不妨撥拉撥拉開發(fā)商此前說的一些話,從里頭找找癥結在哪兒。
記得任志強在前幾天駁斥國土部“地價僅占房價23.2%”之說時,曾寫過如下這段話:如果把地價、稅費跟政府所有部門亂七八糟的收費都加在一塊兒,在房價中占比就大大不同了(不是23.2%而是50%以上)。假設單價1萬元/平方米的房子有20%(2000元/平方米)的毛利率,扣掉5.5%的營業(yè)稅、1%-2%的土地增值稅、25%的利潤所得稅后只有9.3%(937.5元/平方米)的凈利率,再算3年生產(chǎn)周期,年利潤率只有可憐巴巴的3.1%,比銀行存款利率還低——要不是因為有銀行貸款和商品房預售制度,這種利潤率壓根兒不足以吸引各種資金往房地產(chǎn)業(yè)擠。
一語中的——“銀行貸款和商品房預售制度”,正是化“沒利”為“暴利”、化房地產(chǎn)業(yè)為引資法寶的真正原因,也是國家所給“好政策”的核心:
蓋樓,只用少部分自有資金,架子拉起來之后就靠銀行跟買房人的錢滾來滾去,即使年利潤率不高,自有資金的年利潤率恐怕也要翻幾倍計,“錢生錢”的周期絕不是長達3年的、房子的生產(chǎn)周期。
房子,還是架子就賣到了買房人手里,風險跟責任同時轉了出去。以“蓮花河畔景苑”為例,總共629套,已賣出489套,累計合同均價為14297元/平方米,當買房人焦慮而悲愴地站在躺著的、昂貴的“好房子”面前時,提出的第一個要求是“退房,一周之內停止向銀行還貸”,這樣的要求無奈得令人嘆息。
房地產(chǎn)業(yè)最得益于政策蔭庇,也正因為如此,最容易吸引資金、也能最快拉動GDP——即使是連根兒拔起那樓,只要不給退,也能給算進GDP,這是房地產(chǎn)業(yè)生下來就有的毛病(或者說“優(yōu)越性”),只不過被這兩年的“冷”與“熱”放大而已。
先說“冷”。2007年底到2008年末,全國樓市都不同程度經(jīng)歷了冬季,冬季里開發(fā)商沒有選擇將往日的利潤吐出來,而選擇了將建筑成本進一步削下去,既然土地(尤其還是高價地)和稅費成本無法壓縮,那就只能在水泥、混凝土、鋼筋這些原材料上“下功夫”。大批被認為能夠湊湊合合通過檢測、勉勉強強上市的房子就這樣落地。
再說“熱”。樓市冷了直接影響政府收稅、賣地,房價下降也不是政府所樂見的事情,更何況應對國際金融危機的影響,政府還指望房地產(chǎn)出大力。正是看準了這一點,有關部門的審批關卡得很松,銀行也對貸款給開發(fā)商充滿了信心。所以咱們會看到,開發(fā)資質(還是3級資質)已過期4年多、注冊資金只有800萬元、在某小區(qū)內一套民宅里辦公的上海梅都房地產(chǎn)開發(fā)有限公司也能蓋樓、賣樓,所以咱們會聽到,快速增長的信貸至少有二三成流到了股市樓市里。 樓市陡熱、“地王”崛起、而高樓倒了下去——這里頭的理,正是倒塌的高樓在“地質原因”之下深埋著的原因。(毛穎穎)
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