房地產(chǎn)市場(chǎng)最需要警惕什么？

　　不是新一代“地王”的誕生，不是房市暴利仍存，不是房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲……而是對(duì)上述諸多現(xiàn)象將產(chǎn)生深遠(yuǎn)影響的購(gòu)買(mǎi)力梯級(jí)衰減效應(yīng)。

　　房地產(chǎn)市場(chǎng)是一個(gè)對(duì)供求關(guān)系變化異常敏感的市場(chǎng)。買(mǎi)家眾，剛性需求旺，房?jī)r(jià)不漲都難，烈火烹油的往日房市盛景證明了這一點(diǎn)；觀望多，囊中羞澀者增，房?jī)r(jià)不跌也難，如今的房市正在上演這樣的拉鋸戰(zhàn)。房市究竟向何處走，購(gòu)買(mǎi)力說(shuō)了算，有購(gòu)買(mǎi)力才有需求，有需求房?jī)r(jià)才能堅(jiān)挺、房市才能繁榮。

　　自中國(guó)實(shí)施住房制度改革、推行貨幣化分房政策以來(lái)，我國(guó)房市一直在剛性需求支撐下一路高歌猛進(jìn)，而城市化初期急速釋放的市場(chǎng)需求，更是導(dǎo)致房?jī)r(jià)大幅上揚(yáng)，以至在差不多8年的光景中，房?jī)r(jià)上漲到了令人咋舌的地步。房?jī)r(jià)高低原本不應(yīng)成為市場(chǎng)最關(guān)注的焦點(diǎn)，因?yàn)楦吆偷投际窍鄬?duì)的，我國(guó)房市一直沒(méi)有實(shí)現(xiàn)市場(chǎng)化，房?jī)r(jià)需要一個(gè)價(jià)值回歸的過(guò)程。事實(shí)上，在價(jià)值回歸過(guò)程中，只要有買(mǎi)有賣(mài)，不是人為炒作或房地產(chǎn)商刻意操縱價(jià)格，房市就是健康的，用不著過(guò)于擔(dān)心。何況，為了擠除房市中因投機(jī)性需求而產(chǎn)生的需求泡沫，國(guó)家也采取了不少措施，效果非常明顯。

　　問(wèn)題是，當(dāng)剛性需求釋放殆盡，殘存的剛性需求和大量的改善性需求究竟還能支撐起多高的房?jī)r(jià)？

　　如果說(shuō)住房制度改革釋放出的剛性需求，能讓房?jī)r(jià)“沒(méi)有最高，只有更高”，是因?yàn)橐环矫娣績(jī)r(jià)一直在恢復(fù)性上漲中沒(méi)有尋找到供需平衡點(diǎn)；另一方面貨幣化補(bǔ)償使剛性需求的實(shí)現(xiàn)擁有了充裕的貨幣基礎(chǔ)的話，那么，恰恰在這兩點(diǎn)上，現(xiàn)在的情況發(fā)生了微妙變化。從供需角度看，目前的房?jī)r(jià)已是供求雙方博弈所能達(dá)到的最有利于房地產(chǎn)商的平衡點(diǎn)，在房?jī)r(jià)不變甚至人為漲價(jià)、價(jià)格嚴(yán)重偏離實(shí)際購(gòu)買(mǎi)力的情況下，天平將不得不悄然向有利于購(gòu)房者的一方傾斜；從需求實(shí)現(xiàn)的基礎(chǔ)——貨幣購(gòu)買(mǎi)力來(lái)看，剛性需求釋放完畢后，真正對(duì)當(dāng)前房?jī)r(jià)擁有購(gòu)買(mǎi)力的人正呈梯級(jí)遞減趨勢(shì)。正是這個(gè)梯級(jí)遞減趨勢(shì)，值得市場(chǎng)所有參與者高度警惕。

　　房市購(gòu)買(mǎi)力的梯級(jí)衰減效應(yīng)大致是這樣的：剛性需求推高房?jī)r(jià)至最高點(diǎn)，房?jī)r(jià)高位震蕩且略有回落，剩余部分對(duì)高房?jī)r(jià)有承受力的購(gòu)買(mǎi)力開(kāi)始觀望；房?jī)r(jià)在震蕩后反彈沖高或二次沖頂，觀望的剩余高購(gòu)買(mǎi)力因擔(dān)心房?jī)r(jià)繼續(xù)上漲而快速釋放；房?jī)r(jià)在上述購(gòu)買(mǎi)力釋放完畢后復(fù)歸跌途，并向能承受次高房?jī)r(jià)的購(gòu)買(mǎi)力靠攏，待房?jī)r(jià)再次反彈時(shí)，這批購(gòu)買(mǎi)力又因擔(dān)心房?jī)r(jià)上漲而快速釋放；然后房?jī)r(jià)又在后續(xù)購(gòu)買(mǎi)力無(wú)力跟上的情況下再次下跌，并向能承受次次高房?jī)r(jià)的購(gòu)買(mǎi)力靠攏。如此循環(huán)往復(fù)，直至房?jī)r(jià)與大眾購(gòu)買(mǎi)力達(dá)成平衡。在這個(gè)梯級(jí)衰減過(guò)程中，每一次反彈都會(huì)將一批殘存高購(gòu)買(mǎi)力消滅，而每一次反彈結(jié)束后，房?jī)r(jià)的新平衡點(diǎn)都將不得不向下漂移。若從這個(gè)角度觀察，今年3月全國(guó)樓市回暖，房地產(chǎn)市場(chǎng)成交量持續(xù)兩個(gè)月放大，以及5月開(kāi)始，部分城市房?jī)r(jià)開(kāi)始出現(xiàn)反彈、一線城市房?jī)r(jià)甚至出現(xiàn)跳升，都屬于上述二次沖頂階段中，剩余部分觀望的高購(gòu)買(mǎi)力的集中釋放。因?yàn)榘殡S著樓價(jià)的不斷上漲，現(xiàn)在成交量已開(kāi)始出現(xiàn)高位回落。待殘存高購(gòu)買(mǎi)力釋放完畢，房?jī)r(jià)將不得不開(kāi)始梯級(jí)衰減的下一個(gè)循環(huán)過(guò)程。尤需警惕的是，一段時(shí)期以來(lái)，樓市成交量增加的同時(shí)，退房量也在加大，這從另一個(gè)角度顯示當(dāng)前的房市小陽(yáng)春本質(zhì)上缺乏真實(shí)和強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力的支撐。國(guó)務(wù)院5月27日公布了固定資產(chǎn)投資項(xiàng)目資本金比例的調(diào)整結(jié)果，其中最值得關(guān)注的是，普通商品住房項(xiàng)目投資的最低資本金比例從35%調(diào)低至20%。一些開(kāi)發(fā)商承認(rèn)，此舉表明房地產(chǎn)市場(chǎng)的行情并不如銷售數(shù)據(jù)看到的那樣“光鮮”。

　　購(gòu)買(mǎi)力的梯級(jí)衰減效應(yīng)提醒銀行，對(duì)當(dāng)前樓市反彈帶來(lái)的按揭和開(kāi)發(fā)信貸的快速增長(zhǎng)，需要保持理性，房貸風(fēng)險(xiǎn)仍需嚴(yán)防；購(gòu)買(mǎi)力的梯級(jí)衰減，也提醒開(kāi)發(fā)商，房市最好的時(shí)光可能已經(jīng)過(guò)去，隨著獨(dú)生子女漸成人口主流以及人口老齡化時(shí)代的到來(lái)，及時(shí)調(diào)整房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)和銷售策略將是大勢(shì)所趨、潮流所向；購(gòu)買(mǎi)力的梯級(jí)衰減，同樣也提醒購(gòu)房者，追高買(mǎi)房需要理性，否則有可能將自己卷進(jìn)惱人的漩渦。