去年9月份爆發(fā)的全球性金融危機(jī)，不僅導(dǎo)致日本經(jīng)濟(jì)陷入深度衰退，也使日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)遭遇寒冬期，住宅市場(chǎng)低迷不振及其可能引發(fā)的問(wèn)題已引起政府及相關(guān)研究機(jī)構(gòu)和業(yè)界團(tuán)體的警覺(jué)和重視。

　　房市未出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象

　　日本首都圈和近畿圈的公寓市場(chǎng)動(dòng)態(tài)可以說(shuō)是日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的晴雨表，可集中反映日本房地產(chǎn)市場(chǎng)的狀況。

　　日本民間調(diào)查機(jī)構(gòu)不動(dòng)產(chǎn)研究所公布的數(shù)據(jù)顯示，2008年，日本首都圈公寓銷(xiāo)量為4.3733萬(wàn)戶，比上年減少28.3%，為1992年后16年來(lái)的最低水平；近畿圈的公寓銷(xiāo)售量為2.2744萬(wàn)戶，為15年來(lái)的最低水平。

　　出現(xiàn)這種情況的原因主要是，在經(jīng)濟(jì)不景氣的狀態(tài)下，不少房地產(chǎn)企業(yè)破產(chǎn)加大了消費(fèi)者的不信任感。此外，在金融市場(chǎng)不穩(wěn)定的情況下，金融機(jī)構(gòu)對(duì)住宅貸款的審查變得更加嚴(yán)格也對(duì)公寓銷(xiāo)售產(chǎn)生不利影響。

　　進(jìn)入今年以來(lái)，日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)也沒(méi)有出現(xiàn)好轉(zhuǎn)跡象。今年5月，日本首都圈住宅銷(xiāo)量同比減少19.4%，連續(xù)21個(gè)月低于上年同期水平，今年1至5月份的累計(jì)銷(xiāo)量比上年同期減少26.7%。因此，不動(dòng)產(chǎn)研究所對(duì)年間銷(xiāo)量也從1月份時(shí)預(yù)計(jì)的4.7萬(wàn)戶(比上年增加7.5%)調(diào)整到4萬(wàn)戶的水平。與此同時(shí)，日本另一大都市圈近畿圈的住宅銷(xiāo)量也繼續(xù)下降，全年的銷(xiāo)量也不容樂(lè)觀。

　　住房銷(xiāo)量下滑不止，也使日本的住宅、商業(yè)用地價(jià)格繼續(xù)下跌。日本國(guó)土交通省公布的日本全國(guó)地價(jià)調(diào)查結(jié)果，2009年1月1日時(shí)的日本全國(guó)的土地平均價(jià)格(公示地價(jià))比上年下跌3.5%。這是該國(guó)的土地價(jià)格3年來(lái)首次出現(xiàn)下跌。

　　其中，住宅用地價(jià)格同比下跌3.2%，商業(yè)用地價(jià)格同比下跌4.7%。在與上年可比的約2.8萬(wàn)個(gè)調(diào)查地點(diǎn)中，只有23個(gè)調(diào)查點(diǎn)的地價(jià)出現(xiàn)上升，是自1970年開(kāi)始這項(xiàng)調(diào)查以來(lái)上升地點(diǎn)最少的一次。

　　日本國(guó)土交通省分析指出，經(jīng)濟(jì)不景氣辦公樓出租率下降和住宅銷(xiāo)售不振，再加上受金融危機(jī)影響投資基金撤離房地產(chǎn)市場(chǎng)等原因?qū)е路康禺a(chǎn)市場(chǎng)低迷是日本地價(jià)出現(xiàn)下跌的主要原因，土地價(jià)格下跌的趨勢(shì)短期內(nèi)難有大的變化。

　　或現(xiàn)日本版次貸危機(jī)

　　戰(zhàn)后為解決國(guó)民住房困難的問(wèn)題，1950年日本政府設(shè)立了住宅金融公庫(kù)(即現(xiàn)在的住宅金融支援機(jī)構(gòu))來(lái)推動(dòng)住宅建設(shè)，戰(zhàn)后所建的約3成(2000萬(wàn)戶)的住房都是通過(guò)該公庫(kù)融資建設(shè)的，高峰時(shí)期的融資余額高達(dá)70萬(wàn)億日元以上。

　　這個(gè)時(shí)期公庫(kù)的融資應(yīng)該說(shuō)主要是為了解決住宅不足的問(wèn)題。上世紀(jì)70年代以后，公庫(kù)融資的目的發(fā)生了變化，主要是作為經(jīng)濟(jì)景氣對(duì)策的一部分來(lái)實(shí)施，1993年實(shí)施“輕松償還制度”，即降低原來(lái)的5年間還款的比例；到1997年又取消了“融資限額比例制度”，即實(shí)施零首付制度。除放寬住宅公庫(kù)的融資難度外，日本政府還在1986年實(shí)施住宅貸款余額減稅制度，之后幾乎成為景氣對(duì)策慣用的手段用來(lái)促進(jìn)國(guó)民購(gòu)買(mǎi)住房。

　　本次金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后，日本政府在2008財(cái)年的補(bǔ)充預(yù)算中實(shí)施歷史上規(guī)模最大的住宅貸款減稅措施，在2009財(cái)年的補(bǔ)充預(yù)算中又提高了融資率。日本政府的這些措施都試圖激起國(guó)民購(gòu)買(mǎi)住房的熱情，激活房地產(chǎn)市場(chǎng)，最終達(dá)到擴(kuò)大內(nèi)需拉動(dòng)經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的目的。

　　但是，日本政府的智囊機(jī)構(gòu)東京財(cái)團(tuán)和相關(guān)業(yè)界團(tuán)體，對(duì)政府刺激房地產(chǎn)市場(chǎng)所采取的措施不以為然，尤其對(duì)于目前日本房地產(chǎn)市場(chǎng)、特別是住宅市場(chǎng)貸款方面存在的問(wèn)題表示極大的關(guān)注，擔(dān)心出現(xiàn)“日本版的次級(jí)房貸問(wèn)題”。

　　東京財(cái)團(tuán)最近向日本政府提出一個(gè)名為“防止住宅難民發(fā)生，創(chuàng)立住宅收購(gòu)制度”的建議。該建議稱，日本的住宅貸款具有以逐月還款和用獎(jiǎng)金還款相接合的特點(diǎn)。

　　但是，在金融危機(jī)發(fā)生前，日本的終身雇傭制度和年功序列工資制度也在逐步發(fā)生著變化，實(shí)施與業(yè)績(jī)掛鉤的獎(jiǎng)金制度和年薪制的企業(yè)不在少數(shù)。金融經(jīng)濟(jì)危機(jī)爆發(fā)后，因企業(yè)業(yè)績(jī)惡化員工的獎(jiǎng)金又出現(xiàn)大幅減少，據(jù)日本經(jīng)團(tuán)聯(lián)的數(shù)據(jù)，今年夏季平均獎(jiǎng)金將比上年減少19.4%，這將對(duì)返還住宅貸款產(chǎn)生重大影響。

　　如果國(guó)民不能按期返還貸款的話，不僅將會(huì)失去住房，而且債務(wù)還依然存在，這會(huì)直接對(duì)整個(gè)家庭生活產(chǎn)生影響，并有可能引發(fā)社會(huì)的不安。此外，因此而扣押的住房增多，也會(huì)導(dǎo)致住宅價(jià)格下跌，從而影響依靠不動(dòng)產(chǎn)擔(dān)保的金融機(jī)構(gòu)的業(yè)績(jī)，使其更加惜貸。

　　因此東京財(cái)團(tuán)建議，政府及早采取措施防患于未然，即創(chuàng)立住宅收購(gòu)制度，由國(guó)土交通省設(shè)立基金，按時(shí)價(jià)收購(gòu)因不能按期返還貸款即被扣押的住房，住戶可用此資金返還剩余貸款，如住宅的時(shí)價(jià)不足以抵消貸款余額的話金融機(jī)構(gòu)可放棄剩余部分的債權(quán)，金融機(jī)構(gòu)因此放棄債權(quán)而發(fā)生虧損的話，由國(guó)家用公有資金為其增資以防止出現(xiàn)惜貸的問(wèn)題。

　　東京財(cái)團(tuán)的擔(dān)憂是否會(huì)成為現(xiàn)實(shí)，目前還不得而知。但是，住宅貸款返還困難等問(wèn)題確實(shí)存在也是不爭(zhēng)的事實(shí)。總的來(lái)說(shuō)，金融危機(jī)將再次使日本的房地產(chǎn)市場(chǎng)面臨嚴(yán)峻的考驗(yàn)。