長沙房產(chǎn)部門擬限制二手房貸款額度

　　總價(jià)70萬元的住房，找中介公司代辦，支付上萬元中介費(fèi)，就能按成交價(jià)一半的價(jià)格繳納營業(yè)稅。6月24日上午，市民劉先生向本報(bào)爆料。據(jù)劉先生透露，按這樣操作，一套房可少交1到2萬元營業(yè)稅。記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在二手房交易中，普遍存在這種虛報(bào)成交價(jià)繳納營業(yè)稅的情況，主要是通過“陰陽合同”的方式實(shí)現(xiàn)的。

　　虛報(bào)成交價(jià)一套可省一兩萬

　　劉先生最近看中五一廣場附近一套二手房。房子的總價(jià)是70萬元，由于房子還沒有滿5年，劉先生購買這套房子需要繳納4萬余元的房產(chǎn)營業(yè)稅。這兩天，劉先生到二手房交易市場咨詢買房的事情，一個(gè)二手房中介機(jī)構(gòu)就跟劉先生說，他要貸款買下這套房，按正常程序走，稅費(fèi)代辦費(fèi)一共需要花費(fèi)6萬多元。如果找他們代辦，只要花費(fèi)3.5萬元。

　　如何能省下2.5萬元呢？省下的部分主要就是營業(yè)稅和綜合稅。中介機(jī)構(gòu)說，按正常價(jià)格，70萬元要繳納4萬余元的營業(yè)稅，但是在網(wǎng)上簽約時(shí)把成交價(jià)報(bào)低一半，就能省下近2萬元。劉先生只需與賣家私下簽訂一份合同，支付部分房款后，其余房款可以通過銀行貸款來實(shí)現(xiàn)。營業(yè)稅就按照虛報(bào)的成交價(jià)來繳納，銀行按揭就按照評估價(jià)來放貸。

　　“如果一次性付款，營業(yè)稅還能交的更少”，中介公司透露，考慮到按揭貸款的額度，成交價(jià)報(bào)得太低，銀行貸款辦不下來。一次性貸款，只要買賣雙方達(dá)成默契，價(jià)格可以報(bào)得很低，相應(yīng)的稅費(fèi)也能交得更少。

　　網(wǎng)上簽約報(bào)價(jià)可信度不足10%

　　“劉先生所說的情況其實(shí)是通過‘陰陽合同’實(shí)現(xiàn)的！”在長沙市二手房交易中心的一名工作人員說。

　　據(jù)該工作人員介紹，在二手房交易過程中，一套房子往往有3個(gè)價(jià)格。買賣雙方通常先簽訂一份交易合同，確定交易價(jià)格、付款方式，作為買賣雙方的憑證。在二手房交易中心辦理產(chǎn)權(quán)變更時(shí)，再簽一份電子合同，并對合同內(nèi)的交易價(jià)格實(shí)行資金監(jiān)管，電子合同上的成交價(jià)遠(yuǎn)低于實(shí)際交易價(jià)格，而這個(gè)成交價(jià)是繳納相關(guān)稅費(fèi)的依據(jù)。而申請貸款的時(shí)候，銀行則根據(jù)評估機(jī)構(gòu)出具的“評估價(jià)”放貸。購房者通常采取做低“合同價(jià)”、做高“評估價(jià)”的方法，既少交稅費(fèi)，又盡可能多地申請貸款，這也就是所謂的“陰陽合同”。

　　由于中介機(jī)構(gòu)和銀行達(dá)成默契、買賣雙方配合，“陰陽合同”才有操作可能。該工作人員稱，由于銀行和房產(chǎn)局不是一個(gè)系統(tǒng)，貸款和繳納營業(yè)稅參考價(jià)不一，房產(chǎn)局無法限制。

　　記者從有關(guān)方面了解到，盡管長沙二手房成交量較以前有所下降，但是二手房日簽約量維持在80到90套左右，在這些簽約二手房中，網(wǎng)上簽約報(bào)價(jià)可信度仍不足10%。

　　部門回應(yīng)

　　房產(chǎn)局：正研究辦法防“陰陽合同”

　　“目前，我們正在研究辦法來防范‘陰陽合同’。”6月24日下午，長沙房產(chǎn)部門一名負(fù)責(zé)人向記者透露。據(jù)該負(fù)責(zé)人介紹，在二手房交易過程中，“陰陽合同”的現(xiàn)象非常普遍。

　　該負(fù)責(zé)人表示，目前，長沙防范“陰陽合同”比較成熟的想法是在二手房交易合同中，規(guī)定二手房首付款，通過規(guī)定首付款來限制二手房的貸款額度。該負(fù)責(zé)人表示，這樣一來，如果網(wǎng)上簽約成交價(jià)報(bào)得過低，減掉首付款后，房子貸款額度相應(yīng)就會(huì)降低，要多貸款就更難了。如果這個(gè)辦法出臺(tái)，在短期內(nèi)可能使購房者面臨“或者多交稅，或者少貸款”的兩難局面——無論如何，首付壓力都將增加。

　　他山之石

　　2009年，北京市銀監(jiān)局發(fā)出《關(guān)于規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)有關(guān)問題的通知》，要求銀行必須采用“網(wǎng)簽合同”和其正本中的房屋成交價(jià)格作為審批必要依據(jù)，按照網(wǎng)簽合同正本中的房屋成交價(jià)格與評估價(jià)格兩者孰低原則確定房屋抵押物價(jià)值，發(fā)放住房貸款。這意味著，如果購房者想避稅，合同價(jià)低于實(shí)際成交價(jià)，銀行就會(huì)根據(jù)合同價(jià)放貸，購房者能申請的貸款將大幅減少；如果想多爭取貸款，按照實(shí)際成交價(jià)簽訂合同價(jià)，則需要繳納更多的稅費(fèi)。

　　[來源：三湘都市報(bào)]

　　[作者：王文 王敏 羅文嬌]