銀監(jiān)局新政 商業(yè)貸款避稅無(wú)望 公積金不受限 一周內(nèi)貸款量上漲明顯

　　二手房貸“收緊”公積金放貸增5%

　　上周銀行對(duì)于二手房貸款的“收緊”政策如一枚重磅炸彈，讓本來(lái)熱火朝天的二手房市場(chǎng)突然遍地蕭條。而不受新政影響的公積金貸款，優(yōu)勢(shì)突然明顯起來(lái)，最近一周貸款量環(huán)比上漲百分之五。

　　商貸遭“腰斬”避稅無(wú)望

　　新政策未發(fā)布前，商業(yè)貸款優(yōu)勢(shì)明顯：貸款額度高，還可做“黑白合同”少繳稅費(fèi)。

　　而按北京市銀監(jiān)局下發(fā)的《關(guān)于進(jìn)一步規(guī)范存量房貸款業(yè)務(wù)的通知》，從上周一開始，銀行在放貸時(shí)必須考慮網(wǎng)簽價(jià)格。

　　這就意味著做商業(yè)貸款合同要從網(wǎng)簽價(jià)格和評(píng)估價(jià)格中選取低值來(lái)決定貸款額度。簽署兩份合同避稅的“好事兒”沒(méi)戲了。

　　如總價(jià)100萬(wàn)的房子，做低成交價(jià)后網(wǎng)簽價(jià)格50萬(wàn)，可少繳一半的營(yíng)業(yè)稅、契稅和個(gè)稅。而銀行在放貸時(shí)仍按100萬(wàn)的八成評(píng)估房?jī)r(jià)，即80萬(wàn)房子銀行可貸款64萬(wàn)。

　　在二手房貸款收緊后，100萬(wàn)的房子如仍做成50萬(wàn)的網(wǎng)簽合同，貸款取低值即50萬(wàn)，評(píng)估價(jià)也同樣被“腰斬”，借款人只能貸到32萬(wàn)。如想多貸款，就得按100萬(wàn)的成交價(jià)多繳稅費(fèi)。

　　公積金不受限 揚(yáng)眉吐氣

　　而公積金貸款是按照繳存人的月繳存額度放貸，不用像銀行按網(wǎng)簽價(jià)格放貸，所以不受此次新政策的限制。

　　如單個(gè)借款人或夫妻雙方加起來(lái)的公積金月繳存額在800元以上，同樣100萬(wàn)的房子仍能夠貸到60萬(wàn)左右。

　　公積金貸款既不用“費(fèi)心”考慮避稅問(wèn)題，又能享受到20%低首付，3.87%低利率的政策。公積金貸款的優(yōu)勢(shì)突然明顯起來(lái)，由原來(lái)的“不受待見(jiàn)”重新“揚(yáng)眉吐氣”起來(lái)。

　　市場(chǎng)變化

　　受青睞 咨詢量漲兩成

　　“原來(lái)被我拒絕的那幾個(gè)要用公積金貸款買房的人，你問(wèn)問(wèn)他們還買不買我的房子了？”

　　業(yè)主王先生昨天致電21世紀(jì)不動(dòng)產(chǎn)右安門一家門店，要求業(yè)務(wù)員替其找回之前想用公積金貸款買房的買家。而這之前，王先生一聽要公積金貸款都不屑于讓對(duì)方看房。

　　據(jù)記者了解，一直以來(lái)二手房業(yè)主之所以“排斥”用公積金貸款的買家，主要認(rèn)為公積金放貸速度慢，延長(zhǎng)了其拿到房款的時(shí)間。

　　而一周前商貸的“收緊”新政，使得房主對(duì)公積金的態(tài)度來(lái)了個(gè)180度大轉(zhuǎn)彎。

　　據(jù)偉嘉安捷數(shù)據(jù)顯示，一周以來(lái)，公積金咨詢量環(huán)比上漲20%，成交量上漲五個(gè)百分點(diǎn)。

　　以往在全款支付、商業(yè)貸款、公積金貸款這三種二手房付款方式中，全款支付占28%、商業(yè)貸款在52%以上，公積金低于20%。

　　而政策調(diào)整后，公積金貸款比例上升至23%，商業(yè)貸款則下降至48%。

　　業(yè)內(nèi)預(yù)測(cè)

　　市場(chǎng)份額 有望進(jìn)一步擴(kuò)大

　　今年以來(lái)，央行大幅降息，使得公積金最大的低利率優(yōu)勢(shì)在同樣“放低身段兒”的商貸利率面前一度“黯然失色”。

　　北京公積金管理中心新聞發(fā)言人李持纓稱，公積金貸款在二手房市場(chǎng)中份額不高，主要原因是房主認(rèn)為公積金放貸慢、利率優(yōu)勢(shì)不明顯。

　　而且銀行給個(gè)貸機(jī)構(gòu)的返點(diǎn)也是公積金不具備的“優(yōu)勢(shì)”。

　　但隨著銀行貸款的收緊，以建行為首的不少銀行開始停止給個(gè)貸機(jī)構(gòu)返點(diǎn)，這就意味著，在直接接觸客戶的個(gè)貸機(jī)構(gòu)面前，公積金和商貸已經(jīng)站在了同一起跑線上。

　　個(gè)貸機(jī)構(gòu)“凱盛經(jīng)略”市場(chǎng)部總監(jiān)馮雪青認(rèn)為，在目前通貨膨脹的影響下，低利率的貨幣政策明年是否持續(xù)并不明朗。

　　一旦加息，商業(yè)貸款加息幅度將大于公積金，對(duì)于購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，選擇商貸意味著支付更高的利息。

　　如出現(xiàn)此種情況，公積金優(yōu)勢(shì)將更加明顯，市場(chǎng)份額有望繼續(xù)擴(kuò)大。

　　●兩種貸款方式的優(yōu)劣比較

　　商業(yè)貸款

　　優(yōu)勢(shì) 銀行放貸時(shí)間快，放貸額度較高

　　劣勢(shì) 不能避稅，要按實(shí)際成交價(jià)繳納契稅、營(yíng)業(yè)稅等利率較高，五年以上利率5.94%，七折優(yōu)惠利率4.158%

　　公積金貸款

　　優(yōu)勢(shì) 可以避稅；利率低，五年以上3.87%

　　劣勢(shì) 放貸時(shí)間稍慢；貸款額度受繳存者月繳納公積金額度以及所購(gòu)

　　房子價(jià)值綜合決定

　　●相關(guān)新聞

　　從9月1日起，北京市銀監(jiān)局對(duì)現(xiàn)行二手房貸政策進(jìn)行調(diào)整。

　　發(fā)放住房貸款額度不再單純依靠評(píng)估價(jià)，而是從網(wǎng)簽價(jià)格和評(píng)估價(jià)格中選取低值來(lái)決定貸款額度。

　　新政的推出，意味著網(wǎng)簽價(jià)格不能低于銀行的評(píng)估值。對(duì)于貸款買房的人來(lái)說(shuō)無(wú)疑是增加了稅費(fèi)成本。文/記者張媛