在上海房地產(chǎn)市場(chǎng)上，開發(fā)貸款增速遠(yuǎn)高于按揭貸款增速的局面再次出現(xiàn)。上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)顯示，截至3月末，上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款余額2329.7億元，比年初增加175.7億元，同比多增76.1億元。同期個(gè)人住房貸款余額3127.7億元，比年初僅增加20億元，同比少增14.7億元。

　　中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟認(rèn)為，上述情況表明，主管部門對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)中性偏鼓勵(lì)的政策效應(yīng)已經(jīng)顯現(xiàn)。但購(gòu)房者尤其是對(duì)住房有改善型、投資型需求的潛在購(gòu)房者仍對(duì)后市持觀望態(tài)度。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款大增

　　上海銀監(jiān)局的統(tǒng)計(jì)數(shù)字顯示，上海市一季度房地產(chǎn)貸款同比增速加快。截至3月末，上海市商業(yè)性房地產(chǎn)貸款余額為6149億元，同比增長(zhǎng)10.5%，與去年12月、今年1月和2月相比，貸款增速逐步回升。受信貸激增影響，房地產(chǎn)貸款余額比年初增加213.4億元，同比多增80.7億元。

　　房地產(chǎn)開發(fā)貸款更是呈現(xiàn)“井噴”現(xiàn)象。一季度，上海市房地產(chǎn)開發(fā)貸款投放力度明顯加大，為2008年以來單季最大增量。房地產(chǎn)貸款結(jié)構(gòu)也隨之出現(xiàn)明顯變化，新增房地產(chǎn)貸款中，開發(fā)貸款占比從2008年的46.6%升至2009年一季度的82.3%。

　　中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟分析，在經(jīng)濟(jì)刺激方案中，有部分資金是支持大型、資質(zhì)良好的房產(chǎn)企業(yè)開展融資并購(gòu)、廉租房建設(shè)等的，因此房產(chǎn)開發(fā)貸款大幅增加在預(yù)期之中。

　　交行研究部高級(jí)宏觀分析師唐建偉認(rèn)為，開發(fā)貸款如此“井噴”，和2008年開發(fā)商緊缺資金、基數(shù)比較低有關(guān)。2008年在從緊的貨幣政策下，房地產(chǎn)業(yè)受到宏觀調(diào)控的影響。對(duì)開發(fā)商而言，2008年是最困難的一年。而今年一季度銀行信貸規(guī)模急劇擴(kuò)張，其中肯定有部分資金流入房地產(chǎn)行業(yè)。因此，開發(fā)商的資金需求得以釋放。另一方面，在寬松的貨幣政策下，銀行也有放貸的需求。

　　個(gè)人房貸止跌

　　上海市個(gè)人房貸在余額上總體保持“567”型結(jié)構(gòu)，即個(gè)人住房貸款占到商業(yè)性房地產(chǎn)貸款五成，上海居民住房貸款占個(gè)人住房貸款近六成，新建住房貸款占個(gè)人住房貸款近七成。

　　個(gè)人房貸在增量上呈現(xiàn)兩個(gè)“一增一減”：一是上海居民住房貸款增加34.7億元，外地和境外人士住房貸款則減少14.7億元。二是存量住房貸款增加，新建住房貸款減少。一季度，存量住房貸款增加31.8億元，而新建住房貸款減少11.8億元。但是，新建住房貸款余額在經(jīng)歷連續(xù)七個(gè)月下跌之后，今年3月已經(jīng)止跌，當(dāng)月增加5.3億元。

　　中房指數(shù)研究院副院長(zhǎng)陳晟分析，經(jīng)濟(jì)刺激政策對(duì)個(gè)人需求無法像對(duì)房地產(chǎn)開發(fā)一樣，起到立竿見影的效果。個(gè)人房貸增加有限也與目前的市場(chǎng)結(jié)構(gòu)有關(guān)：最近買房的大多是剛性需求者。剛性需求的特點(diǎn)是交易不夠活躍，對(duì)銀行貸款的需求總額不大。而改善型和投資型購(gòu)房者會(huì)更多使用銀行貸款，以起到資金杠桿作用。目前這部分人還保持觀望態(tài)度。相信隨著市場(chǎng)的回暖，住房消費(fèi)貸款會(huì)進(jìn)一步增加。

　　交行研究部高級(jí)宏觀分析師唐建偉也認(rèn)為剛性需求的釋放導(dǎo)致了銀行個(gè)貸增速慢于開發(fā)貸款。

　　業(yè)內(nèi)人士指出，新建住房貸款余額連續(xù)七個(gè)月下跌，至3月份才止跌回升，表明開發(fā)商新房銷售情況不容樂觀，2008年這曾是導(dǎo)致開發(fā)商資金緊張的重要因素。今年，開發(fā)商手里不缺錢，新建房銷售不暢對(duì)開發(fā)商的牽制不會(huì)太大。但會(huì)有很多一手房通過房產(chǎn)中介成為二手房。這種情況不僅會(huì)給監(jiān)管部門的統(tǒng)計(jì)、政策制定帶來困擾，更重要的是會(huì)給哄抬房?jī)r(jià)、炒賣房產(chǎn)提供更多的可乘之機(jī)。(記者 高改芳)