據(jù)媒體報(bào)道，五·一假期后，朝陽區(qū)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”突須更名過戶，“新規(guī)定”令近300名市民不滿，引發(fā)一陣騷亂。

　　在朝陽房屋交易大廳，工作人員現(xiàn)場發(fā)放《存量房買賣合同信息表》，通知要辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)須由買賣雙方過戶，而放假前只需交綜合地價(jià)款就能換證，可以變更到自己名下。

　　假期后的“新規(guī)定”將使房主多繳納2萬至3萬元的過戶契稅。另據(jù)記者了解，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”還必須履行網(wǎng)簽手續(xù)進(jìn)行買賣。

　　目前各區(qū)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”政策不同，海淀區(qū)和昌平區(qū)一直規(guī)定必須交易過戶，海淀區(qū)還得提供房主戶口所在地街道住房保障處開具的“政府不回購確認(rèn)書”。

　　此外，市住建委4月30日發(fā)布新政策，規(guī)定同一購房家庭只能在本市新購買一套商品住房。

　　有市民向朝陽區(qū)房屋交易大廳的工作人員詢問，若房主“換證”過戶給家人，是否意味著該家庭新購買了一套商品住房，不能再買二套房？但未得到明確答復(fù)。

　　法律看點(diǎn)

　　1.“經(jīng)轉(zhuǎn)商”是否必須買賣過戶？

　　2.房主搬出配偶或親朋做“買家”更名換證，是否也算買賣？

　　3.自家買賣后，是否意味著已購新房，按照新政策不能再購第二套房？

　　律師解讀

　　能否經(jīng)轉(zhuǎn)商 政府回購意見是關(guān)鍵

　　專門從事房地產(chǎn)法律服務(wù)的北京京劍律師事務(wù)所的金翔律師說，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”在2010年4月22日之前，可以不通過買賣而直接變更到自己名下，也可通過買賣變更。

　　因?yàn)椤蛾P(guān)于已購經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問題的通知》225號文件)中規(guī)定：產(chǎn)權(quán)人也可以按原購房價(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品住房價(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益后取得商品房產(chǎn)權(quán)。

　　但是，根據(jù)2010年4月22日最新出臺的《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問題的通知》規(guī)定:

　　經(jīng)適房上市交易必須取得完全產(chǎn)權(quán)。住房保障部門應(yīng)當(dāng)對個(gè)人是否已繳納土地收益等價(jià)款、政府是否行使優(yōu)先購買權(quán)等情況出具書面意見。對不能提供書面意見的，中介機(jī)構(gòu)不得代理買賣、出租。

　　因此，政府是否優(yōu)先回購是關(guān)鍵，只有在政府不回購并符合前述規(guī)定的情況下，經(jīng)適房才能順利交易并過戶。

　　配偶做“買家” 也要履行正常程序

　　現(xiàn)在涌現(xiàn)的申請“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的房主并不是真想賣房，而是由于國家對經(jīng)適房嚴(yán)格管理，就想把房子變成商品房。這樣買賣就是虛假的，“買家”往往是自己的配偶。

　　金律師認(rèn)為，如果嚴(yán)格按目前的政策執(zhí)行，通過夫妻之間買賣過戶的方式“經(jīng)轉(zhuǎn)商”行不通，但實(shí)踐中可能允許這樣操作。

　　金律師認(rèn)為，不管房主賣給誰，只要履行了網(wǎng)簽等手續(xù)，買賣就是真實(shí)有效的。

　　申請“經(jīng)轉(zhuǎn)商”

　　不能再買二套房

　　按照北京市住建委4月30日出臺的最新規(guī)定，一個(gè)家庭只能新購一套房屋(包括新開盤的房子和二手房)， 購買第二套房將不予辦理房產(chǎn)證。

　　金律師認(rèn)為，購買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購房人，不管購房人是誰，均意味著已經(jīng)使用了新購一套房的“指標(biāo)”，按照新政策再不能購買二套房了，否則就可能違規(guī)，辦不下房產(chǎn)證。

　　因此金律師提醒，購買“經(jīng)轉(zhuǎn)商”的購房人，如果另有購房的打算，就要謹(jǐn)慎使用這一“指標(biāo)”，除非今后“一個(gè)家庭只能新購一套房”的政策有變動，否則可能使自己陷于被動。