在時(shí)下房地產(chǎn)市場(chǎng)中，購(gòu)房者與開(kāi)發(fā)商對(duì)比無(wú)疑是弱勢(shì)群體，此時(shí)購(gòu)房合同是他們唯一的“護(hù)身符”。但由于一些購(gòu)房者對(duì)合同不了解，結(jié)果在交房時(shí)吃了虧才如夢(mèng)方醒。記者選取今年以來(lái)南寧樓市中有代表性的案例，以此剖析合同，希望讓購(gòu)房者明明白白買(mǎi)房

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　　違約金雙重標(biāo)準(zhǔn)

　　2009年8月，南寧市江南區(qū)某小區(qū)在延期近兩年之后，終于向業(yè)主交房。隨之而來(lái)便是計(jì)算違約金的數(shù)額，但業(yè)主在翻看合同的約定時(shí)才恍然大悟，自己掉進(jìn)合同的陷阱里。

　　原來(lái)，在合同第九條(出賣(mài)人逾期交房的違約責(zé)任)中的第1條款中規(guī)定，延期交房超過(guò)60天后，開(kāi)發(fā)商每天支付的違約金為已付款的2%。據(jù)了解，南寧市大部分樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)為3%。而讓業(yè)主更難以接受的是，合同中約定“一旦延期超過(guò)60天，每日違約金為已付房款的萬(wàn)分之二，上限為房款的5%”。也就是說(shuō)，由于違約金被封頂，所以開(kāi)發(fā)商在延期時(shí)間上不受束縛，而對(duì)購(gòu)房者而言，拿到的違約金都一樣。有購(gòu)房者算了一筆賬(以40萬(wàn)購(gòu)房款為例)，按照別的樓盤(pán)標(biāo)準(zhǔn)，兩年的違約金為29200元，而以該小區(qū)房?jī)r(jià)5%標(biāo)準(zhǔn)計(jì)算，違約金為2萬(wàn)元，少了近1萬(wàn)元。

　　日前，記者采訪(fǎng)時(shí)業(yè)主鄧先生說(shuō)：“原以為違約金是一道緊箍咒，能夠督促開(kāi)發(fā)商按時(shí)交房，但合同的陷阱讓我們很受傷。”他認(rèn)為，違約金“封頂”導(dǎo)致他們整天低聲下氣地“哀求”開(kāi)發(fā)商盡快施工，生怕開(kāi)發(fā)商一生氣，再延個(gè)半年時(shí)間。

　　回想當(dāng)初買(mǎi)房時(shí)，幾名購(gòu)房者表示：“沒(méi)有辦法呀，當(dāng)時(shí)大家都爭(zhēng)著買(mǎi)房”。這份合同是開(kāi)發(fā)商事先打印好的，購(gòu)房者只有“簽”和“不簽”兩種選擇，開(kāi)發(fā)商根本不同意對(duì)條款作絲毫協(xié)商。

　　今年9月份，記者在南寧市西鄉(xiāng)塘區(qū)某小區(qū)的《商品房買(mǎi)賣(mài)合同》上看到，乙方(購(gòu)房人)如果逾期交接的，其間按每天20元向甲方(開(kāi)發(fā)商)支付違約金，該房屋毀損、滅失的風(fēng)險(xiǎn)自書(shū)面交房通知確定的交付日起由乙方承擔(dān)。同時(shí)，又規(guī)定甲方或其委托人怠于履行該商品房工程質(zhì)量保修責(zé)任的，應(yīng)當(dāng)承擔(dān)下列責(zé)任：按每拖延一天10元計(jì)算，向乙方支付違約金。

　　業(yè)主劉先生對(duì)記者表示，一般來(lái)說(shuō)商品房屬于大宗消費(fèi)，購(gòu)房者很少有不按時(shí)交接的，開(kāi)發(fā)商在合同中注明了違約金雖不近人情，但也無(wú)可厚非。但反過(guò)來(lái)，開(kāi)發(fā)商不承擔(dān)保修責(zé)任，違約金卻只有業(yè)主的一半，“這不是雙重標(biāo)準(zhǔn)嗎，怎么讓業(yè)主信服”。廣西某律師事務(wù)所的楊律師介紹說(shuō)，依據(jù)民法通則及合同法的規(guī)定，合同當(dāng)事人應(yīng)當(dāng)遵循公平原則確定各方的權(quán)利義務(wù)。在上述合同中卻規(guī)定，出賣(mài)方逾期履行義務(wù)只需每天支付10元，顯然違反了民法通則及合同法的公平原則。

　　對(duì)于此類(lèi)現(xiàn)象，業(yè)內(nèi)人士許振表示，由于商品房的價(jià)格較大，違約金數(shù)比例看起來(lái)差不多，但最終的差別很大。類(lèi)似條款的實(shí)質(zhì)是設(shè)置陷阱，違反了法律的公平原則，消費(fèi)者可依法申請(qǐng)人民法院或仲裁機(jī)構(gòu)予以撤銷(xiāo)或變更。

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　　面積誤差不作明確限定

　　早在2006年，家住南寧華西路附近的羅女士為配合拆遷，與開(kāi)發(fā)商簽訂了《協(xié)議書(shū)》�！秴f(xié)議書(shū)》約定她現(xiàn)住的房屋拆除后，面積按1∶1比例安置新房，建筑面積為80平方米，誤差面積按市場(chǎng)價(jià)互相結(jié)清差價(jià)。2009年9月，開(kāi)發(fā)商正式交房，但她卻得知，這套房屋面積為92平方米，比協(xié)議中規(guī)定的多出了12平方米。她趕忙拿出協(xié)議細(xì)看，這才明白協(xié)議中沒(méi)有對(duì)超面積的范圍作出要求。

　　由于羅女士家中經(jīng)濟(jì)緊張，購(gòu)買(mǎi)這多出的12平方米需要5萬(wàn)元，使得她不得不東奔西走借錢(qián)買(mǎi)房。她對(duì)記者表示，由于當(dāng)初看不懂協(xié)議，就草草簽字，造成現(xiàn)在的進(jìn)退不得。

　　業(yè)內(nèi)人士譚先生表示，開(kāi)發(fā)商交付使用的面積與合同有誤差的，如合同有約定，按照約定處理；合同沒(méi)有約定或者約定不明確的，應(yīng)該按照以下原則處理：面積誤差比絕對(duì)值在3%以?xún)?nèi)(含3%)，按照合同約定的價(jià)格據(jù)實(shí)結(jié)算，購(gòu)房者不能解除合同。一旦誤差超出3%，購(gòu)房者可以解除合同、開(kāi)發(fā)商還要返還已付購(gòu)房款及利息。

　　羅女士表示，由于該地段目前房?jī)r(jià)(6500元/平方米)比協(xié)議約定(3年前價(jià)格為4200元/平方米)的價(jià)格漲了不少，所以還是買(mǎi)下這12平方米�！靶姨澐�?jī)r(jià)上漲了，如果是下跌了，要我按當(dāng)時(shí)價(jià)格買(mǎi)，那我肯定承受不了�！�

　　律師提醒各位購(gòu)房者，在合同或者協(xié)議中，對(duì)于面積誤差的范圍及其處罰方法一定要明確，這樣才能避免遭遇“強(qiáng)買(mǎi)強(qiáng)賣(mài)”時(shí)無(wú)法可依。

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　　配套延期投訴無(wú)據(jù)

　　10月5日，記者隨同一名購(gòu)房者對(duì)竹溪大道某新建樓盤(pán)驗(yàn)房時(shí)發(fā)現(xiàn)，住戶(hù)已收房并開(kāi)始裝修，但小區(qū)的綠地和道路還正在施工。這樣的環(huán)境豈能達(dá)到交房標(biāo)準(zhǔn)？但在查看購(gòu)房合同后才明白，開(kāi)發(fā)商并不違反合同。在合同第十四條中規(guī)定，“本單元綠化及其公共配套在交房8個(gè)月后達(dá)到正常使用條件，小區(qū)的整體配套在最后一棟樓交房后8個(gè)月內(nèi)到達(dá)正常使用”。

　　對(duì)于該條款的逾期處理方式也讓記者咋舌，“出賣(mài)人(開(kāi)發(fā)商)在上述規(guī)定時(shí)間到期的60天內(nèi)補(bǔ)救，逾期不完成，按合同付違約金”。算下來(lái)，開(kāi)發(fā)商在交房后有10個(gè)月時(shí)間去完成公共配套，而在南寧市大多數(shù)樓盤(pán)的合同中，配套設(shè)施的完工基本和交房時(shí)間一致。

　　業(yè)主成先生說(shuō)，去年金融危機(jī)爆發(fā)以來(lái)，由于擔(dān)心開(kāi)發(fā)商資金不到位造成延期交房，他從去年8月份起，幾乎每隔一個(gè)星期去施工現(xiàn)場(chǎng)看一次。曾從事建筑行業(yè)的他認(rèn)為，樓蓋得很快，但是綠化建設(shè)和道路及景觀(guān)配套的進(jìn)度慢。果然，樓盤(pán)按時(shí)交了房，但配套卻延期了。

　　眾多業(yè)主在QQ群上激烈討論這一問(wèn)題。朱先生說(shuō)：“這個(gè)條約實(shí)在太過(guò)分，難道讓業(yè)主在10個(gè)月內(nèi)都走泥巴路，住在大工地？”王女士認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商在合同中設(shè)計(jì)好陷阱，苦果讓業(yè)主承擔(dān)。回想起買(mǎi)房時(shí)的疏忽，不少業(yè)主認(rèn)為沒(méi)得選擇。來(lái)自貴港的陳先生說(shuō)：“開(kāi)發(fā)商集中開(kāi)盤(pán)，當(dāng)時(shí)有600人排隊(duì)選房，就給5分鐘選房，5分鐘簽合同，看了看價(jià)格、戶(hù)型、交房時(shí)間，就草草簽字下單，哪里來(lái)得及看合同內(nèi)容。”朱先生還說(shuō)，當(dāng)時(shí)大家都搶著要房，如果想修改合同？想都不敢想，大家都是忍氣吞聲簽了合同，實(shí)在太不理性了。

　　業(yè)內(nèi)人士李先生認(rèn)為，南寧市大部分樓盤(pán)對(duì)配套十分重視。社區(qū)配套成熟度是衡量項(xiàng)目性?xún)r(jià)比的一個(gè)重要指標(biāo)，它直接影響著消費(fèi)者入住后的生活便利性、舒適性，它也是決定一個(gè)項(xiàng)目檔次及品位的重要因素。開(kāi)發(fā)商應(yīng)本著以業(yè)主為本的理念，讓業(yè)主不遭受施工的困擾，但卻在合同中設(shè)下了延期的理由，這樣逃避責(zé)任的條款容易引起業(yè)主的反感。開(kāi)發(fā)商即便在合同中沒(méi)有違規(guī)，但在人情事理上說(shuō)不去過(guò)。對(duì)于業(yè)主來(lái)說(shuō)，可以聯(lián)合起來(lái)與開(kāi)發(fā)商協(xié)調(diào)，督促配套設(shè)施盡快投入使用。

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　　費(fèi)用多了為哪般

　　業(yè)主農(nóng)先生說(shuō)，今年8月開(kāi)發(fā)商向他交房后，小區(qū)物業(yè)要求開(kāi)通管道燃?xì)�，費(fèi)用按購(gòu)房合同約定的2700元收取。這讓他不得其解，現(xiàn)在南寧開(kāi)通管道燃?xì)赓M(fèi)好像都不需2700元。隨后，他向管道燃?xì)夤�司咨�?xún)，得到的答復(fù)是開(kāi)通費(fèi)已經(jīng)由原來(lái)的3000多元降為2300元。

　　為什么還要按以前的費(fèi)用收費(fèi)？開(kāi)發(fā)商給予的說(shuō)法是，小區(qū)住戶(hù)是根據(jù)該公司與開(kāi)發(fā)商簽訂的合同交納管道燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)的，因此每個(gè)小區(qū)的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)不一樣。該小區(qū)的管道燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)，一直以來(lái)都是每戶(hù)收取3100元。雖然自2006年9月開(kāi)始調(diào)到每戶(hù)2300元，但開(kāi)通費(fèi)仍與小區(qū)入場(chǎng)施工時(shí)間有關(guān)：2006年9月1日以前進(jìn)場(chǎng)施工的小區(qū)，如果是開(kāi)發(fā)商墊資支付安裝費(fèi)，不管開(kāi)發(fā)商何時(shí)出售房子，管道燃?xì)赓M(fèi)都是按照每戶(hù)3100元來(lái)收取。

　　專(zhuān)業(yè)驗(yàn)房師陸軍介紹說(shuō)，在合同中約定好管道燃?xì)忾_(kāi)通費(fèi)用的例子很少見(jiàn)，一般來(lái)說(shuō)開(kāi)發(fā)商沒(méi)有好處也不愿意插手此事，像以上的情況的確存在蹊蹺。業(yè)主應(yīng)該向開(kāi)發(fā)商查驗(yàn)收費(fèi)依據(jù)。業(yè)主在簽訂合同時(shí)，尤其應(yīng)該對(duì)其中涉及收費(fèi)的約定詢(xún)問(wèn)清楚再簽字，否則就會(huì)吃虧之后仍理虧。

　　據(jù)了解，在南寧市大多數(shù)樓盤(pán)的購(gòu)房合同中，對(duì)于燃?xì)夤艿篱_(kāi)通的約定普遍為“管道燃?xì)獍惭b費(fèi)、開(kāi)通費(fèi)由業(yè)主自理”。這樣業(yè)主便能據(jù)實(shí)交費(fèi)，所交費(fèi)用不需要經(jīng)過(guò)開(kāi)發(fā)商或物業(yè)公司。

    本報(bào)記者 唐建富