在國(guó)人的傳統(tǒng)思路里，人一輩子總要買(mǎi)屬于自己的一套房子，似乎這樣才踏實(shí)。但滬上外環(huán)內(nèi)日益高漲的房?jī)r(jià)卻讓一些精明的投資者重新算了一筆賬：買(mǎi)不如租，與其買(mǎi)一套房當(dāng)幾十年“房奴”，不如做個(gè)瀟灑的租客，省下更多的現(xiàn)金可以支持家庭的其它發(fā)展。

　　【故事】

　　幾年來(lái)租金不升反降

　　2000年浦先生在位于浦東桃林路附近的樓盤(pán)買(mǎi)了一套100平方米左右的二房，當(dāng)時(shí)他選擇了將房子裝修以后租出去，當(dāng)時(shí)的租金為每月4500元。時(shí)隔6年，房客換了幾位，但是租金卻沒(méi)漲多少，現(xiàn)在浦先生這套房子的租金仍然只有5000元。

　　年初，由于兒子今年要結(jié)婚需要一套房子，浦先生原本計(jì)劃貸款再買(mǎi)一套房子，然后再用桃林路房子的租金來(lái)還貸款。

　　“桃林路的房子地段好，租的價(jià)錢(qián)比新房的貴，用租金來(lái)還房貸正好。 ”但是就在浦先生打著如意算盤(pán)四處“淘房”之時(shí)，上海樓市迎來(lái)了“小陽(yáng)春”，之后房?jī)r(jià)更是一路飆升。

　　“沒(méi)想到房?jī)r(jià)漲得這么快。 ”面對(duì)半年來(lái)快速上漲、直沖歷史高位的房?jī)r(jià)，浦先生直呼看不懂，“現(xiàn)在的房?jī)r(jià)比我買(mǎi)的時(shí)候已經(jīng)是翻了好幾個(gè) ‘跟頭’了，但是租金卻仍然紋絲不動(dòng)，算算現(xiàn)在買(mǎi)房子不太合算，還是自己的房子住住算了�！弊詈笏麤Q定將房子收回自己住。

　　與浦先生相映成趣的是某基金公司的基金經(jīng)理姚先生。以他個(gè)人投資經(jīng)歷來(lái)看，其位于虹口區(qū)一套總價(jià)400萬(wàn)的三房，6年前月租金已高達(dá)8000元，至今幾乎沒(méi)有任何漲幅。這也是目前上海內(nèi)環(huán)內(nèi)一個(gè)普遍可以接受的租金水平。 “以前我們上海人樂(lè)于當(dāng)‘房東’，但是從目前的房?jī)r(jià)看來(lái)，為了‘以租養(yǎng)房’去買(mǎi)房子肯定是不劃算的。 ”

　　【聚焦】

　　租價(jià)下降難言經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇

　　滬上某中介代理機(jī)構(gòu)最近的一份統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)也顯示了市中心區(qū)域樓價(jià)的瘋狂：若按照上海的環(huán)線粗略劃分，上海一手住宅外環(huán)以?xún)?nèi)成交價(jià)漲幅近八成。其中，內(nèi)環(huán)以?xún)?nèi)的價(jià)格漲幅為75.8%，中外環(huán)間為77.3%，最高的內(nèi)中環(huán)間成交價(jià)增幅為83.6%。

　　與此不相符的卻是樓市的租賃價(jià)格，不僅僅是上文姚先生的住房租賃價(jià)沒(méi)漲，寫(xiě)字樓的行情也一樣慘淡。以滬上某中心的傳統(tǒng)商業(yè)辦公區(qū)為例，受金融危機(jī)的影響較深�！坝捎诓簧倨髽I(yè)戰(zhàn)略收縮，部門(mén)撤并之后人員數(shù)量精簡(jiǎn)，客觀上減少租房市場(chǎng)的需求總量。同時(shí)，不少企業(yè)降低員工的住房補(bǔ)貼標(biāo)準(zhǔn)，限制了承租人的租金預(yù)算�！蔽飿I(yè)處的一位負(fù)責(zé)人這樣告訴記者。

　　業(yè)內(nèi)分析師龍斌則指出，租金水平高低可以反映房?jī)r(jià)合不合理、樓市泡沫大不大：“這種房?jī)r(jià)脫離房租的現(xiàn)象,說(shuō)明房?jī)r(jià)增長(zhǎng)過(guò)快,已不合理,樓市出現(xiàn)了一定的價(jià)格泡沫�！笔聦�(shí)上，對(duì)于這個(gè)現(xiàn)象大多數(shù)業(yè)內(nèi)人士也都已感受到了。本來(lái)，在最近幾年，二手房屋租賃市場(chǎng)的價(jià)格就一直處于較為平穩(wěn)甚至穩(wěn)中有降的狀態(tài)。中原地產(chǎn)公布的數(shù)據(jù)顯示，租賃市場(chǎng)中，高檔公寓的月租金價(jià)格已經(jīng)從2000年的每平方米18美元下降到2005年的每平方米15美元，普通住宅的租價(jià)自從2003年下半年以來(lái)也一直處于下滑的情況。

　　但饒有趣味的是，房?jī)r(jià)猛漲、租價(jià)卻不升意味著什么？“租賃市場(chǎng)不活躍，的確從某些程度上反映出經(jīng)濟(jì)尚未完全復(fù)蘇，一些企業(yè)由于金融危機(jī)對(duì)人力、物力的成本控制也間接地反映在了樓市的租賃市場(chǎng)�！鄙虾Ｉ缈圃阂晃粡氖碌禺a(chǎn)研究的博士這樣分析。

　　【后市】

　　“斷供”風(fēng)險(xiǎn)不容小覷

　　“如果首付160萬(wàn)元，貸款240萬(wàn)元，則意味著20年每月的月供約為1.5萬(wàn)元。而現(xiàn)在市場(chǎng)上可接受的月租僅是月供的一半；同理，一套小陸家嘴總價(jià)700萬(wàn)元的房源，若貸款400萬(wàn)，則每月月供為2.46萬(wàn)元左右。即使可以1.6萬(wàn)元月租租出，扣除5%稅款以及物業(yè)管理費(fèi)等，最終依然租不抵貸�！睖�上某中介公司的負(fù)責(zé)人給記者局的這個(gè)例子不禁讓人為一些 “以房養(yǎng)貸”的投資者擔(dān)憂(yōu)。而上述假設(shè)還僅僅是建立在目前利息水平之上，“升息”后房租占月供之比將更低。

　　這不免令人想起次貸危機(jī)的發(fā)源地美國(guó)。正是因?yàn)闃莾r(jià)的下跌，導(dǎo)致樓市的“斷供”，銀行信用的瓦解。

　　在我國(guó)一旦房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)走弱，房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)就會(huì)傳導(dǎo)至銀行體系。不過(guò)，值得慶幸的是，目前就上海地區(qū)而言，這種風(fēng)險(xiǎn)傳導(dǎo)還沒(méi)有明顯爆發(fā)的跡象。上半年，房地產(chǎn)類(lèi)貸款不良率雖有所上升，但依然處于較低水平。

　　央行也在提醒金融機(jī)構(gòu)需要密切關(guān)注房地產(chǎn)信貸的三重風(fēng)險(xiǎn)。其一是部分房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)資金鏈趨緊可能造成開(kāi)發(fā)貸款不良率上升；其二是房?jī)r(jià)低迷可能造成個(gè)人住房貸款違約增加；三是預(yù)售資金管理缺位可能會(huì)產(chǎn)生信貸資金風(fēng)險(xiǎn)。

　　與此同時(shí)，央行建議各家銀行應(yīng)加強(qiáng)對(duì)借款人的資格審查及貸后管理，避免向還款能力較差的借款人發(fā)放“次級(jí)”住房貸款，同時(shí)完善預(yù)售資金監(jiān)管制度，防范企業(yè)轉(zhuǎn)移和挪用預(yù)售資金，并推進(jìn)利率覆蓋風(fēng)險(xiǎn)的定價(jià)機(jī)制建設(shè)。 （記者 崔燁 李偉）