回暖、活躍、急漲、爭(zhēng)購(gòu)……2007年似曾相識(shí)的一幕，深圳樓市在今年上半年再度上演。

　　從交易萎靡到量?jī)r(jià)齊升，從門(mén)庭冷落到排隊(duì)搶購(gòu)，逆轉(zhuǎn)僅僅在數(shù)月間。

　　樓市回暖是可喜的，它體現(xiàn)了一系列“保增長(zhǎng)”政策的有效拉動(dòng)，但房?jī)r(jià)快速上漲，自住購(gòu)房消費(fèi)受到抑制，“保民生”的壓力加劇。如何對(duì)待房地產(chǎn)投資與防止通脹，這不僅是中國(guó)經(jīng)濟(jì)下半年迫切需要解決的現(xiàn)實(shí)課題，而且讓身處中國(guó)房產(chǎn)風(fēng)向標(biāo)城市的深圳市民倍感困惑。

　　近日，記者走訪(fǎng)的一些專(zhuān)家普遍認(rèn)為，目前投資深圳房地產(chǎn)尤其是短線(xiàn)投資并不完全受供求平衡影響，而面臨著流動(dòng)性緊縮和宏觀調(diào)控等一系列風(fēng)險(xiǎn)，且風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)難度加大。

　　房?jī)r(jià)飆升隱含樓市風(fēng)險(xiǎn)

　　“這半年內(nèi)，每月的漲價(jià)已經(jīng)覆蓋了深圳的一、二手房市場(chǎng)�！蓖顿Y者葛斌告訴記者，“在金融危機(jī)前，很多投資人手里已經(jīng)積聚了大量的資金，樓市稍微一回暖，這些資金就會(huì)進(jìn)入，現(xiàn)在除了股市、樓市，沒(méi)有別的投資渠道。”

　　葛斌是深圳一家從事半導(dǎo)體照明的小企業(yè)主，金融危機(jī)導(dǎo)致很多像他這樣的中小企業(yè)主生意直線(xiàn)下滑，“出于通脹預(yù)期，我們手上仍有不少資金，但目前不敢投入生產(chǎn)，而去買(mǎi)房。

　　在我身邊，這樣的例子太多了�！痹诤芏嗳丝磥�(lái)，這是支撐此輪房?jī)r(jià)上漲的一個(gè)重要因素。

　　然而，有關(guān)專(zhuān)家坦言，說(shuō)通脹預(yù)期支撐房?jī)r(jià)上漲，其實(shí)是在“講故事”。大家都不知道未來(lái)通脹是否會(huì)發(fā)生，或究竟是在何時(shí)、究竟脹到多少。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，6月份，CPI、PPI仍雙雙為負(fù)，即使到明年年底，CPI的漲幅也不會(huì)超過(guò)4%。

　　深圳大學(xué)國(guó)際金融研究所所長(zhǎng)國(guó)世平則表示：“短期內(nèi)我國(guó)并不存在通貨膨脹的壓力，CPI從1月到現(xiàn)在都在下降，目前說(shuō)通脹預(yù)期似乎站不住腳，這根本就不是房?jī)r(jià)上漲的主要因素。”

　　國(guó)世平認(rèn)為，銀行的按揭從年初到現(xiàn)在是持續(xù)下降的，按常理，房?jī)r(jià)不可能這么瘋漲。這里面虛高的成分太多。

　　為抵御通脹貿(mào)然入市不明智

　　2009年下半年深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)是否將一路飆升呢？業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，房產(chǎn)投資尤其是準(zhǔn)備做短線(xiàn)的投資者面臨著一系列風(fēng)險(xiǎn)，如物業(yè)稅是否執(zhí)行、房貸政策是否調(diào)整、房貸利率是否變化等都需要綜合考慮。

　　一是政策風(fēng)險(xiǎn)。

　　宏觀投資刺激政策和整體流動(dòng)性充裕，的確加快了房地產(chǎn)投資的復(fù)蘇。目前房地產(chǎn)行業(yè)的復(fù)蘇在一定程度上受到了流動(dòng)性的推動(dòng)，而不完全決定于住宅供求的平衡，因此，房地產(chǎn)投資將更易受到流動(dòng)性緊縮和其他宏觀政策變動(dòng)的影響，使得普通投資者對(duì)風(fēng)險(xiǎn)預(yù)測(cè)的難度加大。

　　二是變現(xiàn)風(fēng)險(xiǎn)。

　　中原地產(chǎn)商品房高級(jí)研究員韋峰表示：“如果買(mǎi)房純粹是為了賺快錢(qián)，在目前的市場(chǎng)價(jià)格下，并不合適。”

　　研究結(jié)果表明，房地產(chǎn)作為一種投資品種，在持有階段其實(shí)并不是一個(gè)“劃算”的投資，尤其是投資者是從抵御通脹的角度出發(fā)，長(zhǎng)期持有的過(guò)程中，其租金收益率一般為每年2%-3%，“比銀行利率還低”，加上其變現(xiàn)能力較差，也相應(yīng)增加了流動(dòng)性不靈活的投資風(fēng)險(xiǎn)。

　　三是信貸風(fēng)險(xiǎn)。

　　二套房貸收緊的調(diào)控政策在房地產(chǎn)市場(chǎng)就掀起了不小的波瀾。國(guó)世平說(shuō)，今年上半年我國(guó)新增貸款就超過(guò)7萬(wàn)億元，這一數(shù)字遠(yuǎn)超全年新增貸款5萬(wàn)億元的目標(biāo)。有些貸款沒(méi)有進(jìn)入實(shí)體經(jīng)濟(jì)，反而進(jìn)入了樓市、股市，這樣看，國(guó)家對(duì)信貸投向進(jìn)行調(diào)控是必然的。

　　四是博弈風(fēng)險(xiǎn)。

　　美聯(lián)地產(chǎn)全國(guó)研究中心研究員徐楓認(rèn)為，深圳的房地產(chǎn)營(yíng)銷(xiāo)一直是全國(guó)做得最為出色的，“逐次推盤(pán)、不斷提價(jià)”的策略被運(yùn)用得游刃有余，導(dǎo)致房?jī)r(jià)不斷上漲，并一步步地攻破置業(yè)者心理防線(xiàn)。面對(duì)實(shí)力雄厚的開(kāi)發(fā)商時(shí)投資者仍然會(huì)因信息不對(duì)稱(chēng)而處于市場(chǎng)博弈的弱勢(shì)地位。

　　盡管對(duì)投資房產(chǎn)都持有謹(jǐn)慎觀點(diǎn)，但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，除非市場(chǎng)供應(yīng)或者重大政策出現(xiàn)急度轉(zhuǎn)向，否則，深圳未來(lái)房?jī)r(jià)大幅回調(diào)的可能性不大，畢竟房地產(chǎn)行業(yè)對(duì)其中投資與消費(fèi)的拉動(dòng)作用是功不可沒(méi)的，出于刺激經(jīng)濟(jì)保增長(zhǎng)的目的，政府目前尚不至于過(guò)度打壓，貨幣政策適度收緊的同時(shí)依然將延續(xù)比較寬松的大勢(shì)。

　　此外，隨著一系列區(qū)域發(fā)展規(guī)劃的出臺(tái)，未來(lái)深圳房地產(chǎn)業(yè)價(jià)值將隨著城市價(jià)值的提升得到進(jìn)一步提升。(記者 孫錦 實(shí)習(xí)生 李宜俊)