王小姐經(jīng)濟(jì)條件好，名下有兩套房產(chǎn)。房產(chǎn)新政來(lái)臨后，眼看各部門(mén)輪番出臺(tái)二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，她卻為自己到底算擁有幾套房發(fā)起了愁：按照銀行的標(biāo)準(zhǔn)，她雖然有兩套房，但只有一套是有貸款記錄的，她再購(gòu)房最多也只能算第二套房；但按照稅務(wù)部門(mén)的標(biāo)準(zhǔn)，她卻已是二套房持有者，再購(gòu)房就要停貸了。

　　樓市新政中，由于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進(jìn)一步將出臺(tái)的房產(chǎn)稅問(wèn)題，因此備受各界關(guān)注。但實(shí)際上，目前對(duì)二套房的認(rèn)定各有各的說(shuō)法，而且出入比較大。

　　3個(gè)認(rèn)定版本，差別很大

　　近日，杭州財(cái)政局明確首套房概念：以家庭為單位，以前有購(gòu)房、繼承、贈(zèng)予等交易記錄的，即使已賣(mài)掉，再買(mǎi)第二套房都不能享受首次購(gòu)房契稅優(yōu)惠。也就是說(shuō)，杭州財(cái)政局關(guān)于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)為交易記錄。只要存在交易記錄，再買(mǎi)房就屬于第二套。據(jù)中介公司透露，目前這一標(biāo)準(zhǔn)已經(jīng)在實(shí)行了。

　　這樣，目前對(duì)于二套房的認(rèn)定，市面上就有了3個(gè)版本。

　　第一個(gè)版本：銀監(jiān)會(huì)銀行業(yè)監(jiān)管一部主任楊家才早些時(shí)候在解讀二套房概念時(shí)強(qiáng)調(diào)，二套房以家庭為單位，根據(jù)持有房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定；

　　第二個(gè)版本，從杭州目前多數(shù)銀行的房貸實(shí)際執(zhí)行標(biāo)準(zhǔn)看，以貸款記錄作為認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)，有過(guò)一套貸款記錄的，都計(jì)為二套；沒(méi)有貸款記錄，則認(rèn)定為首套。

　　第三個(gè)版本：財(cái)政局以購(gòu)房交稅記錄為準(zhǔn)。

　　據(jù)悉，杭州市公積金方面近日也將二套房首付提高到5成，但二套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)尚未出臺(tái)�，F(xiàn)在，凡在全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)商業(yè)貸款記錄的人申請(qǐng)公積金一律暫停貸款，等待細(xì)則出臺(tái)。

　　由于二套房的認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)不但涉及到貸款，還涉及到第三套停貸及以后可能進(jìn)一步將出臺(tái)的房產(chǎn)稅問(wèn)題，因此備受各界關(guān)注。

　　但3個(gè)版本，實(shí)際上在二套的認(rèn)定上出入很大。財(cái)稅部門(mén)的認(rèn)定無(wú)疑更嚴(yán)格，只要買(mǎi)過(guò)房，有過(guò)交易記錄都算二套；銀監(jiān)會(huì)楊家才的版本，在理解上更顯寬松：不管以前買(mǎi)過(guò)多少套房子，只要現(xiàn)在無(wú)房，就不能算二套。

　　3個(gè)版本，各有各的理

　　對(duì)于二套房的認(rèn)定，為什么不同部門(mén)會(huì)有各自的標(biāo)準(zhǔn)？據(jù)記者調(diào)查，一方面和各個(gè)部門(mén)各自為政有關(guān)，另一方面，也和各自的購(gòu)房者資料庫(kù)互不相聯(lián)關(guān)系較大。

　　稅務(wù)部門(mén)所指的“非首次購(gòu)房”，是以購(gòu)房交稅記錄為標(biāo)準(zhǔn)、以家庭為單位的。據(jù)悉，這一網(wǎng)絡(luò)是和房管部門(mén)的權(quán)屬登記網(wǎng)絡(luò)相聯(lián)的。但是目前，杭州農(nóng)稅征收管理局聯(lián)網(wǎng)的交稅記錄僅限于杭州主城區(qū)(上城區(qū)、下城區(qū)、西湖區(qū)、江干區(qū)、拱墅區(qū)、濱江開(kāi)發(fā)區(qū)、下沙開(kāi)發(fā)區(qū))，尚未與余杭區(qū)、蕭山區(qū)聯(lián)網(wǎng)，更不能查詢(xún)杭州以外城市的納稅情況。對(duì)于信息不聯(lián)網(wǎng)的情況，目前要求購(gòu)買(mǎi)人在納稅申報(bào)前，提供首次購(gòu)房承諾書(shū)，承諾除現(xiàn)購(gòu)買(mǎi)住房外，本人及共同購(gòu)買(mǎi)人未購(gòu)買(mǎi)過(guò)其他住房。

　　銀行方面，是以房貸記錄為準(zhǔn)。“各個(gè)部門(mén)中，只有銀行的征信系統(tǒng)是全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的。只要你在全國(guó)范圍內(nèi)有過(guò)1套貸款記錄，那么就算第二套�！鄙畎l(fā)展杭州分行杜志良向記者介紹說(shuō)。

　　而楊家才的“按房認(rèn)套”理論，目前受到的質(zhì)疑更多。“銀行不可能準(zhǔn)確判斷出持有的房屋數(shù)量，而且房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)在杭州只有五城區(qū)聯(lián)網(wǎng)。杭州都不聯(lián)網(wǎng)，更談不上全國(guó)聯(lián)網(wǎng)了。”某國(guó)有銀行房貸負(fù)責(zé)人表示。

　　但也有人認(rèn)為，按家庭名下房屋數(shù)量來(lái)認(rèn)定，可以保護(hù)一些改善型購(gòu)房者，因?yàn)橛行┵?gòu)房者是以小換大，原來(lái)的房子賣(mài)掉后再買(mǎi)進(jìn)的。從這個(gè)角度看，盡管被質(zhì)疑，但這個(gè)版本也有它的合理性。

　　房屋權(quán)屬登記實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)，才能真正判定二套

　　面對(duì)眾說(shuō)紛紜的兩套房標(biāo)準(zhǔn)，到底哪個(gè)標(biāo)準(zhǔn)有利于此輪宏觀調(diào)控政策的切實(shí)落地，最有效地打擊投機(jī)性購(gòu)房人？記者征求了多位專(zhuān)業(yè)人士的意見(jiàn)。

　　深發(fā)展杭州分行零售信貸風(fēng)險(xiǎn)主管杜志良認(rèn)為，目前的3個(gè)版本都有一定的不合理之處。比如“以貸認(rèn)套”標(biāo)準(zhǔn)，一是銀行的征信系統(tǒng)建立時(shí)間比權(quán)屬登記系統(tǒng)要遲，一些早期特別是2004年前購(gòu)買(mǎi)的商品房可能會(huì)“漏網(wǎng)”。二是單純以貸款記錄為標(biāo)準(zhǔn)，一些賣(mài)掉首套再買(mǎi)第二套的改善性購(gòu)房容易被“誤殺”。而如果“以房屋數(shù)量認(rèn)套”作為標(biāo)準(zhǔn)，假如投資客將手頭所有房子賣(mài)完再購(gòu)房，是否也算首套？一些買(mǎi)了房改房、經(jīng)濟(jì)適用房的人，再買(mǎi)商品房是否也算二套？再比如“以納稅記錄”為準(zhǔn)，這算是最嚴(yán)格也最全面的認(rèn)定方式，但同樣，賣(mài)小買(mǎi)大的改善性購(gòu)房也可能被“誤殺”。

　　“從現(xiàn)行技術(shù)操作層面來(lái)說(shuō)，目前還是銀行標(biāo)準(zhǔn)最具可操作性。但如果房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)能實(shí)現(xiàn)全國(guó)聯(lián)網(wǎng)的話(huà)，應(yīng)該以名下房產(chǎn)為界定標(biāo)準(zhǔn)。一戶(hù)家庭允許有一套住宅，如果是改善性購(gòu)房，再買(mǎi)時(shí)一般前面一套會(huì)賣(mài)掉，也應(yīng)該算作首套�！彪p贏機(jī)構(gòu)總經(jīng)理章惠芳認(rèn)為。

　　還有業(yè)內(nèi)人士建議，可以在全國(guó)范圍內(nèi)展開(kāi)一次徹底的房屋權(quán)屬登記系統(tǒng)調(diào)查，將各人名下的商品房數(shù)量進(jìn)行一一排查，剔除一些保障性用房，再鑒別一下投資性購(gòu)房和改善性購(gòu)房。

　　記者 張卉卉