“每天一睜開眼睛，就有一串?dāng)?shù)字蹦出腦海，房貸6000元，物業(yè)管理費340元，手機(jī)電話費250元，還有煤氣水電費200元……從我醒來呼吸第一口氣開始，我每天至少要進(jìn)賬400元，這就是我活在這個城市的成本。”去年，一部在房價飆升背景下反映都市“房奴”生活狀況的電視劇《蝸居》在各地?zé)岵ィ�引起了不少人的共鳴。

　　“房奴”一方面擁有房屋提高了他們的幸福感，但另一方面繁重的生活壓力和知識的匱乏又讓他們時常忽略房貸約定，不僅帶來經(jīng)濟(jì)上的損失，甚至引來了法律糾紛。

　　房屋質(zhì)量存爭議，拒絕還款不“占理”

　　2007年12月，蘇先生因購買北京的一處商品房而與興業(yè)銀行一支行及開發(fā)該商品房的房地產(chǎn)公司簽署了《個人房屋抵押借款合同》。合同中約定蘇先生向銀行貸款565萬元，貸款期限10年，并由房地產(chǎn)公司為其提供階段性擔(dān)保，在蘇先生不按期足額還貸的情況下，銀行有權(quán)從房地產(chǎn)公司賬戶中扣劃貸款本金、利息、罰息、復(fù)利、違約金等款項。

　　2008年12月、2009年1月及2月，蘇先生未按合同約定向銀行還款，導(dǎo)致銀行扣劃房地產(chǎn)公司賬戶中保證金20萬余元。

　　房地產(chǎn)公司在承擔(dān)了擔(dān)保責(zé)任后，訴至法院，要求蘇先生償還房地產(chǎn)公司代還的保證金并支付違約金共計21萬余元。

　　審理中，蘇先生認(rèn)為未能還款的原因是房地產(chǎn)公司造成的，“因為該公司房屋存在的質(zhì)量缺陷，導(dǎo)致無法出租，造成資金斷裂，無法償還信貸�！�

　　【法官解析】

　　當(dāng)所購房屋出現(xiàn)質(zhì)量爭議與開發(fā)商協(xié)商無果時，不少購房人會選擇拒絕還貸，他們認(rèn)為這樣既可以避免自身權(quán)益遭受更大損失又能以此引起開發(fā)商的重視。

　　但是，借款合同是因支付購買房屋的房款而產(chǎn)生的借貸合同，該合同的性質(zhì)是借貸關(guān)系，而商品房預(yù)售合同是因購買房屋而產(chǎn)生的買賣合同，該合同的性質(zhì)是買賣關(guān)系，兩類合同性質(zhì)并不相同。蘇先生的“不還款”理由是針對商品房預(yù)售合同并非針對借款合同，且銀行及房地產(chǎn)公司在借款合同中并無違約行為。因此，房地產(chǎn)公司在承擔(dān)保證責(zé)任后，有權(quán)向蘇先生追償保證金及違約金。

　　提示——

　　因購買房屋而借款的人要注意，拒絕還貸不但無助于解決房屋質(zhì)量爭議，反而會將借款人置于被告地位，并額外支付違約金、罰息等費用。所以，當(dāng)購房人與開發(fā)商因房屋質(zhì)量產(chǎn)生糾紛時，最為有效的辦法是依據(jù)購房合同對開發(fā)商提起違約訴訟，要求開發(fā)商賠償損失或解除購房合同。

　　合同約定未履行，按時還款還被訴

　　2003年10月，北京銀行一支行與王先生及一家房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽署《個人住房抵押借款合同》約定：銀行向王先生提供金額為96萬元的二手房個人住房借款；就借款合同項下的債務(wù)，王先生使用購買的北京市東城區(qū)的一處房屋向銀行提供抵押擔(dān)保，王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司有共同的義務(wù)和責(zé)任及時辦理上述房屋的抵押登記手續(xù)。

　　借款合同簽署后，銀行依約向王先生發(fā)放了貸款，王先生也購買了約定的房屋，并辦理了產(chǎn)權(quán)過戶。

　　在借款合同履行期間，王先生一直正常還款，但是并未按約定配合銀行辦理抵押登記，銀行雖多次向王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司催促，但在隨后的五年多里，銀行在借款合同項下的抵押權(quán)始終沒有實現(xiàn)，故訴至法院，要求王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司立即配合銀行到相關(guān)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理抵押登記申請手續(xù)。

　　法院審理發(fā)現(xiàn)，借款合同明確約定由王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司辦理所購房屋的抵押登記手續(xù)。此外銀行與房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司簽訂的《二手房抵押貸款合作協(xié)議》也約定該公司承諾在借款人取得房屋產(chǎn)權(quán)后兩個月內(nèi)辦理完畢抵押登記手續(xù)。因此，法院最終判決王先生及房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司配合銀行到相關(guān)房地產(chǎn)行政管理機(jī)關(guān)辦理房屋的抵押登記手續(xù)。

　　【法官解析】

　　借款合同對借款人、銀行及保證人(通常為開發(fā)商或售房單位)的權(quán)利義務(wù)約定十分細(xì)致、明確，因此，借款合同往往由多個章節(jié)，幾十條條款構(gòu)成，面對數(shù)十頁的厚重合同，借款人往往只關(guān)心還款日期及還款金額，時常忽略其他義務(wù)的約定。

　　然而，與之相對應(yīng)，為防范和應(yīng)對金融風(fēng)險，當(dāng)前各大銀行均加強(qiáng)和完善了信貸流程的操控和監(jiān)督，嚴(yán)格執(zhí)行借款合同約定，不僅對逾期還款的行為加大了催繳力度，同時對辦理房屋抵押登記問題亦尤為看重，以期消除潛在信貸風(fēng)險。

　　提示——

　　借款人簽訂合同前，一定要厘清自身權(quán)利義務(wù)，必要時還應(yīng)向銀行信貸人員進(jìn)行咨詢，并及時配合銀行辦理相關(guān)手續(xù)，切勿因怠于履行相關(guān)義務(wù)引來訴訟糾紛。

　　還款時常晚幾日，小馬虎惹出大麻煩

　　2009年6月，還了近8年按揭貸款的楊先生突然接到法院的傳票，原因是他“長期不按期還貸”。楊先生萬萬沒想到，盡管他每月一分未少地交月供，只是時間上晚了一兩天，竟然被告到了法院。

　　2001年7月，楊先生與銀行及開發(fā)商簽訂《個人購房借款合同》，約定楊先生向銀行袋款137萬元，借款期限20年；合同履行期內(nèi)如楊先生連續(xù)3個付款期或累計6個付款期未按時償還貸款本息，該行有權(quán)要求楊先生提前清償全部貸款本息；開發(fā)商自愿為楊先生提供連帶責(zé)任保證。

　　在合同履行期間，楊先生每月都向銀行還了款，但由于記錯了還款期限，還款日期經(jīng)常晚于規(guī)定的期限，結(jié)果長期疊加，到2009年5月楊先生已累計60期未按時向銀行還款。

　　銀行訴至法院，要求楊先生提前償還借款本金及利息共計98萬余元并由開發(fā)商對上述還款承擔(dān)連帶清償責(zé)任。

　　最終，法院判決楊先生提前償還銀行借款本金及利息，并由開發(fā)商承擔(dān)連帶保證責(zé)任。

　　【法官解析】

　　在借款合同中，銀行對借款人的還款日期及還款方式均進(jìn)行了明確約定，除此之外，大部分銀行對借款合同履行期間的違約責(zé)任亦進(jìn)行了特別約定，通常當(dāng)借款人累計或連續(xù)逾期還款次數(shù)達(dá)到借款合同約定的解除情形時，銀行大都依據(jù)合同約定，行使解除權(quán)并要求借款人提前償還貸款本金及利息，即便借款人在訴訟中將拖欠款項足額補(bǔ)繳并承諾今后按時守信還款，銀行也大都不肯讓步。

　　提示——

　　借款人一定要牢記借款合同關(guān)鍵條款和履約期限，特別是對違約責(zé)任的承擔(dān)情形要予以重視，此外，還可將閑散資金提前存入還款賬戶，避免因工作繁忙或粗心大意出現(xiàn)逾期記錄，增添房貸煩惱。

　　(宋 碩 作者單位：北京市海淀區(qū)法院)