原本買賣雙方你情我愿的一樁二手房交易，卻因房產(chǎn)交易中心的一紙?jiān)u估價(jià)而幾近告吹。市民張先生近日向本報(bào)反映，自己在浦東張楊路、德平路購買的一套243萬元的房產(chǎn)，進(jìn)了交易中心之后，后者給出的核準(zhǔn)后的評(píng)估價(jià)格一下子“飆”到270萬元。

　　記者昨天在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，隨著二套房貸從緊，購房稅費(fèi)優(yōu)惠年底到期，申城二手房成交速度驟然提升，可交易中心的一道評(píng)估關(guān)，讓一些急于資金周轉(zhuǎn)的“拋房族”們有點(diǎn)為難。中心給出的說法則是，房屋總價(jià)過低，不排除有“做低”房價(jià)避稅的嫌疑。

　　稅費(fèi)負(fù)擔(dān)突增數(shù)萬

　　張先生想要購買的這套房子是在今年10月看中的。張先生坦言，促使自己摒棄觀望而出手的直接誘因，便是近期市場中風(fēng)傳明年即將取消的房產(chǎn)交易稅費(fèi)優(yōu)惠。

　　“我們都是正常交易，完全沒有做低房價(jià)的意思。 ”張先生向記者大倒苦水，聲稱243萬元的交易總價(jià)是買賣雙方在合同中一致認(rèn)可的，且僅有一張合同，并無市場中此前在銷售旺季普遍出現(xiàn)的“陰陽合同”，即上、下家合伙“做低”房價(jià)的做法。

　　最為關(guān)鍵的是，這一成交價(jià)格也是受上家，即業(yè)主一方所認(rèn)可的。張先生說，如果真的按照交易中心核出來的這270萬元過戶的話，那么房屋單價(jià)至少一下子被拔高了至少2000多元，總價(jià)多出來的這27萬元，將為張先生多帶來數(shù)萬元的相關(guān)稅費(fèi)繳交開支。無形中多出數(shù)萬元的負(fù)擔(dān)，讓購房的首付資金本身就捉襟見肘的王先生陷入兩難。原本順風(fēng)順?biāo)�的一樁交易就這樣擱淺，張先生自覺難以理解。

　　低價(jià)拋售難被認(rèn)可

　　無獨(dú)有偶，2個(gè)月前，王先生決定將持有的一套虹口現(xiàn)代公寓3房2廳2衛(wèi)的物業(yè)出售換一套別墅居住，當(dāng)時(shí)在中介的掛牌價(jià)是300萬元成交。半個(gè)月過去了，王先生倒是看中了一套位于青浦的別墅并付了定金，手頭的虹口現(xiàn)代公寓反倒無人問津。

　　眼看著離付首期款的日子越來越近，加之二套房貸年底收緊的風(fēng)聲愈傳愈真，資金遲遲未能及時(shí)周轉(zhuǎn)，他索性狠狠心決定以270萬元的跳水價(jià)掛牌。第二天就有客戶付了10萬元的意向金，雖然虧了些，但是想想能夠順利買下心儀別墅，王先生還是覺得很值得。

　　問題出現(xiàn)在了過戶，當(dāng)時(shí)的房產(chǎn)交易中心以成交價(jià)過低，不同意按照270萬元的價(jià)格過戶，經(jīng)過評(píng)估公司的評(píng)估后，最終雙方以280萬元的成交價(jià)格繳納了各自的稅費(fèi)。

　　提起此事，王先生至今仍覺得有些胸悶——“我知道交易中心也是為了防止部分客戶‘做低’房價(jià)，所以要求對(duì)房屋進(jìn)行評(píng)估后按照評(píng)估價(jià)繳稅，但是對(duì)于某些特殊的拋售案例，交易中心是否也能有些彈性空間呢？ ”

　　核準(zhǔn)總價(jià)防止避稅

　　帶著購房者的疑問，記者走訪了市中心城區(qū)部分房產(chǎn)交易中心。對(duì)于張先生、王先生的遭遇，一些房產(chǎn)交易中心的工作人員坦言，這在交易過戶過程當(dāng)中并不少見。

　　“嚴(yán)格把關(guān)買賣雙方呈送上來的交易文件，特別是將成交總價(jià)進(jìn)行仔細(xì)核對(duì)，是每個(gè)房產(chǎn)交易中心都會(huì)做的事情。 ”對(duì)于交易中心的評(píng)估價(jià)格往往比成交合同價(jià)要高，一位工作人員并不否認(rèn)該現(xiàn)象的存在，“那是因?yàn)榈拇_存在一些交易雙方故意‘做低’房價(jià)、私下里簽訂‘陰陽合同’的違規(guī)做法，這一做法最直接的體現(xiàn)就是房屋成交總價(jià)過低。 ”

　　該人士表示，按照正常情況來說，交易中心會(huì)以近一、兩個(gè)月的同一小區(qū)的房屋成交均價(jià)作為衡量的基準(zhǔn)，同時(shí)結(jié)合同一地段近期的周邊房價(jià)水平，結(jié)合該套房屋的實(shí)際面積，最終得出一個(gè)核準(zhǔn)后的評(píng)估價(jià)。若不出意外，這一評(píng)估價(jià)與實(shí)際成交價(jià)之間的誤差大致在3-5萬元之間。如相差過大，則極有可能是買賣雙方在故意“做低”房價(jià)，以求避稅。

　　“契稅、營業(yè)稅、印花稅等相關(guān)稅款加起來，整個(gè)房產(chǎn)交易過程中最高可有8%的稅款產(chǎn)生。 ”某房產(chǎn)中介的一位專門負(fù)責(zé)過戶交易的部門經(jīng)理告訴記者。

　　核價(jià)依據(jù)期待公開

　　據(jù)記者了解，市場好的時(shí)候，“做低”房價(jià)以達(dá)到避稅的目的的案例并不鮮見。然而，這一做法是被有關(guān)部門明令禁止，且“陰陽合同”是不受法律保護(hù)的。交易中心在最后的過戶環(huán)節(jié)嚴(yán)把總價(jià)評(píng)估這一道關(guān)，為的就是讓違規(guī)避稅的現(xiàn)象和做法減少到最低限度。

　　而實(shí)際上，一些品牌房產(chǎn)中介公司，與所在區(qū)的房產(chǎn)交易中心大多都有聯(lián)系，“中介心里最清楚，哪些價(jià)格進(jìn)到交易中心是要被卡掉，哪些是可以順利過關(guān)的。一般來說，中介在上、下家簽訂買賣合同前，都會(huì)拿成交總價(jià)進(jìn)交易中心去試探一下的。 ”

　　但也有業(yè)內(nèi)人士指出，就當(dāng)前樓市起伏的不同階段，市場中出現(xiàn)的不同交易案例，交易中心的這一做法似乎太過于呆板。僅僅就一紙?jiān)u估價(jià)，就將一些急于拋售、套現(xiàn)的賣房人，甚至是一些急于用錢周轉(zhuǎn)作下一套首付款的置換型購房者拒之門外，似乎有些不公。

　　“交易中心在給出評(píng)估價(jià)格的同時(shí)，是否可以進(jìn)一步將信息公開，例如這一核準(zhǔn)價(jià)、評(píng)估價(jià)它所產(chǎn)生的具體過程、依據(jù)是怎樣，達(dá)到怎樣水平的總價(jià)才不至于招致避稅的嫌疑，這些都有待于未來的房產(chǎn)交易過戶管理不斷去完善和探索的。 ”一位專家如是說。