一向被視為國(guó)內(nèi)房?jī)r(jià)風(fēng)向標(biāo)的深圳樓市再度領(lǐng)跌全國(guó)，一手房成交均價(jià)在最近四周內(nèi)環(huán)比累計(jì)下降超過(guò)三成。

　　但有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，出現(xiàn)如此大比例的下降，與高價(jià)樓盤成交的減少有關(guān)。

　　因此，上述數(shù)據(jù)可能并不代表深圳房?jī)r(jià)已經(jīng)進(jìn)入全面下跌階段，除少數(shù)房地產(chǎn)企業(yè)進(jìn)行降價(jià)促銷之外，目前多數(shù)開(kāi)發(fā)商仍觀望不動(dòng)。業(yè)內(nèi)人士普遍認(rèn)為，降價(jià)是大勢(shì)所趨，大規(guī)模的樓市降價(jià)潮可能在第四季度出現(xiàn)。

　　仍處降價(jià)初級(jí)階段

　　6月21日，世聯(lián)地產(chǎn)、中原地產(chǎn)以及中國(guó)指數(shù)研究院華南分院等多家機(jī)構(gòu)同時(shí)發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)均顯示，今年第24周(6月14日至20日)深圳一手住宅成交量?jī)r(jià)齊跌。其中成交量為369套，環(huán)比下降30.1%；成交均價(jià)每平方米14752.41元，環(huán)比跌幅為12.5%。

　　這意味著深圳一手房均價(jià)已經(jīng)連續(xù)四周出現(xiàn)持續(xù)下跌。綜合此前的成交數(shù)據(jù)，深圳一手房周成交均價(jià)從今年第20周(5月17日至23日)的每平方米21505元跌至上周的每平方米14753元，環(huán)比下跌已經(jīng)累計(jì)達(dá)到31.4%。

　　實(shí)際上，從整體價(jià)格走勢(shì)來(lái)看，深圳一手房均價(jià)自樓市新政頒布的第17周(4月26日至5月2日)已經(jīng)開(kāi)始下跌。相比第17周的每平方米25846元的均價(jià)，第24周深圳一手房均價(jià)下降幅度已經(jīng)達(dá)到42.9%。

　　世聯(lián)地產(chǎn)研究總監(jiān)王海斌在接受《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》采訪時(shí)認(rèn)為，深圳一手房均價(jià)下跌跟統(tǒng)計(jì)當(dāng)期的成交結(jié)構(gòu)存在著直接關(guān)系，豪宅和大戶型成交量的逐漸減少導(dǎo)致深圳樓市整體均價(jià)不斷下行。深圳中原市場(chǎng)研究部總監(jiān)王世界在接受本報(bào)采訪時(shí)也認(rèn)為，單純從一手房均價(jià)的下跌來(lái)判斷市場(chǎng)整體走勢(shì)并沒(méi)有太多實(shí)質(zhì)意義。

　　不過(guò)，王海斌認(rèn)為，深圳房?jī)r(jià)下跌的根本原因還在于樓市政策調(diào)控效果顯現(xiàn)。

　　值得關(guān)注的是，目前深圳仍未出現(xiàn)開(kāi)發(fā)商大規(guī)模降價(jià)的現(xiàn)象。

　　據(jù)王海斌介紹，從市場(chǎng)軌跡來(lái)看，樓市降價(jià)通常需要經(jīng)歷六個(gè)階段，即從觀望和僵持，到局部促銷活動(dòng)，再到新項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤，在第四個(gè)階段進(jìn)入局部的全面促銷，之后再出現(xiàn)局部降價(jià)，最終形成全面降價(jià)。他認(rèn)為，目前深圳樓市整體上仍處于局部促銷和新項(xiàng)目低價(jià)開(kāi)盤階段。

　　深圳地產(chǎn)評(píng)論人士王恭敏表示，降價(jià)是大勢(shì)所趨，但目前開(kāi)發(fā)商和政策在整體上仍處于相持階段，深圳主流開(kāi)發(fā)商并沒(méi)有開(kāi)始進(jìn)行大規(guī)模降價(jià)促銷。中信證券的研究報(bào)告也認(rèn)為，房地產(chǎn)屬于非標(biāo)準(zhǔn)預(yù)售品，一旦降價(jià)就會(huì)出現(xiàn)前期業(yè)主以產(chǎn)品達(dá)不到交房標(biāo)準(zhǔn)為由引發(fā)糾紛，因此開(kāi)發(fā)商理性定價(jià)一定首先針對(duì)全新樓盤，且相當(dāng)?shù)驼{(diào)。

　　降價(jià)潮蔓延仍需時(shí)日

　　但降價(jià)越來(lái)越成為開(kāi)發(fā)商啟動(dòng)銷售量的無(wú)奈選擇。王世界表示，在目前樓市調(diào)控背景下，其他的營(yíng)銷手段都基本失靈，此前的折扣或?qū)嵨镔?zèng)送等促銷手段如今似乎并無(wú)意義，降價(jià)成為開(kāi)發(fā)商最有效也是最重要的營(yíng)銷手段。

　　根據(jù)中原地產(chǎn)的統(tǒng)計(jì)，目前深圳一些項(xiàng)目逆勢(shì)取得了不錯(cuò)的開(kāi)盤成績(jī)，僑城馨苑、水榭春天二期、上品雅園等項(xiàng)目的銷售率都超過(guò)五成，這些樓盤的共同特點(diǎn)是價(jià)格與之前預(yù)期都有比較大幅度的回落。但也有一些新盤5月銷售率不足一成，王世界表示，銷售效果不太理想的樓盤主要是因?yàn)殇N售價(jià)格相對(duì)市場(chǎng)預(yù)期并沒(méi)有出現(xiàn)明顯的降低。

　　佳兆業(yè)和萬(wàn)科率先降價(jià)或許是一個(gè)市場(chǎng)信號(hào)，更多開(kāi)發(fā)商有望在6月下旬加入降價(jià)行列。王海斌和王恭敏均認(rèn)為，上市公司為追求資金回籠，可能會(huì)犧牲某一階段的局部利益以取得良好的市場(chǎng)回饋，率先采取局部降價(jià)或促銷措施。

　　在樓市調(diào)控壓力不改的背景下，深圳幾大上市房地產(chǎn)企業(yè)高層幾乎無(wú)一例外地都預(yù)判房?jī)r(jià)將會(huì)在下半年出現(xiàn)下跌。金地集團(tuán)董秘徐家俊和招商地產(chǎn)銷售總經(jīng)理王鉆不久前在接受本報(bào)記者采訪時(shí)表示，公司的銷售策略會(huì)根據(jù)市場(chǎng)趨勢(shì)進(jìn)行靈活應(yīng)對(duì)；中海董事局主席孔慶平在9日股東會(huì)上說(shuō)，中海地產(chǎn)下半年的開(kāi)盤價(jià)格將會(huì)根據(jù)市場(chǎng)的情況做一個(gè)調(diào)整。萬(wàn)科董秘譚華杰不久前也稱，萬(wàn)科將積極主動(dòng)地順應(yīng)市場(chǎng)變化的趨勢(shì)，尊重市場(chǎng)實(shí)際情況合理定價(jià)。

　　不過(guò)，在深圳樓市率先進(jìn)入下行通道的同時(shí)，北京房?jī)r(jià)仍在逆市上漲，而上海的房?jī)r(jià)下跌幅度仍遠(yuǎn)遠(yuǎn)不及深圳。根據(jù)亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)，6月14日至20日北京市商品住宅整體成交均價(jià)為每平方米18217元，環(huán)比上漲1.12%；佑威地產(chǎn)統(tǒng)計(jì)顯示，同期上海商品住宅成交均價(jià)為每平方米17998元，環(huán)比下跌了7%。

　　華泰聯(lián)合證券的研究報(bào)告認(rèn)為，深圳的部分樓盤已有比較明顯的降價(jià)促銷活動(dòng)，但是降價(jià)潮由深圳向其他一二線城市的蔓延仍需時(shí)日。來(lái)源：《第一財(cái)經(jīng)日?qǐng)?bào)》