新政細(xì)則遲遲未來，滬上不少房企開始“耍太極”；隨著樓市風(fēng)云變化，開發(fā)商或低價促銷、或放緩施工節(jié)奏，不過，也有一些項(xiàng)目逆勢漲價。

　　進(jìn)入6月，不少開發(fā)商依然“按兵不動”。

　　雖然有媒體顯示，6月計(jì)劃開盤的項(xiàng)目在40到50個左右，但《新民樓市》致電各大售樓處后顯示，其中不少項(xiàng)目僅僅是表示“有可能”在6月開盤，而明確表示6月一定開盤的項(xiàng)目僅在25個左右。而據(jù)搜房網(wǎng)統(tǒng)計(jì)，5月初上海預(yù)計(jì)開盤量為96個，但截至5月最后一個周末，實(shí)際已開盤項(xiàng)目便僅為46個。

　　自新政出來以來的觀望風(fēng)潮，在6月份有愈演愈烈之勢。

　　開盤篇：

　　多個樓盤“打太極”

　　【6月誰開盤，誰就是上海樓市的“少數(shù)派”】

　　“6月份項(xiàng)目只是樣板間開放，會不會在6月開盤還沒有確定。”中海御景熙岸的售樓員告訴筆者。這個位于浦東周康板塊的純新盤，之前有消息稱會在6月份開盤，但售樓處最近的信息反饋卻有出入。

　　事實(shí)上，類似中海御景熙岸這樣的項(xiàng)目為數(shù)不少。例如同在浦東的金地灣流域，要到5月底6月初才能確定是否開盤；又如普陀區(qū)純新盤“西康路989”，開盤時間目前暫時定在6月或7月，售樓處報(bào)價在6萬元/平方米；諸如公館77、湯臣湖庭、尚海灣、永業(yè)公寓售樓處均聲稱“可能開盤”。

　　《新民樓市》致電各大售樓處顯示，目前僅有滴水湖馨苑、臨港海濱國際花園、匯錦城、萬科琥珀臻園、美蘭湖中華園、大華梧桐城邦、綠地領(lǐng)海、美第奇莊園、晶鼎、龍湖藍(lán)湖郡、保利家園、上海晶園、紅墅1858等大概25家樓盤明確表示將在6月推出新房源。

　　形成鮮明對比的是，去年6月份，上海僅新入市的住宅達(dá)到了39個，開盤量是今年同期的1.5倍。

　　在價格預(yù)期上，目前確定開盤的項(xiàng)目除了“西康路989”、湯臣湖庭、上海晶園等個別高端項(xiàng)目之外，其余都以均價在2萬元/平方米以下的項(xiàng)目為主，預(yù)示著6月的成交均價很可能繼續(xù)走低。佑威及樓市專評網(wǎng)聯(lián)合提供的數(shù)據(jù)顯示：2010年5月市商品住宅成交均價為22338元/平方米，環(huán)比4月減少了2.6%。

　　“6月本來就是傳統(tǒng)的淡季，加上新政細(xì)則沒有出來，很多開發(fā)商干脆推遲項(xiàng)目入市，也是情理之中的事情�！币晃淮�理公司的市場研究人士分析。

　　原因篇：

　　細(xì)則不出房企“心慌慌”

　　【細(xì)則一日不出，房企一日不安】

　　“現(xiàn)在大家都在等細(xì)則，基本所有項(xiàng)目都選擇了放慢施工節(jié)奏和上市節(jié)奏。”普潤地產(chǎn)中央企劃中心總監(jiān)周華燕分析道。在周華燕看來，由于新政細(xì)則遲遲未出，加上市場對新政細(xì)則還有一段消化期，導(dǎo)致房企紛紛采取了觀望態(tài)度。

　　事實(shí)上，直到本報(bào)截稿日，關(guān)于上海新政細(xì)則尤其是房產(chǎn)稅的消息仍是“一片混沌”。 就在5月31日，中國政府網(wǎng)全文公布了《國務(wù)院批轉(zhuǎn)發(fā)展改革委關(guān)于2010年深化經(jīng)濟(jì)體制改革重點(diǎn)工作意見的通知》，意味著房產(chǎn)稅漸行漸近；由于新政細(xì)則遲遲不出，不少業(yè)內(nèi)人士甚至戲稱已對新政“審美疲勞”。

　　細(xì)則遲遲不出的另一面，則是開發(fā)商“自覺或不自覺”的放慢了施工節(jié)奏，對于天生謹(jǐn)慎的上海房企而言，這似乎是不得已的選擇。

　　事實(shí)上，在目前傳言的諸多上海版細(xì)則中，主要的分歧在于房產(chǎn)稅率的高低、以及房產(chǎn)稅起征點(diǎn)的分歧，此外第三套房貸款的具體規(guī)定到底如何，也對上海諸多高端物業(yè)有直接影響。

　　值得一提的是，盡管上海市相關(guān)部門要求房企在拿到預(yù)售許可證之后必須10日內(nèi)開盤，但很多房企干脆“不去拿預(yù)售證不就成了”，因此對于樓市供應(yīng)量這一關(guān)鍵指標(biāo)而言，房企仍有充分手段進(jìn)行規(guī)避。

　　策略篇

　　兩招對策似曾相識

　　【業(yè)內(nèi)不約而同的低價促銷、放緩施工節(jié)奏】

　　在2008年，面對當(dāng)時嚴(yán)厲的宏觀調(diào)控，房企采用了或低價促銷、或放緩施工節(jié)奏的策略，如今這一現(xiàn)象似乎正在上海重演。

　　相比今年年初開發(fā)商競相提價的情況，如今不少樓盤都祭出了低價策略。以徐匯區(qū)的印象歐洲城為例，由于均價僅有19009元/平方米，遠(yuǎn)低于周邊均價，取得了開盤成交11328平方米的佳績，位列上周成交面積榜的第一名；又如東方麗都·鳳園，由于開出了極富性價比的價格，開盤當(dāng)天即成交了160套。

　　事實(shí)上，隨著低價入市取得成就，近期也有不少樓盤采用了低價策略。以位于浦東新區(qū)蘆潮港鎮(zhèn)的某新盤為例，目前該項(xiàng)目報(bào)價僅7800元/平方米，可謂周邊的谷底價；再如象嶼名城，5月30日開盤當(dāng)天2000元辦理預(yù)約金總價可優(yōu)惠10萬左右房款，目前精裝修小三房均價148萬/套，并送10平方米面積；在嘉定新城板塊，也有項(xiàng)目悄悄開始了打折優(yōu)惠。

　　放緩施工節(jié)奏則成為房企的另一大對策。以浦東某小戶型為例，隨著新政的出臺，項(xiàng)目推遲了施工進(jìn)度；又比位于閔行的“虹梅菁典”在新政細(xì)則未出的情況下，目前暫時將開盤日期推遲到了10月份。

　　上海市城鄉(xiāng)建設(shè)和交通委員會發(fā)布的上海市建設(shè)項(xiàng)目信息顯示，5月至今上海報(bào)批的商品住宅項(xiàng)目只有15項(xiàng)，其中真正屬于普通商品住宅開發(fā)范疇的只有5項(xiàng)。而樓市新政頒布前的3月份，上海報(bào)批的商品住宅項(xiàng)目多達(dá)43個，其中屬于普通商品住宅開發(fā)范圍的有16項(xiàng)。

　　值得一提的是，新政以來也有一些項(xiàng)目選擇了逆勢漲價。以尚海灣為例，目前售樓處最新的報(bào)價達(dá)到了85000元/平方米，萬科城市花園的最新報(bào)價也到了2.8萬元/平方米，萬科金色城市更是維持在33000元/平方米的高位。

　　“2009年的那波樓市行情‘喂飽’了不少開發(fā)商，雖然有一些開發(fā)商面臨支付今年以來高價土地款的壓力，但不少房企在今年還是有不少‘余糧’，讓它們有本錢撐下去。”一位業(yè)內(nèi)人士分析。本報(bào)地產(chǎn)評論員 黃法歐 房蓉