從3月15日一天之內(nèi)北京三地王競相誕生到今天已兩月有余。在此期間，北京樓市風云變幻，尤其是地王周邊房價起伏波動最為明顯。近日，望京地王“遠洋退地”的傳言更是甚囂塵上。目前的地王周邊二手房市場狀況如何？為此，記者回訪了望京和亦莊地王的二手房市場。

　　●新政擠壓望京二手房泡沫

　　“2009年初望京房價在10000元左右，2010年初20000元左右，2010年兩會期間，地王產(chǎn)生后房價飆升至30000元�！宾巫鸬禺a(chǎn)望京區(qū)域張經(jīng)理這樣描述望京的房價。

　　據(jù)鑫尊地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，地王拍出后的一個月內(nèi)周邊二手房價格普遍上漲5000-8000元/平方米，報價平均環(huán)比漲幅達30%-50%，區(qū)域內(nèi)二手房成交均價達25000-27000元/平方米，環(huán)比上漲25%，同比上漲95%。但到了4月下半月，國家宏觀調(diào)控政策接踵而來，房源一夜激增，客戶觀望，望京樓市成交量驟降。

　　據(jù)鑫尊地產(chǎn)望京門店反饋，目前房源充足，業(yè)主報價普遍下降10%-20%且?guī)�商量余地，甚至有業(yè)主主張“先看房，后議價”，但成交量遲遲不上，成交價格變化也眾說紛紜。

　　“前兩天剛成交一套房產(chǎn)，均價18000元左右，價格明顯下降�！宾巫鸬禺a(chǎn)望京區(qū)域張經(jīng)理舉例。

　　“前兩天剛成交的一套房產(chǎn)，均價31000元左右，價格沒有下降。”鑫尊地產(chǎn)望京區(qū)域李經(jīng)理堅持房價只是滯漲。

　　從兩經(jīng)理的描述來看，降與不降，還得區(qū)別對待：一方面，主要看業(yè)主對樓市的判斷，是否滿足當前“利潤”。另一方面，投資客比較多的小區(qū)降價明顯；樓盤品質(zhì)高小區(qū)，面積小的房產(chǎn)，加上業(yè)主對望京區(qū)域及樓市前景的看好，價格沒有跌。

　　●解析望京二手房價

　　新政后，眾多降價聲直指望京，分析其主要原因為：

　　首先，新政帶來全北京二手房的蕭條，望京作為北京城內(nèi)一重要板塊當然也不例外。

　　其次，望京區(qū)域購房者北京戶籍僅占25%-30%左右，投資購房比例高達45%-50%，僅次于通州。投資客多利用信貸杠桿謀取暴利，本次新政從信貸著手，嚴厲打擊了投機，促使投機客拋盤。

　　最后，遠洋地王退地傳說開始蔓延引發(fā)多米諾骨牌效應：周邊樓市已有所反應，二手房房價出現(xiàn)松動。

　　●新政打壓不合理需求 亦莊房價堅挺

　　另一地王出現(xiàn)在亦莊，目前該區(qū)域房價狀況如何呢？據(jù)鑫尊地產(chǎn)成交數(shù)據(jù)統(tǒng)計，地王拍出后的一個月內(nèi)周邊二手房價格普遍上漲4000-7000元/平方米，報價平均環(huán)比漲幅達50%-70%，區(qū)域內(nèi)二手房成交均價達15000-17000元/平方米，環(huán)比上漲10%，同比上漲50%；亦莊各門店門庭若市。

　　時隔兩個月后，“亦莊目前的均價在13000-16000元，新政后，北京眾區(qū)域10%-20%降價，亦莊業(yè)主卻一直堅挺，下降空間很小甚至沒有，如200萬降5萬，達不到買房人的預期。”鑫尊地產(chǎn)亦莊區(qū)域資深經(jīng)理對亦莊的二手房市場現(xiàn)狀有些無奈，近兩月的成交量遲遲上不去。

　　●解析亦莊二手房價

　　“亦莊房價持續(xù)攀高，主要得益于后續(xù)利好。”鑫尊地產(chǎn)市場研究部認為。

　　首先，作為北京唯一的國家級經(jīng)濟開發(fā)區(qū)，亦莊不但具備了高度發(fā)達的產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟環(huán)境，更具有其他板塊無可比及的低密度、高綠化率的先天生態(tài)優(yōu)勢。

　　其次，眾多政策利好，刺激亦莊二手房高揚。產(chǎn)業(yè)升級和CBD東擴聚集的高端人群已逐漸形成置業(yè)需求流向亦莊，給亦莊帶來大量的剛性需求。