“新政”背景下房地產(chǎn)市場調(diào)研

　　房地產(chǎn)步入改革“窗口期”

　　　隨著中央一系列貨幣、土地和稅收等調(diào)控政策出臺(tái)，房地產(chǎn)市場正在迅速降溫。一些專家和基層干部指出，今年將迎來我國房地產(chǎn)業(yè)的重大改革“窗口期”，要讓房地產(chǎn)市場真正回歸理性，應(yīng)抓住時(shí)機(jī)加快房地產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)調(diào)整，建立和完善多層次的住房建設(shè)、供應(yīng)和保障體系，促使我國住房政策逐步實(shí)現(xiàn)公平和效率相兼顧。

　　效率和公平失衡房地產(chǎn)改革迫在眉睫

　　記者在調(diào)研中，不少專家和基層干部指出，高房價(jià)已演變成突出的社會(huì)矛盾，顯示房地產(chǎn)市場十余年的高速發(fā)展積垢已深，應(yīng)對(duì)我國十余年來的房地產(chǎn)市場發(fā)展進(jìn)行整體反思，理清改革方向。

　　廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，目前圍繞房地產(chǎn)的矛盾是效率和公平如何兼顧、平衡的問題。1998年前的50年，國家在住房問題上走的是行政化、福利化、計(jì)劃分配的路子，但卻存在建設(shè)效率低下、住房短缺等突出問題。以廣州為例，1949年廣州人均居住面積為4.5平方米，到1998年也只有11.55平方米，50年時(shí)間增加了7平方米。而從1998年起，國家開始實(shí)行市場化、貨幣化的住房分配制度改革。房改十多年來，有效解決了效率問題，抽樣調(diào)查顯示，廣州城市戶籍人口中有86.5%的家庭擁有自有產(chǎn)權(quán)住宅，2008年廣州人均居住面積達(dá)到20.46平方米，比1998年增加了8.9平方米。

　　黃文波認(rèn)為，過去十余年房地產(chǎn)市場充滿著效率導(dǎo)向，其快速發(fā)展也有效啟動(dòng)了各地的經(jīng)濟(jì)增長，但是房地產(chǎn)本來還應(yīng)該有的民生導(dǎo)向和公平導(dǎo)向卻被忽略了。如何解決住房資源分配方面的公平問題，是目前房地產(chǎn)業(yè)改革需要進(jìn)一步深化的領(lǐng)域，需要增強(qiáng)“有形之手”干預(yù)、調(diào)控的力度，以彌補(bǔ)市場機(jī)制的缺陷。

　　不少基層干部和專家認(rèn)為在政府長期追求G D P發(fā)展、社會(huì)長期商品化漸變的過程中，房地產(chǎn)問題已積累了很多社會(huì)經(jīng)濟(jì)的深層次矛盾，房地產(chǎn)改革迫在眉睫。深圳市社科院城市營運(yùn)中心主任高海燕認(rèn)為，要在紛雜和混亂的當(dāng)下解決問題必須分兩步走，首先應(yīng)以強(qiáng)力手段解決階段性問題，一方面以超強(qiáng)的信貸管控執(zhí)行力管住需求，扼住投資投機(jī)需求，一方面以超強(qiáng)的行政執(zhí)行力推動(dòng)土地迅速進(jìn)入開發(fā)周期并確保住房銷售秩序。

　　“有形之手”破解住房供應(yīng)“結(jié)構(gòu)性失衡”

　　廣東省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)會(huì)長蔡穗聲認(rèn)為，由于住房兼具民生和商品雙重屬性，在任何國家，住房都大致可分為商品住宅和公共住房兩個(gè)部分，過去十余年我國房地產(chǎn)市場發(fā)展過度強(qiáng)調(diào)了通過市場解決住房需求，而在公共住房領(lǐng)域欠賬過多，造成供房供應(yīng)的嚴(yán)重“結(jié)構(gòu)性失衡”。

　　目前，國家強(qiáng)調(diào)加大保障性住房的建設(shè)和投資力度，對(duì)此不少專家和基層干部認(rèn)為，這是改變我國住房“結(jié)構(gòu)性失衡”的長遠(yuǎn)舉措，但從政策制定、實(shí)施手段、法律法規(guī)健全等方面還需進(jìn)一步完善，讓群眾明確預(yù)期，增強(qiáng)對(duì)公共住房政策的信任。廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，當(dāng)前國家房地產(chǎn)政策應(yīng)更鮮明，應(yīng)強(qiáng)調(diào)堅(jiān)持市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控兩手抓來解決住房矛盾，效率問題通過市場解決，效率基礎(chǔ)上的公平問題政府應(yīng)給予必要、合理的干預(yù)，對(duì)不同收入階層的群體應(yīng)實(shí)行差異化的住房供應(yīng)制度。

　　事實(shí)上，自2007年以來各地加快了保障性住房建設(shè)和供應(yīng)的探索，記者在廣州、深圳、杭州等地調(diào)研時(shí)了解到，目前相對(duì)于低收入階層和高收入階層而言，中等收入階層的住房問題是各地住房政策體系中定位最為模糊的部分。廣州市國土房管局副局長黃文波認(rèn)為，從社會(huì)收入階層結(jié)構(gòu)來看，約占整個(gè)人口60%--80%的中等收入階層不僅是住房消費(fèi)的絕對(duì)主力，而且也是最關(guān)注房價(jià)、最受房價(jià)牽扯、意見最大的群體。而對(duì)收入階層的高低兩極，住房問題分別采取市場化和保障化的策略來解決，既易知又易行，但中等收入夾心階層的住房問題則涉及市場調(diào)節(jié)和政府調(diào)控的邊界問題，必須科學(xué)、合理地把握調(diào)控的“度”，使調(diào)控既不能傷及市場效率，又能兼顧公平。

　　針對(duì)“夾心層”的住房需求，目前各地都在探索解決之道，但記者發(fā)現(xiàn)普遍存在定位模糊、缺乏系統(tǒng)性的問題。一些專家和基層干部建議，解決“夾心層”住房問題應(yīng)從三個(gè)方面著力：一是加大公共租賃住房建設(shè)，政府手里不僅要有土地儲(chǔ)備還應(yīng)有住房儲(chǔ)備，向符合一定條件的戶籍及非戶籍中等收入階層提供最基本的住房保障；二是完善商品租賃政策，目前商品租賃市場混亂，這也是迫使部分中等收入群體擠入商品房市場的重要原因，應(yīng)制定政策鼓勵(lì)大量的存量房進(jìn)入租賃流通市場，引導(dǎo)群眾“租房住”的消費(fèi)習(xí)慣；三是加大普通住宅建設(shè)，嚴(yán)格執(zhí)行國家關(guān)于“90/70”政策要求，過去一年以來這一政策在許多地方已名存實(shí)亡，必須在土地供應(yīng)、市場監(jiān)管等各方面加強(qiáng)執(zhí)行力度，堅(jiān)決糾正“只為富人蓋房子”的謬論和歪風(fēng)。

　　房地產(chǎn)業(yè)：更需改革而不只是調(diào)控

　　在調(diào)研中，基層一個(gè)較為普遍的看法是，從長遠(yuǎn)來看，房地產(chǎn)業(yè)更需要改革而不只是調(diào)控，推動(dòng)房地產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)型和回歸理性，必須打破導(dǎo)致房地產(chǎn)瘋狂的基石，一些根本的制度性問題須加快改革、扎實(shí)推動(dòng)以求逐步解決。

　　一是盡快改變由政府單一集中性壟斷供地、土地供應(yīng)緊張的局面。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強(qiáng)說，導(dǎo)致高地價(jià)的重要原因是政府壟斷供地造成土地資源稀缺，我國自2002年7月全面推廣土地招拍掛制度，2003年之后土地供應(yīng)量急速下降，2006年中央提出用增加供應(yīng)的方式調(diào)控價(jià)格，2007年土地供應(yīng)是增長的，但下半年開始“雙防”(防過熱和防通脹)2008年土地交易量又變成負(fù)的，2009年土地交易量更是下降了18%。浙江大學(xué)房地產(chǎn)研究中心主任賈生華教授認(rèn)為，政府單一壟斷供地、商品房市場受需求刺激形成“自激”效應(yīng)，導(dǎo)致地價(jià)房價(jià)互動(dòng)攀升，這一根本性問題不解決，房地產(chǎn)業(yè)的健康發(fā)展就很難實(shí)現(xiàn)。應(yīng)盡快改變建設(shè)用地由政府單一供應(yīng)的制度，允許和推動(dòng)農(nóng)村集體土地進(jìn)入市場，同時(shí)在城市層面探索企業(yè)等市場主體協(xié)議出讓土地等方式，實(shí)現(xiàn)“多個(gè)龍頭放水”。

　　二是盡快試點(diǎn)和開征物業(yè)稅，解決地方政府對(duì)“土地財(cái)政”的過度依賴。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇分析認(rèn)為，自1994年分稅制改革以后，地方財(cái)政轉(zhuǎn)為虧空狀態(tài)，要靠壟斷的土地資源來補(bǔ)償�，F(xiàn)在各城市對(duì)“土地財(cái)政”依賴很重，2009年全國土地出讓總價(jià)款超過1 .5萬億元，“以地生財(cái)”成為地方財(cái)政的重要收入，促使城市不斷擴(kuò)大征地范圍搞開發(fā)，不擴(kuò)大賣地就不能支撐財(cái)政。不解決地方政府的財(cái)政收入哪里來的問題，就無法改變“以地生財(cái)”產(chǎn)生的各種問題。

　　三是加快城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革，讓農(nóng)民帶著“地票”進(jìn)城。北京市華遠(yuǎn)地產(chǎn)股份有限公司董事長兼總經(jīng)理任志強(qiáng)認(rèn)為，近年來房地產(chǎn)業(yè)的許多畸形發(fā)展現(xiàn)象根源于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌問題，房價(jià)過快上漲的城市基本都是全國的人口輸入地，人口輸出地的土地則沒人買，地方政府要靠招商引資吸引開發(fā)商去開發(fā)，土地富余，房價(jià)也上不去。但人口大量輸入的“京廣滬”等城市仍主要按戶籍人口配置土地，資源配置遠(yuǎn)遠(yuǎn)落后于社會(huì)發(fā)展的需要。

　　改革開放30年，我國的城市化率從1978年的17 .9%上升到了2009年的44 .9%，兩億農(nóng)民進(jìn)城，未來30年還將有四億農(nóng)民進(jìn)城，這是城市化加快發(fā)展時(shí)期我國房地產(chǎn)業(yè)面臨的最核心的矛盾，必須依賴于城鄉(xiāng)統(tǒng)籌改革方能破解。中國房地產(chǎn)開發(fā)集團(tuán)理事長孟曉蘇認(rèn)為，可以設(shè)想一種制度，把進(jìn)城農(nóng)民的宅基地折算成一種建設(shè)用地憑證，讓農(nóng)民全家?guī)е�“地票”進(jìn)城，“地票”可以換一套小戶型經(jīng)濟(jì)適用房，加上一家人的社保，這樣就可以從城鄉(xiāng)建設(shè)與發(fā)展的全局出發(fā)，實(shí)現(xiàn)土地資源的合理調(diào)配與統(tǒng)籌利用。

　　房地產(chǎn)“一業(yè)獨(dú)大”三個(gè)“難以為繼”加劇風(fēng)險(xiǎn)

　　近期國家針對(duì)房地產(chǎn)市場的調(diào)控措施正步步收到成效，一段時(shí)間以來部分城市房價(jià)一路飆漲、投資投機(jī)行為過度的局面有望得到遏制。但記者最近在一線城市調(diào)研時(shí)不少基層干部和專家仍對(duì)房地產(chǎn)市場發(fā)展表示憂慮，當(dāng)前房地產(chǎn)業(yè)“一業(yè)獨(dú)大”對(duì)我國經(jīng)濟(jì)社會(huì)民生已造成重大困擾，希望中央對(duì)房地產(chǎn)市場的短期調(diào)控能與著眼長遠(yuǎn)的改革相結(jié)合，以此次調(diào)控為契機(jī)，痛下決心革除房地產(chǎn)宿弊，否則房地產(chǎn)市場調(diào)整、松動(dòng)的惡性循環(huán)將嚴(yán)重拖累中國經(jīng)濟(jì)社會(huì)的長期健康發(fā)展。

　　經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)風(fēng)險(xiǎn)之大難以為繼

　　當(dāng)前，一些地方經(jīng)濟(jì)過度依賴房地產(chǎn)，G D P增長主要靠房地產(chǎn)帶動(dòng)，財(cái)政收入主要靠土地經(jīng)營收入，銀行收益和資產(chǎn)質(zhì)量主要靠房地產(chǎn)抵押貸款，房地產(chǎn)業(yè)甚至已成為一些城市的經(jīng)濟(jì)命脈。據(jù)房地產(chǎn)研究機(jī)構(gòu)中國指數(shù)研究院發(fā)布的數(shù)據(jù)看，2009年全國土地市場交易異常活躍，排在前20位的城市土地出讓金總額高達(dá)8000多億元，同比增加160%，許多城市土地出讓收入成為城市建設(shè)的主要來源。

　　即使是在中西部地區(qū)，土地出讓、房地產(chǎn)稅收對(duì)地方財(cái)政的貢獻(xiàn)同樣巨大。記者從內(nèi)蒙古財(cái)政廳、地方稅 務(wù) 局 、 統(tǒng) 計(jì) 局 等 部 門 了 解 到 ，2009年內(nèi)蒙古自治區(qū)的地方財(cái)政收入為1378.1億元，其中土地出讓收入總額約為246億元。全自治區(qū)的耕地占用稅、房地產(chǎn)企業(yè)所得稅、房產(chǎn)稅等與土地、房地產(chǎn)行業(yè)直接相關(guān)的稅種總額約86億元，建筑企業(yè)當(dāng)年實(shí)現(xiàn)稅金37 .52億元。如果加上鋼鐵、水泥、玻璃等房地產(chǎn)拉動(dòng)的其他行業(yè)稅收，房地產(chǎn)業(yè)給地方財(cái)政的貢獻(xiàn)更大。

　　另一方面，由于房地產(chǎn)的行業(yè)利潤遠(yuǎn)高于其他行業(yè)，各類企業(yè)紛紛轉(zhuǎn)向房地產(chǎn)開發(fā)。今年“兩會(huì)”后盡管房地產(chǎn)調(diào)控措施已陸續(xù)出臺(tái)，但仍有央企不斷頂風(fēng)涌入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域“央企地王”一時(shí)成為輿論焦點(diǎn)。實(shí)際上，央企僅僅因其特殊的地位而備受關(guān)注，除央企外，其他各路資金近些年來一直在洶涌進(jìn)入房地產(chǎn)開發(fā)領(lǐng)域。如近年來轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)的上市公司顯著增多，據(jù)統(tǒng)計(jì)，2005年至今有近40家上市公司由原來的主業(yè)轉(zhuǎn)行房地產(chǎn)，占到目前地產(chǎn)類上市公司總數(shù)的35%。而論上市公司的毛利率表現(xiàn)來看，房地產(chǎn)行業(yè)表現(xiàn)最為突出，自2005年以來毛利率連續(xù)五年超過30%。

　　廣 東 省 房 地 產(chǎn) 行 業(yè) 協(xié) 會(huì) 關(guān) 于2010年房地產(chǎn)市場景氣分析指出，大量熱錢和投資商涌進(jìn)房地產(chǎn)市場進(jìn)行投機(jī)炒作，加劇了房地產(chǎn)市場資產(chǎn)泡沫的形成，同時(shí)使本應(yīng)投向?qū)嶓w經(jīng)濟(jì)的信貸資金大量流向房地產(chǎn)業(yè)，對(duì)實(shí)體經(jīng)濟(jì)的發(fā)展產(chǎn)生擠出效應(yīng)。對(duì)于“全民建房”現(xiàn)象，曾多次被勸導(dǎo)投資房地產(chǎn)的浙江中寶企業(yè)集團(tuán)董事長吳良定說，房地產(chǎn)熱的幾大問題，一是把企業(yè)價(jià)值觀搞壞了，二是把社會(huì)經(jīng)濟(jì)鏈條搞壞了，三是把社會(huì)風(fēng)氣搞壞了。房地產(chǎn)就像吸毒，搞了房地產(chǎn)再搞主業(yè)就沒興趣了。

　　土地緊約束明顯資源緊缺難以為繼

　　在這一輪房價(jià)大幅上漲中，一些城市出現(xiàn)排隊(duì)搶購、倒賣號(hào)子等現(xiàn)象，除了投資投機(jī)性需求過剩外，商品房供應(yīng)相對(duì)不足也是一個(gè)重要原因。一些基層干部和普通消費(fèi)者說，地少人多是我國的基本國情，特別是在沿海部分城市，土地資源已到了匱乏的地步，如果不改變發(fā)展模式，在沿海城市出現(xiàn)的這種現(xiàn)象將持續(xù)向內(nèi)地漫延。

　　土地緊約束最明顯的深圳市，目前新增建設(shè)用地幾近枯竭，近幾年商品房用地供應(yīng)持續(xù)緊張，導(dǎo)致商品房開發(fā)建設(shè)規(guī)模出現(xiàn)持續(xù)下降。據(jù)深圳市房地產(chǎn)研究中心的數(shù)據(jù)，全市商品住宅新開工面積、竣工面積、批準(zhǔn)預(yù)售面積從2004年到2009年持續(xù)回落 ， 分 別 下 降 了5 7 %、6 5 %、41%。與此同時(shí)，由于住房消費(fèi)不斷升級(jí)，商品房需求持續(xù)旺盛，深圳新 建 及 二 手 商 品 住 宅 銷 售 總 量 從2004年到2009年增漲了54%，從而導(dǎo)致住房市場產(chǎn)生較為突出的結(jié)構(gòu)性供求矛盾，并不可避免的產(chǎn)生了房價(jià)上漲快、市場波動(dòng)大、投資投機(jī)增多等問題。2009年深圳商品住房價(jià)格從2004年的每平方米5980元，上漲到14858元，漲幅達(dá)到144%，2009年第四季度深圳房價(jià)突破每平方米兩萬元，高居全國城市榜首。

　　大城市、小郊區(qū)的上海市也面臨嚴(yán)重的土地資源供求矛盾。上海市發(fā)改委副主任肖林介紹，2008年底上海建設(shè)用地達(dá)到2860平方公里，2020的規(guī)劃目標(biāo)是281平方公里，也就是從2009年到2020年，只有121平方公里建設(shè)用地可用，按現(xiàn)有的投入結(jié)構(gòu)和發(fā)展方式，很快就沒有地可用了。

　　一方面是土地緊缺，而另一方面“土地財(cái)政”的現(xiàn)實(shí)利益又消解了地方政府節(jié)約、集約利用土地的積極性。房地產(chǎn)民間觀察人士、深圳香地信息咨詢有限公司總經(jīng)理尹香武說，現(xiàn)在地方政府執(zhí)行的是“鴕鳥政策”，有些地方明明十年之內(nèi)就已無地可用，仍不能停止賣地沖動(dòng)，因?yàn)榈胤紾 D P增長、政績考核都依賴于出賣土地、房地產(chǎn)業(yè)的短暫繁榮來支撐。

　　和諧成本巨大民生之苦難以為繼

　　隨著房價(jià)飆升，房產(chǎn)正在迅速加大百姓的貧富差距。原浙江省房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副會(huì)長、浙江省機(jī)電集團(tuán)有限公司副總經(jīng)理朱瀾平說，由于房價(jià)上漲遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過銀行利率和物價(jià)上漲，造成了“馬太效應(yīng)”———越早買房、買得越多、買高價(jià)房的人，財(cái)富增長越快，而一些群體，如農(nóng)村到城市打工者、城市貧困人口以及剛參加工作年輕人被擠出住房市場，由住房引發(fā)的貧富差距和各階層間的差距越拉越大。

　　以深圳為例，居民在住房領(lǐng)域存在嚴(yán)重的苦樂不均，據(jù)深圳房地產(chǎn)研究中心調(diào)查，占全市常住人口26%的戶籍人口住房條件很好，如原村民人均住宅建筑面積達(dá)到388平方米、住房自有率99%，戶籍移民人均住房建筑面積為26平方米、住房自有率70%；但占全市常住人口74%的非戶籍常住人口及未納入統(tǒng)計(jì)的近400萬非戶籍流動(dòng)人口居住水平很差，人均住房建筑面積僅為10平方米和6平方米。這類居住質(zhì)量較差的社會(huì)群體，占全市實(shí)際總?cè)丝诘?2%，數(shù)量巨大。由于功能質(zhì)量較好的商品性出租房供應(yīng)量少、租金高，據(jù)估算深圳市300多萬常住人口和近400萬的流動(dòng)人口，主要通過租賃租金較低、安全性與環(huán)境較差的城中村私房或配套較差的集體宿舍解決居住問題。

　　房地產(chǎn)業(yè)已成為目前百姓怨氣最為集中的領(lǐng)域之一。廣州市國土和房管局副局長黃文波認(rèn)為，目前住房問題上出現(xiàn)的一些不和諧、不合理現(xiàn)象，根本上說是公平問題，是住房資源分配“兩極分化”的問題，完全靠個(gè)人資產(chǎn)的多寡來決定住房資源的分配，不加以區(qū)別對(duì)待，必然會(huì)造成有人占有資源多、有人占有資源少甚至分不到資源，老百姓是既患寡更患不均的。