2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房均需通過(guò)上市交易；此后簽約的經(jīng)適房仍可同名“經(jīng)轉(zhuǎn)商”。記者昨天從有關(guān)部門(mén)獲悉，因經(jīng)適房滿5年后才能轉(zhuǎn)為商品房，所以目前所有符合年限要求的經(jīng)適房，都不能同名“經(jīng)轉(zhuǎn)商”。

　　據(jù)了解，各區(qū)縣近日收到《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的補(bǔ)充通知》，《補(bǔ)充通知》明確表示，2008年4月11日(含)之前簽約的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房一律要通過(guò)“上市交易”的方式完成。《補(bǔ)充通知》同時(shí)明確，通過(guò)補(bǔ)交土地收益款的方式(“同名轉(zhuǎn)”)“經(jīng)轉(zhuǎn)商”并未被完全叫停，但只適用于2008年4月11日以后簽約的已購(gòu)經(jīng)適房家庭，即2008年4月11日后簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)適房家庭取得契稅完稅憑證或房產(chǎn)證5年后，可以按原購(gòu)房?jī)r(jià)格和同地段房屋狀況基本相似的普通商品房?jī)r(jià)差的70%補(bǔ)交土地收益款后取得商品房產(chǎn)權(quán)。

　　此前執(zhí)行的2008年下發(fā)的《關(guān)于已購(gòu)經(jīng)濟(jì)適用住房上市出售有關(guān)問(wèn)題的通知》，沒(méi)有對(duì)“同名轉(zhuǎn)”作出購(gòu)房時(shí)限要求，而按照新下發(fā)的《補(bǔ)充通知》，2008年4月11日(含)以前簽訂購(gòu)房合同的經(jīng)適房轉(zhuǎn)商品房都必須通過(guò)上市交易的方式，“同名轉(zhuǎn)”和上市交易之間主要相差一次契稅的繳納。

　　“至于現(xiàn)在過(guò)戶是否屬于‘限購(gòu)房’的范圍，市住建委沒(méi)有明確說(shuō)明�！倍嗉抑薪闄C(jī)構(gòu)都反映，“經(jīng)轉(zhuǎn)商”同樣需要進(jìn)行網(wǎng)簽程序，那么該房屋就會(huì)在房屋登記的網(wǎng)絡(luò)里顯示為進(jìn)行過(guò)交易，這和買(mǎi)賣房屋是一樣的，因此從程序上應(yīng)該符合“同一個(gè)家庭限購(gòu)一套商品房”的范圍，也就是說(shuō)，過(guò)戶家庭在該辦法未解禁前，很有可能不能再購(gòu)新房。

　　-專家觀點(diǎn)

　　嚴(yán)格保障房政策防止投機(jī)

　　對(duì)于“經(jīng)轉(zhuǎn)商”新政策，有業(yè)內(nèi)人士表示，相對(duì)于收益而言，老經(jīng)適房上市交易“轉(zhuǎn)商”所需繳納的契稅并不多，因此對(duì)市場(chǎng)影響不大，不過(guò)這反映了政策在不斷收緊，影響炒房者的預(yù)期。

　　中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰認(rèn)為，近期無(wú)論是中央還是北京出臺(tái)的房地產(chǎn)政策，更多都是針對(duì)商品房的。而今后，政府會(huì)大力開(kāi)發(fā)保障性住房，因此保障性住房的政策也肯定會(huì)更嚴(yán)格，否則就會(huì)出現(xiàn)一邊建設(shè)一邊流失的情況。為了避免這種情況的出現(xiàn)，有可能推出一系列政策，防止保障性住房被投機(jī)。例如購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房后不能購(gòu)買(mǎi)商品房等辦法。另外，北京正在建立和完善個(gè)人住房信息，將來(lái)保障房和商品房的信息共享后，就能避免部分人再開(kāi)著奔馳住經(jīng)適房的現(xiàn)象。

　　-新聞背景

　　新政引發(fā)經(jīng)適房扎堆“轉(zhuǎn)商”

　　住建部近日下發(fā)《關(guān)于加強(qiáng)經(jīng)濟(jì)適用住房管理有關(guān)問(wèn)題的通知》，要求在取得完全產(chǎn)權(quán)前，經(jīng)適房購(gòu)房人只能用于自住，不得出售、出租、閑置、出借，也不得擅自改變住房用途等。已購(gòu)買(mǎi)經(jīng)適房家庭再購(gòu)買(mǎi)其他住房，必須辦理經(jīng)適房退出手續(xù)，或通過(guò)補(bǔ)交土地收益等價(jià)款取得已購(gòu)經(jīng)適房的完全產(chǎn)權(quán)。

　　政策出臺(tái)后，部分經(jīng)適房業(yè)主扎堆辦理“經(jīng)轉(zhuǎn)商”手續(xù)，以躲避可能出臺(tái)的更嚴(yán)厲政策。因業(yè)務(wù)量驟增，以前沒(méi)有過(guò)戶業(yè)務(wù)的中介公司，也臨時(shí)增加了這項(xiàng)業(yè)務(wù)。

　　-土地新政

　　首塊“限房?jī)r(jià)”地首日無(wú)人報(bào)價(jià)

　　昨天，北京首塊“限房?jī)r(jià)”住宅土地開(kāi)始競(jìng)價(jià)，首日遇冷無(wú)人報(bào)價(jià)。

　　這一地塊位于房山區(qū)長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)。4月16日，市國(guó)土局出臺(tái)土地新政，明確表示商品住宅用地出讓將不再只是“價(jià)高者得”，為防出現(xiàn)高地價(jià)，會(huì)弱化價(jià)格因素，取而代之的是“綜合條件最優(yōu)者得”。其中，抑制地價(jià)和房?jī)r(jià)過(guò)快增長(zhǎng)的措施包括試點(diǎn)“限房?jī)r(jià)、競(jìng)地價(jià)”及“限地價(jià)、競(jìng)政策性住房面積”。當(dāng)天，該地成為首批實(shí)施新政的地塊，并明確要求所有居住用途建筑面積均將建成“中小套型商品住房”，且房屋銷售限價(jià)均價(jià)為1.25萬(wàn)元/平米。該地塊建設(shè)面積接近12公頃，掛牌出讓起始價(jià)約為11.8億元，競(jìng)買(mǎi)截止日為本月19日。昨天是該地塊競(jìng)價(jià)起始時(shí)間，但一直未收到報(bào)價(jià)。

　　此外，位于長(zhǎng)陽(yáng)鎮(zhèn)起步區(qū)2號(hào)地及3號(hào)地北側(cè)住宅混合公建和多功能項(xiàng)目用地，也在昨天開(kāi)始競(jìng)價(jià)，同樣無(wú)人問(wèn)津。對(duì)此，中國(guó)房地產(chǎn)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰說(shuō)，從這塊地的條件來(lái)說(shuō)，應(yīng)該不會(huì)出現(xiàn)流拍的情況，開(kāi)發(fā)商們還是很愿意開(kāi)發(fā)的。首天遇冷，可能是近期政策頻繁，開(kāi)發(fā)商們都在觀望、分析。

　　-納稅手續(xù)

　　契稅完稅憑證可作二手房征稅憑證

　　今年起，個(gè)人將購(gòu)買(mǎi)超過(guò)5年(含5年)的非普通住房或不足5年的普通住房對(duì)外銷售的，按其銷售收入與購(gòu)房款的差額征收營(yíng)業(yè)稅。

　　近期北京市個(gè)人二手房交易活躍，到地稅局辦理個(gè)人二手房過(guò)戶交易的人員增多，有納稅人詢問(wèn)“若原購(gòu)房發(fā)票丟失，如何認(rèn)定營(yíng)業(yè)稅差額征稅的依據(jù)？”針對(duì)這一問(wèn)題，地稅部門(mén)解釋說(shuō)，如果有購(gòu)房發(fā)票，納稅人在向地方稅務(wù)部門(mén)申請(qǐng)按其售房收入減去購(gòu)買(mǎi)房屋價(jià)款后的差額繳納營(yíng)業(yè)稅時(shí)，需提供購(gòu)買(mǎi)房屋時(shí)取得的稅務(wù)部門(mén)監(jiān)制的發(fā)票作為差額征稅的扣除憑證；如果因各種客觀原因未取得原購(gòu)房發(fā)票，對(duì)于個(gè)人銷售已購(gòu)住房凡符合現(xiàn)行相關(guān)政策實(shí)行差額征收營(yíng)業(yè)稅的，可以原購(gòu)房時(shí)的契稅完稅憑證作為差額征收營(yíng)業(yè)稅的抵扣憑證。

　　三套房貸尚未全停

　　-調(diào)查

　　本報(bào)記者昨天從北京各家銀行獲悉，目前，部分銀行表示已開(kāi)始暫停向不能提供一年以上當(dāng)?shù)丶{稅證明或社會(huì)保險(xiǎn)繳納證明的非本地居民發(fā)放購(gòu)房貸款。對(duì)于第三套及以上住房，外資銀行已全面停貸，絕大多數(shù)中資銀行尚未明確停貸，表示正在等待相關(guān)細(xì)則出臺(tái)。

　　部分銀行邊等細(xì)則邊執(zhí)行

　　記者昨天從招商銀行、中信銀行、中國(guó)銀行等在京分支機(jī)構(gòu)獲悉，各銀行有關(guān)房貸的政策細(xì)則正在制定，原則上嚴(yán)格執(zhí)行國(guó)務(wù)院和北京市的規(guī)定，目前第三套房貸還不能說(shuō)是全面叫停。不過(guò)，匯豐、花旗等外資銀行明確表示不再貸三套房款。

　　招商銀行某支行房貸業(yè)務(wù)經(jīng)理表示，目前支行還在等待分行的通知和執(zhí)行細(xì)則，原則上按照“大政策走”，但目前對(duì)于第三套房的界定以及相關(guān)細(xì)則都尚未出臺(tái)，因此貸款可以申請(qǐng)，但“批不批很難說(shuō)”。

　　某股份制商業(yè)銀行支行個(gè)貸經(jīng)理坦言，新政的規(guī)定確實(shí)比較嚴(yán)格，但在細(xì)則方面還有商榷余地，銀行同業(yè)內(nèi)也不太了解具體做法，近日可能都會(huì)選擇“邊執(zhí)行邊觀望”的態(tài)度，在執(zhí)行中等待具體細(xì)則。

　　貸款審批門(mén)檻大幅提高

　　中信銀行某支行房貸人員則表示，原則上，第三套房的貸款審批將會(huì)更嚴(yán)格，但并不是不做。該行依然會(huì)做第三套房貸業(yè)務(wù)，只是將房貸利率提高到基準(zhǔn)利率的1.2倍甚至更高，這是由各家銀行的風(fēng)險(xiǎn)狀況決定的。

　　不過(guò)，當(dāng)記者以購(gòu)房者身份向一些國(guó)有大行咨詢時(shí)，得到的答復(fù)基本是不可以。交行一位個(gè)貸經(jīng)理表示，目前已經(jīng)暫停第三套及以上住房的貸款，“政策這么緊，我們不能頂風(fēng)作案。”

　　盡管沒(méi)有徹底叫停三套房貸，各銀行審批門(mén)檻也大大提高。如華夏銀行，根據(jù)風(fēng)險(xiǎn)，在第二套政策基礎(chǔ)上每增加一套首付款比例至少提高5%，貸款利率上浮幅度至少提高5%。深圳發(fā)展銀行北京分行則是首付55%，利率1.2倍。某些銀行“第三套房”貸款業(yè)務(wù)僅對(duì)VIP客戶開(kāi)放，首付和利率方面都上浮。

　　此外，建行、民生銀行等表示，非北京戶口的貸款者需提供納稅證明或社保繳納證明，但也有部分銀行在等待細(xì)則出臺(tái)，目前還沒(méi)有進(jìn)一步的要求。

　　中信銀行某支行房貸業(yè)務(wù)員表示，目前還沒(méi)有成文的說(shuō)法規(guī)定外地人在北京買(mǎi)房的限制條件，同時(shí)，稅收證明的開(kāi)立也沒(méi)有明確的說(shuō)法。若有外地購(gòu)房者提出相關(guān)申請(qǐng)時(shí)，銀行會(huì)提醒他們有可能不能辦妥，但是目前還是按照流程在走。這位業(yè)務(wù)員也表示，最近辦理房貸的業(yè)務(wù)并不多，在現(xiàn)在未實(shí)施細(xì)則前加緊遞交申請(qǐng)，可能趕上末班車。翟烜 趙鵬 馬文婷 高晨