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    博鰲論戰(zhàn):房地產(chǎn)生病 藥方打架
2010年04月12日 08:13 來源:中國青年報 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  房子!房子!房子!在博鰲論壇上,房地產(chǎn)成為貫穿始終的熱點話題。從開幕到閉幕,從場內(nèi)到場外,關(guān)于房子的議論總是紛紛不斷,意見相互沖突矛盾。其糾結(jié)人心處在于,當(dāng)情感和利益糾葛在一起,不管是現(xiàn)實還是未來,任何共識似乎都難以輕易達成。博鰲三日談后,唯有地產(chǎn)亂相本身無人質(zhì)疑。

  房地產(chǎn)有沒有泡沫

  在經(jīng)歷了短暫低迷后,去年春夏之交,中國房價展開絕地反攻,增速之快讓人瞠目結(jié)舌。多個城市房價飆升至歷史新高。雖然官方統(tǒng)計試圖淡化此種瘋狂,但是無法消除人們的焦慮。美國《福布斯》雜志更是赫然將中國房地產(chǎn)列為全球泡沫之一。今年開春,隨著各項調(diào)整政策的出臺,地產(chǎn)股票呈現(xiàn)一片慘綠,可實體市場卻不改高燒本色。不但價格依然強勁上揚,而其“日光盤”也漸次顯現(xiàn)。泡沫之憂遂在加深。有好事者在網(wǎng)絡(luò)上編纂了房市崩盤時間表。

  在首個新聞發(fā)布會上,博鰲亞洲論壇秘書長龍永圖即被問到如何看中國房地產(chǎn)。他樂觀表示,在真實的需求面前,中國房地產(chǎn)不會崩盤。龍永圖也不贊成打壓房價,因為房地產(chǎn)對于宏觀經(jīng)濟非同小可、功不可沒,打壓房價可能冷卻增長,后果很難預(yù)料。不過,他也認(rèn)為,中國需要第二次房改,政府需加快保障性住房建設(shè),建立穩(wěn)定、安全的公共租房體制。

  看好中國房市的還有羅康瑞,他是瑞安房地產(chǎn)有限公司主席。他的理由和龍永圖邏輯相反——中國房地產(chǎn)可能有些熱,但絕沒有泡沫在里面。經(jīng)濟高速增長給予房地產(chǎn)強力的支撐,隨著居民收入的提高,房地產(chǎn)也當(dāng)是安然無虞的。他還提到一個開放商經(jīng)常提及的事實:中國土地是稀缺的!按蟪鞘型恋鼗臼遣粔虻!币虼耍藗儾灰跋敕績r高與不高”,而要關(guān)注它的增值能力。

  “買房子不會錯的。”羅康瑞直接了當(dāng)?shù)卣f。他唯一擔(dān)心的是,大家對房價議論太多,導(dǎo)致行政手段的干預(yù),從而打擊了地產(chǎn)行業(yè)。

  之前,華遠老總?cè)沃緩娨矎娏曳磳ε菽。這個開發(fā)商中的理論家提到,早在20多年前,人們就用收入和房價作比較,得出一名大學(xué)生100年買不起房子的結(jié)論。事實卻并非如此!芭菽撛缭谶^去的十年中多次出現(xiàn),但歷史從未停止自己的步伐,一代人比一代人的生活訴求更高,過去是騎自行車說房價,而今天是開著私家車罵房價,現(xiàn)實中低年齡層的購房卻不是在減少而是在增加。伴隨著房價增長的是居住面積的擴大和生活條件的改善,而絕不是越來越窮的惡化!

  SOHO老總潘石屹的言辭就閃爍得多。在本次論壇上,他說,有的經(jīng)濟學(xué)家從五六年前就開始喊泡沫,喊得自己都不相信了,“我倒是開始有點信了”。

  然而,在獨立經(jīng)濟學(xué)家謝國忠眼里,中國房地產(chǎn)泡沫不僅有,而且已經(jīng)很大。他在提交博鰲論壇的文章中說,目前,中國經(jīng)濟最大的風(fēng)險是為保持高增長而將房地產(chǎn)投資最大化。地方政府樂此不疲。這可以快速體現(xiàn)地方領(lǐng)導(dǎo)政績,同時也為地方財政帶來巨額收入!俺峭ㄟ^改革地方政府的評估機制來扭轉(zhuǎn)這一趨勢,中國未來兩年的資產(chǎn)泡沫將越吹越大,而現(xiàn)在的狀況已相當(dāng)危險!

  謝國忠還給出了自己算到的崩盤日期:泡沫可能在2012年破裂。他像預(yù)言家一樣說到,泡沫總是要破的,沒有例外,越想推遲其破裂,破裂的后果將越嚴(yán)重。

  臺灣證券交易所董事長薛琦則謹(jǐn)慎提醒,不要好了傷疤忘了疼。本輪大危機的根源,是貨幣超發(fā)導(dǎo)致的房地產(chǎn)泡沫所致,金融衍生品起到了放大的效應(yīng)。他的態(tài)度是,如果用自己的錢去買樓,即便房價下降,鼻子摸一摸就認(rèn)了;如果買了房子自己住,那更沒有影響;如果是借錢來買房投資,那就要三思而后行。

  公說公有理,婆說婆有理。聽誰的?中國房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強的看法是:我這兩年不準(zhǔn)備買房子,所以我就誰都不信。

  加稅還是減稅

  近幾日,市場風(fēng)傳,京、滬、深、渝四市將試點開征住房保有稅;痉桨甘,按照購房時合同價的七折,再按1.2%至1.5%征收,對存量房和增量房一并征收,但將從購房套數(shù)、戶型大小等方面來區(qū)別自住需求與投資需求——若自住需求,則可免稅。此舉被認(rèn)為是開征物業(yè)稅的先聲,也是為了抑制房地產(chǎn)投資、投機需求,有利于房市退燒。

  加稅藥方不是始于此時。多年前,一些研究人員就提出,可以通過物業(yè)稅來調(diào)控房價。其機理是,物業(yè)稅增加投機、投資購房者的持有成本,進而遏制這部分購房需求。此外,物業(yè)稅開征初期的心理意義可能更大于實際意義,消費者對房價的預(yù)期會發(fā)生變化。在房價一飛沖天的今天,早征早主動,早征早見效。同理,今年全國兩會期間,有政協(xié)委員提出,國家應(yīng)該征住房空置稅。

  對此,建設(shè)部政策研究中心主任陳淮不屑一顧。他在接受記者專訪時表示,住房保有環(huán)節(jié)的稅收跟調(diào)節(jié)房價沒有本質(zhì)聯(lián)系。以物業(yè)稅為例。物業(yè)稅的作用有三:一,促進存量資源利用效率提高,不讓房子閑置;二,調(diào)整中央和地方財稅關(guān)系。不動產(chǎn)持有環(huán)節(jié)的稅收是地方政府的主要收入,國際上大多如此,對于分稅制下的中國財政有特別意義;三,有利于社會公平,窮人和富人在占有資源上的不公平,通過稅負(fù)關(guān)系加以調(diào)整—富人占優(yōu)質(zhì)資源也可以,多繳稅。

  “唯獨沒有媒體說的調(diào)整房價的那一條!标惢凑f,如果開征物業(yè)稅等,短期內(nèi)對房價會造成波動,但那是預(yù)言的“自我實現(xiàn)”而已,并非它真有這個功能!笆遣皇怯幸惶煳覀兎康禺a(chǎn)不熱了,甚至下跌了,我們就把物業(yè)稅取消呢?這是不可能的。市場經(jīng)濟下,有資產(chǎn)就要征稅。做好準(zhǔn)備吧!

  任志強則認(rèn)為,要想降房價,非但不能加稅,反而應(yīng)該減稅。他說,如提高利率和稅收恰恰會增加房價的成本和消費的成本,恰恰不能讓供給增加和房價平穩(wěn)或下降。“與其將大量的資金用于保障,不如用減息、減租、減稅和加大供給的方式,讓更多的人能從市場中解決住房問題。當(dāng)供給大量增加時,又怎么會有天價地出現(xiàn)呢,誰還敢囤地和捂盤?價格自然就平衡了。”

  這種看法也有頗多人贊同。兩會期間就有代表指出,物業(yè)稅也好,空置稅也好,在當(dāng)前的市場都是失靈的,因為現(xiàn)行市場格局下,房地產(chǎn)的各項稅費均由購房者承擔(dān),開征的物業(yè)稅、空置稅固然會增加房地產(chǎn)投資和保有成本,但也使房價水漲船高,根本達不到調(diào)控的目的。

  令人驚訝的是,潘石屹對物業(yè)稅一直是熱烈的擁護者。在博鰲論壇上,他宣稱,從長遠來看,要適當(dāng)?shù)爻雠_物業(yè)稅,可以增加業(yè)主持有房子的壓力。如果有物業(yè)稅,持有這個物業(yè)都有成本,就會擠壓出一部分的房子丟到市場去,另外沒有房子的人可以買到房子。

  “我了解其他國家的政策都是物業(yè)稅,英國、法國、美國都是的。我覺得第一套房子不應(yīng)該收,就從第二、第三套房子收。還有一個好處是,增收物業(yè)稅可以減少貧富兩級深化,比如說兩個人10年前是一樣的,他買了房子,另外一個沒買房子,他越來越有錢了。”

  在博鰲地產(chǎn)專場論壇上,潘石屹稱,這幾年北京市兩會期間,他都以人大代表身份提開征物業(yè)稅建議。唯此建議沒有人附和、聯(lián)名。“別人說,政府把錢賺了一道,開放商賺了一道,現(xiàn)在又要收錢,不簽。問題是,不搞物業(yè)稅,房價怎么降下來?”

  主持人、中國商業(yè)地產(chǎn)聯(lián)盟秘書長王永平當(dāng)即回應(yīng)說:“潘總,SOHO去年毛利高達52%,如果你們開發(fā)商少賺一點,也可以將房價降下來!

  潘石屹:“那我就說到這,不說了!

  七成地供安居類房,是好是壞

  4月9日,國土資源部公布《關(guān)于下達〈2010年全國土地利用計劃〉的通知》!锻ㄖ贩Q,住房用地量的增長要明顯高于去年,確保保障性住房、棚戶改造和自住性中小套型商品房建房用地不低于住房用地供應(yīng)量的70%。

  對此,大家也是褒貶不一。國家房地產(chǎn)學(xué)會副會長陳國強說,過去10年,保障性住房、安居類住房確實欠賬甚多,需要補過來。然而,補也要講究方式、方法,應(yīng)慢補,而不要急補、惡補!肮┑7成給安居類住房,就是一種惡補。這種方式比較容易扭曲市場的規(guī)律!彼J(rèn)為,如此大的結(jié)構(gòu)調(diào)整會導(dǎo)致市場預(yù)期的偏差,從而激化供求矛盾。“我們該設(shè)想一個制度安排,讓住房保障制度持續(xù)實施,真正救助到中低收入階層,使他們能安居樂業(yè)。土地制度的突破,無疑將是基本手段!

  一直為拿地所苦的潘石屹更是警告說,商品房供地如此之少,房價必然繼續(xù)扶搖直上。在中國建房子不缺人、鋼材、水泥,就缺地。未來供應(yīng)的地要是少了,給市場的信號是房價還要漲,所以兩會結(jié)束后一下出了好幾個地王。實際上背后就是土地少了,錢太多了,應(yīng)該從土地著手,結(jié)果一個月時間不供應(yīng)土地了。

  與陳、潘相反,陳淮對此舉措叫好。他告訴記者,未來中國住房三個任務(wù):一,讓沒有住的地方的人有房子;二,讓大多數(shù)人從脫困向適度改善轉(zhuǎn)變;三,讓一部分人擁有自己的房子。這三個要求有大有小,有近有遠,有重有輕。

  “過去十年中國建了7000萬套房子,夠現(xiàn)有城鎮(zhèn)居民1/3家庭搬進新房子。夠快吧!然而,即便如此,10年時間,每年每百戶家庭中只能有三四戶搬到新房子。那么哪三四戶先改善?我們把它交給市場、開發(fā)商,顯而易見最有錢的最先改善,出價最高的那四戶最先改善。在政府沒辦法把4套房子變成100套,滿足所有人的需求,那么它能做的就是設(shè)立優(yōu)先級!

  陳淮認(rèn)為,70%土地供應(yīng)給安居類住房,讓最需要的人優(yōu)先改善,“不管開發(fā)商愿意還是不愿意,這都是合理的公共政策”。

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我國實施高溫補貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實遭遇尷尬。
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