入2010年以來，火爆了一年的二手房市場開始降溫。市區(qū)各大小中介門店提供的數(shù)據(jù)顯示，2月份榕城市區(qū)二手房成交量僅達1164套，自2009年3月以來首次跌破2000套，同比下降23%，環(huán)比減少14.22%(詳見圖一)。繼1月份成交量環(huán)比大幅下挫75%之后，2月份再次出現(xiàn)下滑。這種連續(xù)兩個月出現(xiàn)下滑的趨勢，自2008年9月以來尚屬首次。在一片不看好的心理預期下，榕城二手房市場是否重回2008年?

　　【成交狀況】

　　月成交量創(chuàng)16個月以來新低

　　榕城2月份二手住房市場表現(xiàn)出以下總體特征：月成交出現(xiàn)地量水平。全月僅成交970套，同比減少28%，環(huán)比下降6.7%，月成交量尚不及2008年的月均成交量。

　　市場份額小幅回升。二手住房市場份額比1月份的76.64%小幅回升到83.33%，但仍低于2009年任一個月。

　　未滿5年的房源市場換手率低。

　　在市場成交構(gòu)成中，持有時間未滿5年的二手住房僅達8.2%，營業(yè)稅政策減免期限由2年恢復到5年后，直接抑制了持有未滿5年的房源進入市場。

　　套均面積達98.33平方米，是近兩年來的次高月份。套均面積比1月下降13.86平方米，但高于2008年和2009年各月。市場成交量下降而套均面積大幅上升，表明剛性需求被抑制而投資(機)需求得到凸顯。

　　按揭付款方式的比例不及1/4。

　　按揭付款比例僅達24.12%，比1月下降1.65個百分點，是2009年1月份以來的新低。按揭付款方式占比大幅回落，顯然受近期國家房貸政策調(diào)整影響巨大。

　　【交易特征】

　　大戶型房源成交活躍

　　從2月份二手住房成交的具體情況看，剛性需求和投資(機)性需求的成交構(gòu)成有所上升，反映到市場表象上，一方面是剛性需求對應的90平方米以下房源和市中心區(qū)房源成交量明顯放大，另一方面是別墅、高層住宅等大戶型房源成交仍較活躍。

　　日均成交套數(shù)環(huán)比小幅上升3.2%。日均成交量僅達35套，環(huán)比增長3.2%。進入2010年后，二手住房日均成交套數(shù)大幅下降，顯然與2009年底成交量的透支釋放直接相關(guān)。

　　首次購房需求和投資(機)需求主導市場。從已實現(xiàn)的需求構(gòu)成看(圖二)，首次購房需求、改善型購房需求和投資(機)性住房需求分別占市場成交的62.19%、28.25%和9.56%。其中，首次購房需求比1月份提高2.63個百分點，投資(機)需求占比也重返9%之上，并且創(chuàng)近12個月以來的新高。

　　中青年群體是支撐市場的最大力量。從購房人群年齡分布(圖三)看，市場格局基本不變，年齡在21至30歲間的仍然是購房的最主要人群，占比達33.82%；其次為31至40歲間人群，占比達33.19%，也是購房的主力構(gòu)成；再次，年齡在41至50歲的人群，占比為20.06%，是近幾個月以來首次達到二成以上，也是購房的重要組成部分之一；占比較小的分布在51至60歲和小于20歲的人群，以及60歲以上的中老年群體，分別占到比重的8.23%、2.74%和1.96%，這部分人群的購買能力相對較小。

　　別墅成交仍較活躍。2月共成交別墅19座(套)，與2009年月成交量18.6座持平，別墅市場顯然沒有受到太大影響。顯然，與單元住宅，特別是普通住宅相比，別墅受本次稅費政策調(diào)整的影響最小，基本沒有變化。這是別墅市場保持活躍的重要因素。

　　高層住房市場份額相對穩(wěn)定。與多層框架住宅的市場份額波動較大相比，高層住房的市場份額一直相對穩(wěn)定，近半年來基本穩(wěn)定在35%～38%之間，說明高層住宅已成為二手房市場的重要房源和選擇對象。

　　小戶型市場份額超過1/5。建筑面積在60平方米以下的戶型的市場份額達到20.12%，是2009年1月份以來的次高值；建筑面積大于144平方米的戶型的市場份額雖比1月回落3.08個百分點，但仍達到13.71%，連續(xù)第五個月突破10%。

　　【戶型分析】

　　中小戶型最受青睞

　　90平方米以下房源市場份額過半。2月份90平方米以下房源的市場份額達到52.07%，比1月上升5.95個百分點。其中45～90平方米的房源市場份額為43.79%，上升4.62個百分點；90平方米以上的房源市場份額下降到47.93%，其中120平方米以上較大面積和大面積房源市場份額為27.32%，比1月下降5.44個百分點。

　　各行政區(qū)套均戶型面積差異大。2月份市區(qū)套均面積為98.33平方米，馬尾區(qū)和倉山區(qū)的套均建筑面積分別達到131.29平方米和117.84平方米，超過市區(qū)套均面積，另外3個行政區(qū)的套均面積均低于平均水平，排序依次是晉安區(qū)(96.75平方米)、鼓樓區(qū)(89.81平方米)、臺江區(qū)(81.45平方米)。

　　【小結(jié)】

　　今年初，國家延續(xù)了2009年年末的調(diào)控思路，出臺了《關(guān)于促進房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，調(diào)高銀行存款準備金率等政策。這一系列緊縮政策，使得榕城二手房市場成交量連續(xù)兩個月下滑。2月份榕城二手房市場成交量下跌的主要原因，一是受春節(jié)長假以及長假期間陰冷的天氣狀況的影響，市場雙方的注意力更多地放在非地產(chǎn)領(lǐng)域，形成市場的傳統(tǒng)淡季；二是國家逐漸收緊相關(guān)政策，在增加了投資(機)性購房成本的同時，使剛性需求的潛在購房人對后市價格回落抱有期望，而開發(fā)商和二手業(yè)主對房價的走勢依然樂觀，因此，市場雙方在2月份中形成僵持，市場雙方都在等待趨勢的明朗化。有鑒于此，今年3、4月份的成交量，將決定今年二手房市場的大趨勢。

　　從目前的情況來看，一季度市場的希望已全部寄托在3月份。由于利空政策已逐漸被市場消化，加上商品房市場供應的結(jié)構(gòu)性短缺格局短期不易改變，以及對通脹的預期等原因，有些需求在3月份已經(jīng)開始入市。在這些需求的推動下，榕城二手房市場在3月份有可能迎來“小陽春”。(《房產(chǎn)周刊》編輯部)