房地產(chǎn)市場(chǎng)的迷魂陣越來越多，成交不斷減少的背后卻沒有迎來房?jī)r(jià)如期下降。以豪宅為例，記者深入調(diào)查北京、深圳、上海、杭州等地豪宅市場(chǎng)，在1、2月份剛剛出現(xiàn)成交回落的跡象，3月份即重現(xiàn)升溫苗頭，杭州竟然重現(xiàn)半夜排隊(duì)搶購(gòu)豪宅的局面。業(yè)內(nèi)擔(dān)心，1、2月份的市場(chǎng)低迷雖有買方觀望的原因，某種程度上也可能是由于開發(fā)商捂盤惜售。而開發(fā)商對(duì)市場(chǎng)的操縱更憋足了升值預(yù)期，導(dǎo)致房?jī)r(jià)居高不下。

　　權(quán)威消息稱，中央各相關(guān)部委正在密集調(diào)研樓市，做下一輪調(diào)控的政策準(zhǔn)備。但專家認(rèn)為，如果調(diào)控政策針對(duì)性不強(qiáng)或只做表面功夫，市場(chǎng)很可能朝政策預(yù)期的反方向前進(jìn)，新一輪房?jī)r(jià)“堰塞湖”不可避免。

　　有效供給不足導(dǎo)致豪宅“假降溫”

　　根據(jù)上海一家房地產(chǎn)機(jī)構(gòu)的數(shù)據(jù)，1月份，上海單價(jià)6萬(wàn)元/平方米以上的豪宅項(xiàng)目成交量?jī)H為去年12月的36%，2月成交量則環(huán)比1月又減少50%以上。其中，今年1月就已經(jīng)拿到預(yù)售證的御濤園網(wǎng)上報(bào)價(jià)高達(dá)8萬(wàn)元/平方米，比周邊別墅售價(jià)高出一倍。但項(xiàng)目至今無(wú)人問津。

　　但根據(jù)記者的多方了解，各地豪宅市場(chǎng)不僅未真的就此進(jìn)入冰凍期，近期反而出現(xiàn)回暖。這一跡象不可避免地會(huì)帶動(dòng)新一輪房?jī)r(jià)上漲預(yù)期，需要引起市場(chǎng)高度關(guān)注。

　　上海豪宅市場(chǎng)的一個(gè)現(xiàn)象是有效供給不足。就以上文提到的御濤園為例，根據(jù)記者了解，雖然1月即拿到預(yù)售證，但開發(fā)商計(jì)劃開盤時(shí)間卻是今年4月。在“無(wú)人問津”的表面背后，是開發(fā)商有意無(wú)意的捂盤惜售。“到4月時(shí)，政策形勢(shì)基本明朗，樓市回歸旺季，很多開發(fā)商都準(zhǔn)備在那時(shí)候推出新盤。因?yàn)閯傂孕枨蠓e蓄了數(shù)月，價(jià)格只會(huì)漲不會(huì)跌�！币晃环康禺a(chǎn)業(yè)內(nèi)人士稱。

　　豪宅單價(jià)仍一路走高

　　開發(fā)商捂盤以及豪宅價(jià)格只漲不跌的還有北京、深圳等地。北京中原地產(chǎn)李文杰告訴記者，在剛剛過去的上周末(3月20、21日)，北京一、二手房成交熱度明顯回升，并已經(jīng)達(dá)到去年年底的最高水平。很多二手門店重新出現(xiàn)排隊(duì)簽約的場(chǎng)面。

　　李文杰介紹，和普通商品房比，北京豪宅成交量確實(shí)沒有那么火爆，但主要原因是供給緊張。“很多開發(fā)商看好后市，所以都放緩?fù)票P速度。這導(dǎo)致成交量不高，但房?jī)r(jià)肯定是只漲不跌。部分樓盤年初以來的漲價(jià)幅度已經(jīng)達(dá)到20%�！崩钗慕芊Q。

　　中房信集團(tuán)深圳分公司羅翠蓮介紹，深圳同樣存在豪宅有效供給不足的局面，而豪宅價(jià)格卻從未松動(dòng)。以東部華僑城為例，近期，東部華僑城天麓八區(qū)成交數(shù)套豪宅，最高成交單價(jià)超過14萬(wàn)元/平方米，這在上海、北京等地均屬超豪宅價(jià)格。而去年同期，東部華僑城其他區(qū)域的別墅單價(jià)只有7至9萬(wàn)元/平方米。單從天麓六區(qū)看，其均價(jià)也從去年8月的5.2萬(wàn)元/平方米上漲到了目前的8萬(wàn)元/平方米。

　　恐慌性購(gòu)房或再現(xiàn)市場(chǎng)

　　一邊是豪宅捂盤現(xiàn)象明顯，一邊是房?jī)r(jià)不斷攀高，業(yè)內(nèi)人士擔(dān)憂，如果恐慌性購(gòu)房再現(xiàn)市場(chǎng)，新一輪房?jī)r(jià)泡沫不可避免。

　　“我們又重新感覺到，市場(chǎng)上充斥著大量的資金，這些資金部分是去年經(jīng)濟(jì)刺激計(jì)劃中尚未來得及入市的資金，部分是來自民間的儲(chǔ)蓄。尤其是剛性需求已經(jīng)預(yù)感到房?jī)r(jià)不可能下調(diào)，因而匆忙入市。而雖然部分投資客持觀望態(tài)度，但從3月以來的跡象看，投資樓市又開始升溫。因此，一旦進(jìn)入供給旺季，房地產(chǎn)市場(chǎng)的各種數(shù)據(jù)都將再現(xiàn)回暖跡象�！崩钗慕芊Q。

　　一個(gè)明顯的恐慌性購(gòu)房跡象是杭州再現(xiàn)半夜排隊(duì)搶房。據(jù)了解，杭州綠城藍(lán)色錢江樓盤在開盤前夜出現(xiàn)百余人排隊(duì)購(gòu)房。而房源單套價(jià)格已經(jīng)高達(dá)千萬(wàn)元以上。而120套房源當(dāng)天售罄，銷售收入22個(gè)億。

　　另一個(gè)來自上海的案例是，上海華潤(rùn)置業(yè)橡樹灣項(xiàng)目曾在3月初傳出認(rèn)購(gòu)量不符合開發(fā)商預(yù)期的消息，導(dǎo)致開盤時(shí)間和開盤價(jià)格遲遲未定。但根據(jù)記者最新了解，該項(xiàng)目在3月12日推出的40套房源當(dāng)天售罄，開發(fā)商更在原來的3.8萬(wàn)元/平方米的均價(jià)預(yù)期基礎(chǔ)上直接賣出了均價(jià)4萬(wàn)元/平方米。(記者 于兵兵 ○編輯 王曉華 )