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★ 擁護(hù)者認(rèn)為,開征物業(yè)稅會(huì)使房產(chǎn)持有成本增加,抑制新房市場里的投機(jī)性購買行為,從而降低房價(jià)。
★ 反對(duì)人士認(rèn)為,征收物業(yè)稅不僅無益于降低房價(jià),甚至有可能使“房奴”升級(jí)為“稅奴”。
今年兩會(huì)期間,有關(guān)房地產(chǎn)的提案占了所有提案的半壁江山,而其中關(guān)于物業(yè)稅的提案更讓樓市各方心弦緊繃,也引發(fā)了十分激烈的辯論。
全國政協(xié)委員、財(cái)政部財(cái)政科學(xué)研究所所長賈康是物業(yè)稅開征的堅(jiān)決擁護(hù)者,他提出一份《關(guān)于抓緊研究、準(zhǔn)備出臺(tái)物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅)的提案》,建議有關(guān)部門抓緊研究制定在我國開征物業(yè)稅的方案。反對(duì)人士則認(rèn)為,征收物業(yè)稅不僅無益于降低房價(jià),甚至有可能使“房奴”升級(jí)為“稅奴”;更有甚者表示,如果對(duì)二套以上住房征收物業(yè)稅,可能會(huì)導(dǎo)致中國百萬家庭為避稅而“妻離子散”。
一辯:該不該?
物業(yè)稅是財(cái)產(chǎn)稅,主要針對(duì)土地、房屋等不動(dòng)產(chǎn),要求所有者每年交納一定稅款,而應(yīng)繳納的稅值會(huì)隨著不動(dòng)產(chǎn)市場價(jià)值的變化而變化。我國物業(yè)稅改革的大體框架是,將現(xiàn)行的土地出讓金、房產(chǎn)稅、土地增值稅等稅費(fèi)合并,轉(zhuǎn)化為房產(chǎn)保有階段統(tǒng)一收取的物業(yè)稅,并使物業(yè)稅的總體規(guī)模與之保持基本相當(dāng)。
針對(duì)物業(yè)稅應(yīng)不應(yīng)該征收的問題,辯論的焦點(diǎn)主要集中在物業(yè)稅能否確實(shí)抑制房價(jià)的大幅上漲之上。
擁護(hù)方表示,開征物業(yè)稅會(huì)使房產(chǎn)持有成本增加,抑制新房市場里的投機(jī)性購買行為,而擁有多套房產(chǎn)者也可能因此而轉(zhuǎn)讓房產(chǎn),增加二手房源。一手房和二手房市場同時(shí)進(jìn)行,房價(jià)自然會(huì)向合理的水平回歸。
據(jù)房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì),當(dāng)前一線大城市的投資性和投機(jī)性購房已超過30%,而這是導(dǎo)致房價(jià)飛漲的主要原因。
賈康在其提案中表示,在房地產(chǎn)保有環(huán)節(jié)開征物業(yè)稅(房地產(chǎn)稅),可以在房地產(chǎn)供需雙方行為合理化導(dǎo)向上形成一種經(jīng)濟(jì)參數(shù)和稅負(fù)約束。這種正面效應(yīng),一是可以增加住房市場上中小戶型的需求比例,從而有利于集約利用土地促進(jìn)城市化健康發(fā)展和經(jīng)濟(jì)增長方式轉(zhuǎn)變;二是可以減少已建成房屋的空置率,活躍租房市場,提高社會(huì)中不動(dòng)產(chǎn)資源配置的效率;三是可以促使不動(dòng)產(chǎn)投資、投機(jī)行為收斂,有利于減少住房價(jià)格過快上漲及其導(dǎo)致的市場大起大落的可能性,促進(jìn)房地產(chǎn)業(yè)長期的健康發(fā)展。
全國政協(xié)委員孫繼業(yè)也認(rèn)為,很多城市房屋空置率已大大高于10%的國際警戒線,抑制購房投機(jī)最有效的方法是提高房產(chǎn)的持有成本和風(fēng)險(xiǎn)。
除此之外,贊成者認(rèn)為,如果把土地出讓金納入物業(yè)稅中逐年征收,給地方政府提供了穩(wěn)定的收入,利于改變當(dāng)前“土地財(cái)政”局面,防止土地出讓價(jià)畸高,有助于降低房屋開發(fā)成本。
然而,反對(duì)者不甘示弱。全國政協(xié)委員、大連萬達(dá)集團(tuán)董事長王健林表示,“很多人認(rèn)為開征物業(yè)稅以后房價(jià)馬上就會(huì)下來了,這完全是理想,甚至是空想!彼J(rèn)為,在市場經(jīng)濟(jì)條件下,所有增加的稅負(fù)最終都將轉(zhuǎn)嫁到消費(fèi)者身上。
全國人大代表、怡和控股集團(tuán)董事長王剛也認(rèn)為,現(xiàn)行市場格局下,房地產(chǎn)的各項(xiàng)稅費(fèi)均由購房者承擔(dān),開征物業(yè)稅會(huì)增加房地產(chǎn)投資和保有成本,使房價(jià)“水漲船高”。
“公說公有理、婆說婆有理”。上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,長期而論,物業(yè)稅開征后,房價(jià)的波動(dòng)性會(huì)因此而減小,尤其是對(duì)抑制房價(jià)過快增長有一定正面功效;短期來看,對(duì)購房者的心理影響重于實(shí)際影響,將會(huì)出現(xiàn)房價(jià)下跌的預(yù)期。
二辯:何時(shí)征收?
關(guān)于物業(yè)稅問題爭論的第二個(gè)焦點(diǎn)是物業(yè)稅開征的時(shí)機(jī)是否成熟。
眾所周知,2009年全國商品房價(jià)格出現(xiàn)一輪過快上漲,部分熱點(diǎn)城市商品住宅成交價(jià)格平均飆升40%左右;而伴隨房價(jià)飛速上漲的還有部分城市過高的空置率問題。
由此,不少業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,當(dāng)前開征物業(yè)稅的時(shí)機(jī)已經(jīng)成熟,投機(jī)性購房需求吹大了房地產(chǎn)市場的泡沫,如果放任泡沫膨脹,房地產(chǎn)市場的平穩(wěn)健康發(fā)展未來將更難恢復(fù)。賈康也表示,目前是推行物業(yè)稅改革一個(gè)很好的“時(shí)間窗口”。
但在另一部分人看來,此時(shí)言開征物業(yè)稅為時(shí)尚早。
全國政協(xié)委員、山東經(jīng)濟(jì)學(xué)院房地產(chǎn)經(jīng)濟(jì)研究所所長郭松海指出,首先是確定物業(yè)稅納稅人比較困難,目前全國缺少完整的房屋產(chǎn)權(quán)管理系統(tǒng)和地籍信息系統(tǒng),物業(yè)稅開征需要完整、準(zhǔn)確和清晰的產(chǎn)權(quán)資料作為先決條件;其次,土地出讓金是否并入物業(yè)稅,也是一個(gè)難點(diǎn);再次,征收物業(yè)稅對(duì)現(xiàn)有房地產(chǎn)市場供求、價(jià)格,地方政府收入、企業(yè)利益和購房者利益影響重大,沖擊很大。
此外,也有人認(rèn)為,由于當(dāng)前具備資質(zhì)的、社會(huì)化的評(píng)估機(jī)構(gòu)很少,對(duì)征收物業(yè)稅的不動(dòng)產(chǎn)進(jìn)行評(píng)估比較困難。
事實(shí)上,早在2003年10月,十六屆三中全會(huì)上曾提出,要“實(shí)施城鎮(zhèn)建設(shè)稅費(fèi)改革,條件具備時(shí)對(duì)不動(dòng)產(chǎn)開征統(tǒng)一規(guī)范的物業(yè)稅,相應(yīng)取消有關(guān)收費(fèi)”。其后,財(cái)政部和國家稅務(wù)總局陸續(xù)批準(zhǔn)包括北京、深圳在內(nèi)的十個(gè)省市進(jìn)行物業(yè)稅征收的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)(模擬操作步驟,沒有進(jìn)行實(shí)際收稅)。
業(yè)內(nèi)稱,經(jīng)過多年的“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn),有關(guān)方面已積累了大量經(jīng)驗(yàn),可以作為開征物業(yè)稅的重要參照。在評(píng)估方面,有權(quán)威人士透露,按照試點(diǎn)中的物業(yè)批量評(píng)估技術(shù),比如廣州,初步估計(jì),不超過30人就可以解決廣州市房地產(chǎn)兩年評(píng)估一次的工作;另外,通過物業(yè)稅模擬評(píng)稅試點(diǎn),有的試點(diǎn)地區(qū)基本探索了有關(guān)房地產(chǎn)信息統(tǒng)計(jì)問題。比如在某一個(gè)試點(diǎn)地區(qū),僅用了半年時(shí)間,就把一個(gè)省會(huì)城市的房地產(chǎn)信息全部清楚掌握,而這些統(tǒng)計(jì)信息全部來自對(duì)當(dāng)?shù)匚飿I(yè)狀況十分清楚的街道居委會(huì)等,投入很低。
三辯:如何征收?
整體上,公眾對(duì)于目前物業(yè)稅的征收方法仍然是疑竇叢生。
到目前為止,多數(shù)建議方案均排除了對(duì)只擁有一套房的普通商品房購買者征物業(yè)稅。
賈康在提案中表示,物業(yè)稅方案設(shè)計(jì)上應(yīng)注重“漸進(jìn)”,不求一步到位,力求盡快搭好和推出基本制度框架。建議實(shí)施初期,對(duì)一般的消費(fèi)性住房不考慮實(shí)征,管理上很容易認(rèn)定的獨(dú)立別墅、豪華公寓則可先行實(shí)征,也可考慮對(duì)一定面積以下的“居民第一套自用住房”實(shí)行永不實(shí)征。
不過,一位人士表示,如果不對(duì)一套房征收,物業(yè)稅最終也會(huì)失去意義,“當(dāng)前好多人的房子均不是以自己的名字購買,排除范圍太大,排查成本也太大!
而復(fù)旦大學(xué)金融與資本市場研究中心主任謝百三教授,甚至拋出了開征物業(yè)稅或使中國百萬家庭妻離子散的言論。他認(rèn)為,假定政府規(guī)定第二套房必須征物業(yè)稅,為避稅,一定會(huì)有幾十萬乃至幾百萬個(gè)家庭鬧假離婚,以使離異后的戶均住房少于2-3套房。
上海易居房地產(chǎn)研究院綜合研究部部長楊紅旭表示,實(shí)際上民眾不必過于擔(dān)心,物業(yè)稅的稅基和稅率將會(huì)遵循由小到大的演變過程,先征商業(yè)物業(yè),后征住宅;先征營業(yè)用房,后征自用房;先征高檔住宅,后征普通住宅;先征多套住宅,后征單套住宅。而且,依國外經(jīng)驗(yàn),還會(huì)對(duì)很多弱勢(shì)群體的房屋減征和免征。
同時(shí),業(yè)內(nèi)人士指出,不排除今年或明年,十個(gè)“空轉(zhuǎn)”省市中有城市開始試點(diǎn)“實(shí)轉(zhuǎn)”。郭松海也提出過渡性建議:可以先開征房屋閑置稅,然后再逐步開展物業(yè)稅的征收。
賈康表示,鑒于物業(yè)稅改革“牽一發(fā)而動(dòng)全身”,建議有關(guān)方面積極征求公眾、專家、各利益群體的意見和建議,在一些關(guān)鍵點(diǎn)上可采取聽證會(huì)方式加強(qiáng)透明度和不同意見的溝通,通報(bào)“空轉(zhuǎn)”試點(diǎn)地區(qū)的有關(guān)情況,增進(jìn)各方對(duì)此項(xiàng)重要改革的理解與認(rèn)同。 (王錦 于萍)
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