時(shí)值歲末，北京二手房市場(chǎng)出現(xiàn)明顯的爭(zhēng)趕營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠的“末班車”效應(yīng)。一方面，交易量在11月的歷史高度上繼續(xù)攀升，12月1日至22日的二手住宅網(wǎng)簽量比11月同期上漲超四成；另一方面，投資客也抓緊出貨，次新房拋售現(xiàn)象愈演愈烈。

　　業(yè)內(nèi)人士分析指出，二手房營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠年底即將到期，令不少業(yè)主和購(gòu)房者出現(xiàn)趕搭“末班車”心理，與此同時(shí)，近期密集出臺(tái)的政策，也對(duì)其心理預(yù)期和行動(dòng)產(chǎn)生了不小影響。

　　1-22日，交易量大漲四成多

　　北京中原三級(jí)市場(chǎng)研究部告訴記者，隨著12月9日營(yíng)業(yè)稅“2改5”政策的出臺(tái)，更促使很多消費(fèi)者搶搭營(yíng)業(yè)稅減免的末班車，市場(chǎng)交易量大漲。北京房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，12月1日至22日，北京市二手住宅網(wǎng)簽量共為29485套，與11月同期的20409套相比，大漲了44.47%。

　　我愛(ài)我家統(tǒng)計(jì)顯示，從營(yíng)業(yè)稅新政頒布以來(lái)，交易最多的還是2-5年的房產(chǎn)，從12月10日到19日，10天里占總交易量的70%，而滿5年的房產(chǎn)相對(duì)上月來(lái)說(shuō)明顯有所減少。

　　多家中介公司反映，目前市場(chǎng)上購(gòu)房者心理已出現(xiàn)微妙分化。房屋公園李經(jīng)理表示，客戶方面現(xiàn)在有兩種反應(yīng)：一是能接受目前房?jī)r(jià)的購(gòu)房者，積極地看房，在二手房交易稅費(fèi)優(yōu)惠政策到期前，抓緊時(shí)間成交過(guò)戶；還有一些購(gòu)房者認(rèn)為目前房?jī)r(jià)較高，且經(jīng)濟(jì)能力不能承受的消費(fèi)者，認(rèn)為在政府政策的調(diào)控下，明年房?jī)r(jià)或會(huì)有所下降，于是漸生觀望情緒，等待房?jī)r(jià)走向明朗化。

　　拋售房源集中在望京、朝青和城南

　　業(yè)內(nèi)人士告訴記者，近段時(shí)間除了交易量大漲外，也出現(xiàn)了一些投資客的拋售大單。這些投資客對(duì)于市場(chǎng)有非常敏銳的感覺(jué)，一方面，暴漲的市場(chǎng)使得很多投資者出現(xiàn)“懼高”心態(tài)，另一方面，他們也有營(yíng)業(yè)稅調(diào)整等政策方面考慮，所以選擇拋售手中房源。

　　在朝青板塊的某項(xiàng)目，日前有一位二手房投資客一次性地拋出25套房源，總面積達(dá)5500平米，都在比較好的樓層及朝向，業(yè)主掛牌26000元/平米，比市場(chǎng)價(jià)28000元/平米低了2000元/平米，最后被一位看重大陸樓市潛力的香港客戶一次“吃進(jìn)”。此筆交易總額突破億元，而原業(yè)主獲利更是超過(guò)100%。

　　美聯(lián)物業(yè)市場(chǎng)總監(jiān)張大偉告訴記者，除了單個(gè)業(yè)主大單拋售外，還有不少投資客采取集體拋盤的方式，比如投資珠江帝景的一些投資者，在最近聯(lián)合起來(lái)制定了區(qū)域的拋售價(jià)，賣房售價(jià)不低于23000元/平米。部分溫州投資者因?yàn)椴辉诒本�，更是委托在京的老鄉(xiāng)制定統(tǒng)一的出貨賣房順序，避免大量上市給市場(chǎng)帶來(lái)沖擊。麥田房產(chǎn)也透露，在觀湖國(guó)際社區(qū)，也有業(yè)主同時(shí)將名下的四五套房產(chǎn)掛牌出售，短時(shí)間內(nèi)就賣出三套。

　　記者采訪中了解到，目前在北京拋售房源比較集中的區(qū)域大部分為前期已經(jīng)暴漲的區(qū)域，比如因?yàn)槿ツ陜r(jià)格洼地今年飛漲的望京，價(jià)格上漲已經(jīng)超過(guò)70%；因?yàn)镃BD東擴(kuò)利好影響的朝青片區(qū)，均價(jià)上漲幅度已經(jīng)超過(guò)60%；因?yàn)槌悄祥_發(fā)利好影響的大興、房山區(qū)域，均價(jià)年內(nèi)上漲已經(jīng)超過(guò)50%。

　　富力城、朝青區(qū)域議價(jià)空間松動(dòng)

　　事實(shí)上，前幾個(gè)月難覓蹤影的議價(jià)現(xiàn)象，目前又開始在部分區(qū)域多起來(lái)。麥田房產(chǎn)富力城店置業(yè)專家介紹，目前富力城區(qū)域內(nèi)的議價(jià)空間變得靈活。一些原本報(bào)價(jià)高于市場(chǎng)價(jià)的房產(chǎn)，也開始考慮降價(jià)出售。舉例來(lái)講，以前單價(jià)3.3萬(wàn)的一套房子，受營(yíng)業(yè)稅優(yōu)惠到期影響，現(xiàn)在可以將價(jià)格談至3.2萬(wàn)。據(jù)介紹，大概每平米能有一千元左右的議價(jià)空間。

　　麥田房產(chǎn)朝青區(qū)域置業(yè)專家則透露，今年11月份時(shí)，基本上業(yè)主的報(bào)價(jià)就是成交價(jià)，經(jīng)紀(jì)人很難談下價(jià)格，但目前會(huì)有一些議價(jià)空間，不過(guò)議價(jià)幅度不大。

　　中原地產(chǎn)專業(yè)人士分析，在政府調(diào)控政策接連出臺(tái)后，部分業(yè)主開始認(rèn)為明年二手房交易稅費(fèi)提升，會(huì)引致交易成本加大，且政府抑制投資投機(jī)性購(gòu)房，會(huì)使得投資需求減弱，預(yù)期明年房?jī)r(jià)將出現(xiàn)下降。因此，很多業(yè)主希望抓緊時(shí)間，在房產(chǎn)優(yōu)惠政策到期前將房屋出售，而一些急售房主，價(jià)格上就出現(xiàn)了一定的松動(dòng)。

　　此外，受稅費(fèi)優(yōu)惠即將到期的影響，很多購(gòu)房者也希望趕在年底前過(guò)戶，一些區(qū)域一次性付款的購(gòu)房者比例有所增加。麥田房產(chǎn)富力城店置業(yè)專家介紹，一次性付款相對(duì)而言手續(xù)辦得會(huì)更快一些，目前一次性付款比例比照此前大約增加了一倍左右。

　　明年成交量難與今年行情比肩

　　- 2010年預(yù)測(cè)

　　明年成交量難與今年行情比肩

　　對(duì)于2010年二手房市場(chǎng)走勢(shì)，多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，很有可能會(huì)沖高回落，成交量難以達(dá)到今年這樣史無(wú)前例的高度。

　　我愛(ài)我家認(rèn)為，今年末出臺(tái)、明年起執(zhí)行的營(yíng)業(yè)稅政策導(dǎo)致了部分買方市場(chǎng)的需求前置，加之明年初的節(jié)假因素影響，前2個(gè)月的成交走勢(shì)或?qū)⒊霈F(xiàn)盤整回調(diào)局面；若年后整體經(jīng)濟(jì)環(huán)境持續(xù)性向好，“兩會(huì)”期間亦無(wú)重大緊縮性政策出臺(tái)，上半年一手房市場(chǎng)房源存量的相對(duì)吃緊以及二手房需求的后續(xù)跟進(jìn)等多重因素將會(huì)推動(dòng)其交易行情的再次向上。不過(guò)，全年的成交總量料將難與今年的行情比肩。

　　美聯(lián)物業(yè)則認(rèn)為，多重客觀因素的迭加作用下，2010年房?jī)r(jià)的總體走勢(shì)可能仍會(huì)保持上行，但是不排除房?jī)r(jià)局部性、階段性的回調(diào)可能。這一方面是由于經(jīng)濟(jì)走勢(shì)、投資環(huán)境、通脹因素等宏觀環(huán)境的影響造成的。另一方面是由于2009年土地價(jià)格不斷上漲，“地王”屢創(chuàng)新高，在成本因素作用下，未來(lái)的房地產(chǎn)價(jià)格大趨勢(shì)上會(huì)出現(xiàn)上漲。此外，從需求層面來(lái)看，由于北京的大城市效應(yīng)，不但剛性需求旺盛，投資性需求也比較強(qiáng)大�！�

　　專題采寫/本報(bào)記者 楊娟娟