在住宅價(jià)格持續(xù)高漲的同時(shí)，北京11月的住宅成交量再現(xiàn)“井噴”。北京市統(tǒng)計(jì)局、國家統(tǒng)計(jì)局北京調(diào)查總隊(duì)14日聯(lián)合對外發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，11月份，北京市銷售住宅1.8萬套，比10月份增長62.6%；同時(shí)新房平均價(jià)格環(huán)比上漲8%，二手房價(jià)格也達(dá)到今年最高值。

　　3年內(nèi)房價(jià)翻兩番、租售比、房價(jià)收入比，北京樓市各種指標(biāo)均達(dá)歷史峰值，價(jià)格暴漲、恐慌性購房再現(xiàn)、成交創(chuàng)下天量……當(dāng)前北京樓市的發(fā)展令不少購房者“望樓興嘆”。伴隨著這一過程，房屋的投資屬性被一再地放大。從5、6月份開始，剛性需求釋放完畢，投資性需求入市，到10月底11月開始出現(xiàn)恐慌性購房潮，房屋正在逐漸地遠(yuǎn)離它基本的居住功能，其投資屬性不斷被放大。盡管國務(wù)院已經(jīng)出臺(tái)文件，要求遏制房價(jià)過快上漲，但出于對房價(jià)還將上漲的預(yù)期，當(dāng)前北京樓市尚未退燒。

　　“拼著”買房搞投資

　　“今天你炒房了嗎？”“誠征拼房友人，資金5萬以上，”公務(wù)員陳明最近加入了一個(gè)炒房QQ群，類似的簽名不停地閃爍著。

　　剛從外地借調(diào)到北京不久的陳明，還摸不清北京樓市的狀況，而身邊的同事，畢業(yè)留京的同學(xué)，談話必提及房子；同學(xué)聚會(huì)上，寒暄過后大家的第一句話也是，“你買房了嗎”？

　　陳明的同學(xué)吳平和韓風(fēng)最近相繼買了房子，在此之前，他們來京數(shù)年，是堅(jiān)定的“房價(jià)下跌論者”。“大概在7、8月份吧，覺得這房價(jià)漲得太兇了，讓人害怕，”韓風(fēng)回憶自己的買房動(dòng)機(jī)說。

　　讓陳明羨慕的是，吳平和韓風(fēng)的房子4個(gè)月價(jià)格就上漲了3000-4000元/平米。于是，陳明考慮加入“拼房一族”———就是幾個(gè)朋友合伙買套房，再倒手———打算在北京的樓市投資一把。

　　“拼房”投資現(xiàn)象，折射了目前北京樓市的“瘋狂”。“估計(jì)投資性購買占到下半年在售樓盤銷售的70%，”資深地產(chǎn)界人士、中經(jīng)聯(lián)盟秘書長陳云峰告訴記者，這一數(shù)據(jù)是對聯(lián)盟內(nèi)近百家房地產(chǎn)企業(yè)調(diào)查發(fā)現(xiàn)的�！拔覀兯较吕锒几袊@，從業(yè)這么多年都沒遇到過這種情況�！�

　　二手房方面，今年前11月二手房成交量已達(dá)到23萬多套。美聯(lián)物業(yè)市場研究部推算，今年全年二手房成交將肯定超過2006-2008年三年的總和。美聯(lián)物業(yè)市場總監(jiān)張大偉估計(jì)，其中11月因擔(dān)憂優(yōu)惠政策取消，出現(xiàn)恐慌性購房的占到30%；從全年來看，出于投資目的購買二手房的比率超過50%。

　　“初步估算，今年北京大約1/3的房屋擁有者進(jìn)行了交易，”張大偉認(rèn)為，“全民炒房”時(shí)代正在來臨。

　　投資屬性不斷放大

　　業(yè)內(nèi)認(rèn)為，和溫州炒房團(tuán)等不太一樣的是，當(dāng)前樓市投資讓大多購房人都變成了潛在炒房者。住宅有雙重特性，第一用來居住，其次才是投資，而全民炒房現(xiàn)象說明投資屬性過濃。

　　事實(shí)上，房地產(chǎn)投資屬性放大并不是今年才有。國務(wù)院發(fā)展研究中心金融研究所副所長巴曙松認(rèn)為，導(dǎo)致房屋投資屬性放大的原因在于貨幣政策。從1999年-2004年，住宅銷售額和反映流動(dòng)性的M1之間沒有太大的關(guān)系，這個(gè)時(shí)候主要體現(xiàn)的是住房的實(shí)用特性，買的是住。

　　從2004年開始，住宅銷售額和廣義貨幣(M1)供應(yīng)量的增速相關(guān)度大幅提高，2001年-2004年增速只有-0.26%，到2008年是0.73%，今年的高速增長也和信貸投放相關(guān)，也就是說房地產(chǎn)投資品的特性非常顯著。

　　瑞銀投資銀行中國區(qū)副總經(jīng)理張化橋提出了更為激進(jìn)的觀點(diǎn)：從1985年以來，中國的廣義貨幣(M1)供應(yīng)量大約以高達(dá)22%的復(fù)合年率增長了24年，投資能源、地皮、房產(chǎn)等受益；他認(rèn)為未來三五年，貨幣供應(yīng)量仍將以兩位數(shù)復(fù)合增長(現(xiàn)在20%左右)，房價(jià)地價(jià)還將以較快的速度增長。

　　“在這樣的背景下，房屋越來越演變?yōu)橐环N投資工具，”多位業(yè)內(nèi)人士表示，現(xiàn)在很多人買房根本不看戶型、朝向，而只想要整個(gè)項(xiàng)目中總價(jià)低的那些作為投資。

　　11月16日，萬科總裁郁亮對記者表示，今年以來房地產(chǎn)的投資屬性被放大，給房地產(chǎn)行業(yè)增添了不確定的風(fēng)險(xiǎn)，他希望看到，股市、樓市的錢能回流到實(shí)業(yè)中去。

　　　上漲預(yù)期依然堅(jiān)挺

　　無論是出于何種動(dòng)機(jī)買房投資，預(yù)期也成為關(guān)鍵的考慮因素。

　　對于吳平和韓風(fēng)來說，買房首先是自住，但在房價(jià)持續(xù)上漲的預(yù)期下，“想著買了以后還會(huì)漲，就不那么會(huì)手軟了，”吳平說。

　　“現(xiàn)在買房就是買個(gè)預(yù)期，”張大偉說，本來在9、10月份的時(shí)候，大家覺得房價(jià)漲得差不多了，市場曾出現(xiàn)觀望，成交量下跌。但10月底尤其是11月，關(guān)于樓市各種優(yōu)惠政策到期的猜測，讓不少人產(chǎn)生了恐慌心理，提前買房�！叭f一利率優(yōu)惠取消，我明年買的話加上契稅等，要多出好幾萬呢，”吳平說。

　　陳云峰認(rèn)為，相關(guān)部門在優(yōu)惠政策到期是否延續(xù)的問題上，沒有明確表態(tài)，給市場增加了不確定性，目前的恐慌正是源于對政策的不確定性。

　　另一方面，明年寬松貨幣政策的基調(diào)和充裕的資金，讓地產(chǎn)商不再擔(dān)心房子的銷售。本報(bào)記者調(diào)查顯示，北京多個(gè)熱銷樓盤以及知名企業(yè)的項(xiàng)目均已開始封盤“惜售”，留待明年高價(jià)位開賣。

　　一位私募基金經(jīng)理對記者表示，“我覺得地產(chǎn)明年還會(huì)很好，主要是因?yàn)槊髂陣�家�?cái)政不會(huì)再有投入了，地產(chǎn)必須接棒，”他分析，制造業(yè)現(xiàn)在產(chǎn)能過剩，開工率都在85%左右，太低了，如果地產(chǎn)不好，化工、水泥、鋼鐵都不行，還是要靠地產(chǎn)；還有就是流動(dòng)性泛濫和通脹，這些因素，讓房價(jià)大幅下跌幾乎沒有可能。

　　記者隨機(jī)調(diào)查10多位業(yè)內(nèi)人士，認(rèn)為明年房價(jià)將明顯下跌的僅有1人，60%以上認(rèn)為明年房價(jià)將大漲或溫和上漲。

　　這和公務(wù)員陳明的想法“不謀而合”，陳明說，他已經(jīng)看上北五環(huán)一個(gè)新項(xiàng)目的房子，打算和幾個(gè)朋友一起投資一套。

　　政府出手抑制泡沫

　　“當(dāng)70%以上的人都是投資客時(shí)，這個(gè)市場已經(jīng)是不正常的了，”張大偉說，當(dāng)前樓市繼續(xù)發(fā)熱，迪拜樓市泡沫傳來時(shí)，有人提出擔(dān)憂，是否已出現(xiàn)明顯的泡沫。

　　上海易居研究院研究員楊紅旭表示，國際經(jīng)驗(yàn)表明，任何一個(gè)經(jīng)濟(jì)體，六七年之內(nèi)房價(jià)上漲二三倍，甚至是五六倍，都是不正常的。從北京樓市來看，2006年四環(huán)均價(jià)8000到現(xiàn)在的20000，3年內(nèi)已經(jīng)翻了兩倍不止。

　　此外，財(cái)經(jīng)觀察人士水皮稱，存量房的即時(shí)收益，也就是租售比已經(jīng)亮起了紅燈。房價(jià)在漲，房租在降。這說明，一是真實(shí)消費(fèi)需求不支持供不應(yīng)求的假象；二是投資的泡沫，已經(jīng)逼近股指6000點(diǎn)的水平。

　　對此高層已經(jīng)開始警示風(fēng)險(xiǎn)。11月，溫家寶總理在視察上海時(shí)，明確提出“抑制投機(jī)”；12月9日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議明確“個(gè)人住房轉(zhuǎn)讓營業(yè)稅征免時(shí)限由2年恢復(fù)到5年”，被認(rèn)為是抑制投機(jī)的一記重拳；12月14日，國務(wù)院常務(wù)會(huì)議再次提出，要遏制部分城市房價(jià)過快上漲的勢頭。

　　“這次用的是‘遏制’，明顯重于‘抑制’，更狠于‘穩(wěn)定’，”楊紅旭分析，該次會(huì)議還提出四項(xiàng)措施，由此對房地產(chǎn)的影響為中性略偏空，對于明年的房價(jià)，他認(rèn)為降的可能性大于漲。

　　張大偉認(rèn)為，政策將主要從供應(yīng)上調(diào)節(jié)樓市，加大處罰囤地開發(fā)商力度，明年增加保障性住房供應(yīng)等，緩解供需矛盾。

　　包括郁亮在內(nèi)的多數(shù)業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，明年二季度開始，商品房供應(yīng)將增加，而價(jià)格將出現(xiàn)新的變化。