據(jù)統(tǒng)計(jì)，11月份以來(lái)鄭州二手房成交量日均達(dá)近百套，相比以往日均三十套的成交量來(lái)說(shuō)大幅上揚(yáng)。

　　按照目前發(fā)展趨勢(shì)預(yù)測(cè)，2009年的最后兩個(gè)月，二手房市場(chǎng)將迎來(lái)今年最“輝煌”的時(shí)期。

　　究竟是何原因?qū)е露�手房市�?chǎng)如此火爆？記者了解到，鄭州購(gòu)房大軍中近日加入了一個(gè)

　　“新生力量”——“恐慌性需求”，即擔(dān)心政策優(yōu)惠到期、房?jī)r(jià)不斷上漲而加速買(mǎi)房。而這其中又以年輕購(gòu)房者居多。

　　【市場(chǎng)】日均交易量近百套

　　昨日，記者在鄭東新區(qū)房管局交易大廳看到，來(lái)辦理房屋過(guò)戶手續(xù)的人明顯增多，等待區(qū)的椅子上坐滿了人。據(jù)窗口工作人員介紹，最近一個(gè)月，辦二手房過(guò)戶的人特別多。“11月份半個(gè)月的成交量，就比10月份全月成交量多了一倍多，平均每天交易近百套。這個(gè)成績(jī)，超出去年任何一個(gè)月二手住房的月總量�！痹摴ぷ魅藛T說(shuō)。數(shù)據(jù)也顯示，前三季度，鄭州市區(qū)共成交二手住宅18571套，成交均價(jià)為每平方米3135元。二手住宅銷(xiāo)量比2008年全年的12316套增長(zhǎng)了6255套，同時(shí)還超過(guò)2007年全年的17492套，創(chuàng)下近年來(lái)歷史新高�！艾F(xiàn)在看到一套差不多的房子，就得馬上出手，稍微慢一點(diǎn)就被別人搶走了。”一位接受記者采訪的購(gòu)房者說(shuō)。

　　鄭州城東路一中介店的置業(yè)顧問(wèn)稱，他們店最多的時(shí)候一天能看房30套。比如緯一路某家屬院一套112平方米的房子，總價(jià)96萬(wàn)元，掛出房源沒(méi)幾天就以95萬(wàn)元成交了。賣(mài)房速度迅猛異常。

　　鄭州黃河路上一家房產(chǎn)中介也證實(shí)，從10月底到現(xiàn)在，來(lái)買(mǎi)二手房的客戶確實(shí)很多，幾乎增加了一倍。一到周末，來(lái)看房的人還扎堆�！叭藬�(shù)增多的原因是傳言優(yōu)惠政策年底要結(jié)束，購(gòu)房者都在抓緊交易�！钡昀镆晃慌�經(jīng)紀(jì)人說(shuō)。

　　據(jù)這位經(jīng)紀(jì)人透露，與9月份、10月份相比，11月份的交易量更好，這些賣(mài)得比較好的二手房中，一半都是均價(jià)4000元/平方米～5000元/平方米的房源，面積大多在100平方米左右。

　　【原因】新房供應(yīng)從緊，購(gòu)房者相中二手房

　　在未來(lái)路某中介門(mén)店內(nèi)，張女士簽下了一套在售的二手房，據(jù)了解，她所選擇的這套大戶型房位于北三環(huán)，是2003年修建的，價(jià)格為3800元/平方米，“原本打算購(gòu)買(mǎi)的新房位于北三環(huán)以北，售價(jià)為4500元/平方米，可是在二手房中介這里卻發(fā)現(xiàn)了更為合適的房源�，F(xiàn)在在三環(huán)內(nèi)找房，新建項(xiàng)目?jī)r(jià)格太高，選擇二手房比較合適”。

　　記者在走訪中了解到，目前城區(qū)內(nèi)新房供應(yīng)較少，在三環(huán)之內(nèi)，在售的多為老項(xiàng)目后期，同時(shí)，由于去年受到金融危機(jī)的影響，商品房開(kāi)工面積縮減，從而影響到今年新房供應(yīng)量�！半S著城市的開(kāi)發(fā)和發(fā)展，目前城市核心區(qū)已經(jīng)很少有新項(xiàng)目供應(yīng)，尤其在二、三環(huán)之內(nèi)，新建的基本上都是中高端住宅，很少有普通住宅供應(yīng)�！编嵵萃�致行品牌運(yùn)營(yíng)總監(jiān)曹慶偉介紹。據(jù)了解，11月已公布的開(kāi)盤(pán)項(xiàng)目均價(jià)為4700元/平方米，這與2月份商品房?jī)r(jià)格低谷期相比，漲幅達(dá)30%。

　　長(zhǎng)期從事二手房中介的王義指出，雖然新房與二手房由于項(xiàng)目的檔次等原因其價(jià)格并不具有可比性，但在同區(qū)域內(nèi)，一般而言，部分新房的價(jià)格一般都高于二手房，同時(shí)二手房買(mǎi)了就有產(chǎn)權(quán)，即買(mǎi)即住，還具有產(chǎn)品全、選擇范圍廣等特點(diǎn)，滿足了購(gòu)房者的需求。

　　同時(shí)，王義表示，在今年二手房市場(chǎng)還出現(xiàn)了一個(gè)新現(xiàn)象——投資客增多�！耙酝�二手房市場(chǎng)中，以自住需求為主，而今年，大量的投資客轉(zhuǎn)移進(jìn)入二手房市場(chǎng)。由于中心城區(qū)地段優(yōu)勢(shì)明顯的區(qū)域很少有新房供應(yīng)，因此投資客看上的是二手房的地段優(yōu)勢(shì)”。

　　王義說(shuō)，由于投資客增多，高端住宅的成交量明顯大于往年，“往年10月份高端住宅成交量占比在6%~8%，而今年高端住宅的成交量基本維持在10%左右”。

　　【調(diào)控】稅費(fèi)減免政策刺激需求

　　除了一手房市場(chǎng)供應(yīng)偏少刺激二手房市場(chǎng)火爆之外，專業(yè)人士認(rèn)為，營(yíng)業(yè)稅、契稅等一系列的稅費(fèi)減免政策，在很大程度上促進(jìn)了市場(chǎng)回暖，使有購(gòu)房需求的消費(fèi)者趕在今年內(nèi)買(mǎi)房。

　　據(jù)悉，政策規(guī)定，在年內(nèi)購(gòu)買(mǎi)二手住房的，貸款最長(zhǎng)期限為30年(不得超過(guò)國(guó)家規(guī)定的法定退休年齡)，首付比例為30%；二手房交易時(shí)，實(shí)行繳補(bǔ)分離，由市財(cái)政部門(mén)暫按應(yīng)繳納的營(yíng)業(yè)稅和個(gè)人所得稅市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政所得部分全額補(bǔ)貼。

　　記者在未來(lái)路中介店以購(gòu)房者身份咨詢一套80平方米、房?jī)r(jià)合計(jì)為30萬(wàn)元的普通二手住房時(shí)，一經(jīng)紀(jì)人給記者仔細(xì)算了一筆買(mǎi)房賬：“在政策取消前，如果使用公積金貸款，首付款只需要9萬(wàn)元就可以貸款買(mǎi)房，剩余的21萬(wàn)元貸款年限可以長(zhǎng)達(dá)30年，而政策取消后首付需要12萬(wàn)元，貸款年限只有20年。同時(shí)，如果取消優(yōu)惠政策，需要繳納的營(yíng)業(yè)稅稅率為5.5%，市、區(qū)財(cái)政收入各占50%；個(gè)人所得稅稅率為1%，其中歸市、區(qū)兩級(jí)財(cái)政的收入占比分別為20%。“這樣，需要繳納營(yíng)業(yè)稅1.65萬(wàn)元，需要繳納個(gè)人所得稅3000元，但是如果現(xiàn)在購(gòu)房，繳納的1.65萬(wàn)元營(yíng)業(yè)稅隨后又補(bǔ)貼返還給買(mǎi)房者，繳納的個(gè)人所得稅中1200元也給予返還。如果再加上契稅也從2%下調(diào)到1%，這一項(xiàng)也省下3000元。這就是說(shuō)，如果現(xiàn)在買(mǎi)房，僅這三項(xiàng)稅收就可以省下不少錢(qián)�！�

　　據(jù)該人士透露，很多購(gòu)房者都是沖著優(yōu)惠政策匆匆下了訂單。

　　除此之外，還有一個(gè)因素不容忽視，那就是已經(jīng)悄悄到來(lái)的通脹�！艾F(xiàn)在通脹已經(jīng)悄悄逼近了，油、糧食都開(kāi)始漲價(jià)了�！痹摻�(jīng)紀(jì)人告訴記者，雖然現(xiàn)在鄭州的房?jī)r(jià)處于歷史高位，但是從全國(guó)范圍來(lái)看，仍然存在著很大的升值空間。

　　鄭州同致行品牌運(yùn)營(yíng)總監(jiān)曹慶偉稱，正是在優(yōu)惠政策即將到期的傳言下，引發(fā)了房地產(chǎn)市場(chǎng)的“末班車(chē)效應(yīng)”。

　　【建議】買(mǎi)房不可盲目攀比、提前消費(fèi)

　　1至9月鄭州市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)運(yùn)行情況表明，受宏觀經(jīng)濟(jì)企穩(wěn)向好的影響，鄭州市房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2008年的下跌和低迷后，回暖因素不斷積累，但房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)投資增長(zhǎng)低位運(yùn)行，完成開(kāi)發(fā)土地面積、房屋新開(kāi)工面積持續(xù)下降。由于不確定因素較多，短期的回升能否構(gòu)成長(zhǎng)期持續(xù)的趨勢(shì)還需要進(jìn)一步觀察。

　　為此，市統(tǒng)計(jì)局房產(chǎn)投資相關(guān)部門(mén)負(fù)責(zé)人建議，從政府層面上講，要積極引導(dǎo)和調(diào)控房地產(chǎn)市場(chǎng)走勢(shì)，加大保障性住房建設(shè)力度，而各房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)應(yīng)練內(nèi)功、抓質(zhì)量。對(duì)于消費(fèi)者來(lái)說(shuō)，應(yīng)根據(jù)收入情況，通過(guò)租賃房屋、購(gòu)買(mǎi)二手房等多種途徑實(shí)現(xiàn)和滿足住房需求，切不可盲目攀比、提前消費(fèi)，做房?jī)r(jià)不斷上漲的推波助瀾者。

　　同時(shí)，河南財(cái)經(jīng)學(xué)院教授劉社也認(rèn)為，購(gòu)房者不應(yīng)操之過(guò)急，應(yīng)結(jié)合自己的實(shí)際情況，選擇位置、環(huán)境等均比較中意的房屋，不能因政策即將發(fā)生變化而急于買(mǎi)房。

　　另一位業(yè)內(nèi)人士也告訴記者，市場(chǎng)上集中出現(xiàn)“恐慌性購(gòu)房需求”是極為可怕的一件事情“房?jī)r(jià)越漲購(gòu)買(mǎi)熱情越高，目前這兩部分需求已經(jīng)占到了超過(guò)一半的份額�！�

　　該人士表示，目前的樓市就像2007年的股市，而且樓市租售比節(jié)節(jié)高攀，也就預(yù)示房?jī)r(jià)中存在泡沫。他建議購(gòu)房者，如果屬于買(mǎi)不買(mǎi)兩可的恐慌性需求，建議不要在此時(shí)推波助瀾，可考慮推遲到明年下半年。

　　另外，曹慶偉認(rèn)為，目前來(lái)看優(yōu)惠政策完全延續(xù)的可能很小，政策改變后，明年初的市場(chǎng)需要時(shí)間消化，屆時(shí)房?jī)r(jià)也會(huì)出現(xiàn)小幅波動(dòng)，買(mǎi)房人應(yīng)該堅(jiān)持理性置業(yè)。 （東方今報(bào)）