中央經濟工作會議召開之際，高層接連針對樓市表態(tài)，抑制投機性購房。但是，近期政策明顯偏向市場化管理，在此背景下，未來房地產市場將更趨于高低分化，而土地儲備較多的那些二三線房地產開發(fā)商或許會異軍突起。

　　政策偏向市場管理

　　國務院總理溫家寶日前在上�？疾毂Ｕ闲宰》抗こ踢M展情況時曾經表示，要把保障性住房建設放在房地產業(yè)發(fā)展的重要位置，在財政、金融和土地政策上給予大力支持，讓城市廣大中低收入者安居樂業(yè)。同時，要抑制投機性購房，促進房地產業(yè)健康發(fā)展。

　　過去幾年，投機性需求一直認為是導致高房價的主因，為此，中央相繼出臺“國八條”和“國六條”予以調控，直至2007年央行和銀監(jiān)會出臺二套房貸政策，樓市成交量也隨之回落，房市調控效果初現(xiàn)。

　　但之后的房價與市場成交量曲線并無規(guī)律可循。一直被視為政策市的房地產市場并沒有因為政策的連連收緊而改變了走高的局面，房價越壓越高。今年房價的漲幅超過了預期，也給政府的政策調控帶來了難度。一方面經濟尚未完全企穩(wěn)，尚需房地產業(yè)作為重要支柱產業(yè)拉動；另一方面，房價的高企再度引來民生問題。這也正是調控的難點。

　　但是仔細分析近期高層發(fā)聲可以發(fā)現(xiàn)，政府實際上已經開始把房地產市場區(qū)分為保障性住房和商品房，針對不同市場調控的思路和手段也截然不同。

　　從2008年底，保障性住房就被提升到了相當的高度，從近期中央高層的表態(tài)也可見一斑，為解決一部分居民住房問題，保障性住房絕對是今后五年政府工作的核心，除了支持還是支持。

　　縱觀中央對于房地產市場推出的政策手段，有兩方面特別突出，一是貨幣金融政策，二是土地政策。貨幣金融政策旨在抑制投機性需求，土地政策則立足房地產開發(fā)商，使其增加樓市放量。兩方面都是在市場經濟規(guī)律中的供需上下工夫，也都是針對商品房而言的政策。這也說明了政府更多將商品房市場交由市場之手來管理。

　　未來房價移向更高區(qū)間

　　目前，房地產市場的投資價值正在向著更高的區(qū)間移動。

　　盡管今年下半年以來，有消息顯示上海樓市的買房者中，難覓作為投資風向標的溫州人蹤影，甚至在二手房市場中，溫州投資客的賣盤洶涌而出。但新投資群體的涌入很快抹掉了他們砸盤的痕跡。

　　“在這種狀態(tài)下，我們基本上會把掛出來的市中心房子價格提高10%~15%左右。”一位上海本地投資客張先生感嘆：“沒有了溫州炒房團，還有更多其他的炒房團，這個市場永遠不缺沖動型的消費者。”

　　亞豪機構副總經理高姍分析認為，11月商品住宅的強勁成交勢頭，主要受到了政策的擠壓效應。二套房貸執(zhí)行優(yōu)惠利率的政策即將在年末到期，能否延續(xù)執(zhí)行決策層始終未給出明確回應。11月底，溫家寶總理考察上海時指出，要“抑制投機性購房”，業(yè)內人士猜測明年二套房貸優(yōu)惠政策可能終止。在不明朗的政策環(huán)境下，更多的購房人傾向趕在政策優(yōu)惠期內置業(yè)。

　　今年天價地王頻頻突破，土地成本的增加必然轉嫁到房價中去，未來房價的上漲勢頭難以抑制。與其在觀望中坐看購房資金的縮水，不如及時出手分享資產的升值，在這種認定房價預期上漲的恐慌心態(tài)下，部分購房人停止觀望、選擇置業(yè)，促成了當下房地產市場旺盛的購房消費局面。

　　但是，業(yè)內人士對明年的預計是，在樓面地價、房價逐步走高的過程中，由于供應的增加，明年三季度后房價或將在相對高點盤桓，那時成交量會趨緩。

　　關注二三線地多房企

　　實際上，不管是開發(fā)商還是投資客，在遵循政府既定政策的同時，他們更看重市場的發(fā)展方向。相對于剛性需求的購買者來講，售賣者可以回旋的余地顯然更大。

　　首先，在一線市場難以為繼的情況下果斷地轉向二三線城市。相比較來講，二、三線城市的地方龍頭房地產開發(fā)商就比外來開發(fā)商更有優(yōu)勢。其優(yōu)勢在于企業(yè)與地方政府擁有良好的關系，在區(qū)域地塊具有規(guī)模優(yōu)勢，開發(fā)步驟節(jié)奏合理，營銷成本低廉。

　　其次，國有企業(yè)資本優(yōu)勢明顯。國有企業(yè)在近一年來的實踐中賺足了人們的眼球，也引來了國企是推動房價大幅升值的最終推手的眾多議論。

　　實際上，國企在房地產開發(fā)中的作用確實被放大了許多。他們的出現(xiàn)一方面印證了房地產企業(yè)在目前實體經濟回復暫緩、外需乏力的狀況下確實是可以獲得實質性營收的典型行業(yè)。很多主營業(yè)務并不在房地產的央企也有不少涉足到房地產行業(yè)就很說明問題。

　　另一方面，也印證了房地產行業(yè)的進入門檻正在被抬高，也許今后將會被抬升至無法預料的高度，因此，央企的資本雄厚也為其進軍房地產市場奠定了堅實的資本基礎。

　　更主要的是，土地占有量多的企業(yè)，正所謂“手中有糧，心中不慌”。業(yè)內人士指出，明年房地產核心指標就是土地為王。實際上這也是這么多年來衡量房地產企業(yè)發(fā)展，以及業(yè)績的核心指標。在國家相關部門嚴查土地囤地，對于土地市場的治理從嚴之際，對于拿地的數量，房地產開發(fā)節(jié)奏，把握得好的企業(yè)將會有突出的機會。

　　土地是原料，沒有它房地產開發(fā)就無法繼續(xù)。土地還有著隱性價值，可以升值和抵押。地多的企業(yè)可以隨時調整土地開發(fā)存貨的數量，地少的企業(yè)緩沖的余地就會略顯局促。在這種情況下，地方一些無名卻具有相當拿地資格，或者擁有非常有開發(fā)潛力的土地的地方房地產開發(fā)公司或將異軍突起。