香港地產(chǎn)發(fā)展商恒基兆業(yè)日前證實(shí)，香港干德道天匯68樓A室被一內(nèi)地買(mǎi)家以4.3億多港元買(mǎi)走，每平方英尺(約合0.093平方米)的價(jià)格近7.13萬(wàn)港元。

　　香港媒體稱，這一單價(jià)超過(guò)了英國(guó)倫敦海德公園一號(hào)頂樓單位所保持的紀(jì)錄，成為全球最貴的分層住宅單位平方英尺價(jià)格。

　　無(wú)獨(dú)有偶，野村證券日前發(fā)布的一份報(bào)告說(shuō)，該行調(diào)查了香港25個(gè)屋苑共625宗交易，涉及金額達(dá)80億港元，發(fā)現(xiàn)其中內(nèi)地買(mǎi)家占11%，而扣除23%的企業(yè)買(mǎi)家后，內(nèi)地客占個(gè)人買(mǎi)家的比例達(dá)到15%。調(diào)查還發(fā)現(xiàn)，買(mǎi)家需求主要集中在市區(qū)的新大型豪宅，其中內(nèi)地買(mǎi)家占1000萬(wàn)港元以上住宅的需求達(dá)21%。

　　個(gè)別豪宅成交價(jià)未必具有代表性，但數(shù)個(gè)超高成交價(jià)連續(xù)出現(xiàn)，甚至超過(guò)了1997年香港樓市峰值，很快成為香港各界關(guān)注的焦點(diǎn)。本地分析人士指出，以豪宅為代表的香港房產(chǎn)價(jià)格持續(xù)攀升，最近一個(gè)月表現(xiàn)最為明顯，這與偏緊的供求關(guān)系、超低的利率水平、合理的供樓負(fù)擔(dān)(平均供樓金額占家庭月收入比例低于35%)等不無(wú)關(guān)系，而內(nèi)地及海外資金大量涌入樓市則是不容忽視的一個(gè)促進(jìn)因素。

　　中銀香港經(jīng)濟(jì)研究員應(yīng)堅(jiān)在接受《經(jīng)濟(jì)參考報(bào)》記者采訪時(shí)指出，內(nèi)地資金在香港樓市已形成一定購(gòu)買(mǎi)力，豪宅市場(chǎng)受益更大；但普通住宅仍以本地用家為主，內(nèi)地資金的影響力尚未形成。

　　據(jù)應(yīng)堅(jiān)介紹，內(nèi)地投資者主要分兩類(lèi)，一類(lèi)看中香港樓市較高的投資回報(bào)率，以買(mǎi)入中低價(jià)樓為主；另一類(lèi)則為投資移民，以購(gòu)買(mǎi)“豪宅”為主。今年內(nèi)地投資者積極參與香港樓市，并集中投資新界(特別是與內(nèi)地接駁的交通網(wǎng)沿線)一些大型樓盤(pán)。

　　應(yīng)堅(jiān)說(shuō)，自去年初以來(lái)，特別是近幾個(gè)月，內(nèi)地投資者頻繁現(xiàn)身香港一些新盤(pán)售樓處，其簽下合約在全部成交量中所占比重迅速提高。從國(guó)慶“黃金周”新盤(pán)成交情況看，火炭御龍山及沙田富甲天下等新盤(pán)售予內(nèi)地客的比重達(dá)30%至35%。上半年其他一些新推出的豪宅也被內(nèi)地客大舉買(mǎi)入，如港鐵九龍站天璽及君臨天下、紅磡海濱南岸、尖沙咀名鑄、大角咀海桃灣及亮賢居、上水御景峰、天水圍柏慧豪廷、元朗翹翠峰和將軍澳領(lǐng)都等。

　　盡管迄今沒(méi)有一項(xiàng)有關(guān)內(nèi)地客投資香港地產(chǎn)的權(quán)威統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，但一些地產(chǎn)代理商以各自的數(shù)據(jù)作出估算或進(jìn)行市場(chǎng)調(diào)查，基本上能反映出內(nèi)地資金規(guī)模及內(nèi)地客投資特點(diǎn)。據(jù)香港置業(yè)透露，受金融海嘯影響，內(nèi)地客進(jìn)入香港樓市比率一度從去年第二季度的3.82%降至第三季度的1.87%，但今年第二季度已回升至4.46%。中原地產(chǎn)表示，今年第二季度內(nèi)地客在港購(gòu)房個(gè)案中，購(gòu)買(mǎi)1000萬(wàn)港元以上住宅的占40%，從而推高了單宗物業(yè)成交金額。

　　香港房地產(chǎn)界人士認(rèn)為，人民幣對(duì)港元升值，吸引了內(nèi)地資金大量涌入香港，而豪宅的租金回報(bào)率一向較高，對(duì)內(nèi)地投資者而言是一個(gè)不錯(cuò)的選擇。

　　應(yīng)堅(jiān)表示，香港的地產(chǎn)發(fā)展商及代理商相當(dāng)重視內(nèi)地客這股新購(gòu)買(mǎi)力，新推樓盤(pán)時(shí)均調(diào)整銷(xiāo)售策略，例如到內(nèi)地主要城市進(jìn)行路演、組織內(nèi)地看樓團(tuán)、專門(mén)為內(nèi)地客預(yù)留住宅單位等。據(jù)他透露，香港一家地產(chǎn)代理商今年上半年舉辦了7次內(nèi)地客赴港考察團(tuán)，由于效果不錯(cuò)，決定從第三季度開(kāi)始每月舉辦兩三次內(nèi)地客赴港考察活動(dòng)。

　　內(nèi)地資金涌入對(duì)香港樓價(jià)上漲有推動(dòng)作用，香港各界關(guān)切的問(wèn)題是內(nèi)地資金的推動(dòng)力到底有多大？

　　根據(jù)香港地產(chǎn)代理商的估計(jì)，內(nèi)地資金約占香港住宅全部成交金額的5%至10%，若以去年住宅成交金額3400億港元計(jì)算，內(nèi)地投資金額為170億至340億港元，已形成一定購(gòu)買(mǎi)力。

　　不過(guò)，大多數(shù)市場(chǎng)人士認(rèn)為，內(nèi)地資金使香港豪宅市場(chǎng)最為受益。中原地產(chǎn)主席施永青以該公司業(yè)務(wù)額推算，近期內(nèi)地客占香港豪宅市場(chǎng)30%至40%客源，但僅占普通住宅10%的客源。

　　內(nèi)地資金未來(lái)的潛力似乎更為驚人。國(guó)際地產(chǎn)咨詢公司高力國(guó)際表示，未來(lái)內(nèi)地客將成為支撐香港豪宅市場(chǎng)的主力之一，所占比例將從目前的20%至30%升至50%。

　　豪宅拉動(dòng)香港房地產(chǎn)價(jià)格整體上行，不僅令一些當(dāng)?shù)胤治鰴C(jī)構(gòu)大呼泡沫來(lái)了，而且也引起了特區(qū)政府的關(guān)注。

　　香港經(jīng)濟(jì)學(xué)家關(guān)焯照認(rèn)為，豪宅市場(chǎng)已出現(xiàn)不切實(shí)際的高價(jià)成交，而豪宅市場(chǎng)的泡沫將蔓延至中小型住宅。印度富商夏利里拉家族成員DavidHarilela對(duì)香港媒體表示，香港豪宅價(jià)格飆升，樓市已出現(xiàn)泡沫。

　　野村證券日前發(fā)表的香港樓市報(bào)告也稱，資金充裕、住宅供應(yīng)少、外部需求強(qiáng)勁及按揭放貸活躍等因素，均為香港形成另一輪樓市泡沫營(yíng)造“理想環(huán)境”，相信樓市泡沫很快便會(huì)出現(xiàn)，而內(nèi)地及海外買(mǎi)家對(duì)香港住宅的需求將決定即將來(lái)臨的樓市泡沫的規(guī)模及時(shí)間。

　　香港特區(qū)行政長(zhǎng)官曾蔭權(quán)15日出席特區(qū)立法會(huì)答問(wèn)大會(huì)時(shí)表示，現(xiàn)時(shí)中產(chǎn)樓價(jià)與1997年10月的高峰期仍相差約25%，“暫未見(jiàn)到一個(gè)明顯的泡沫”。他強(qiáng)調(diào)會(huì)密切監(jiān)察樓市，留意豪宅以“天價(jià)”成交會(huì)否有“傳染性”，而啟動(dòng)“優(yōu)化土地供應(yīng)計(jì)劃”必須是地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)泡沫之時(shí)。曾蔭權(quán)當(dāng)天還在傳媒吹風(fēng)會(huì)上透露，在施政報(bào)告中特別提及樓價(jià)，就是要表明特區(qū)政府很關(guān)注這一問(wèn)題，而且留有后著。

　　為配合特區(qū)政府施政，擁有大量可發(fā)展土地的香港鐵路及市區(qū)重建局日前均表示，會(huì)按市場(chǎng)需要及實(shí)際情況靈活批出土地，彈性增加供應(yīng)。特區(qū)政府發(fā)展局局長(zhǎng)林鄭月娥也表示，土地安排不會(huì)依循單一指標(biāo)，不排除有任何新措施或任何優(yōu)化安排。( 高云崗 )