上海樓市在經(jīng)歷了半年多的高速“去庫存化”后，開始出現(xiàn)調(diào)整跡象。不僅剛剛過去的9月成為今年以來首次供大于求的月份，而且10月第一個(gè)交易周只成交了29.49萬平方米的商品住宅，僅比去年同期因金融風(fēng)暴造成的歷史低迷水平略高。

　　業(yè)內(nèi)專家對記者表示，今年上海二、三兩個(gè)季度商品住宅就成交了1129萬平方米，比去年全年907萬平方米的成交量還高出24.5%。這一快速“去庫存化”提前透支了剛性需求，使得購買力出現(xiàn)不支跡象。據(jù)統(tǒng)計(jì)，上海樓市成交量在6月達(dá)到219萬平方米的月成交高鋒后，就逐月下滑。9月147萬平方米的成交量已跌至今年3月樓市回暖以來的最低月成交水平。2009年三季度共成交商品住宅509.8萬平方米，環(huán)比二季度下滑了17.6%。10月第一周樓市的低迷開局，表明成交量下滑之勢還在延續(xù)。

　　住宅均價(jià)滑到15000元/平米以下

　　根據(jù)易居中國的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，上周(10月5-11日)上海共成交29.49萬平方米，均價(jià)14145元/平方米。這一情況延續(xù)了9月下旬以來的成交萎縮局面。9月下半月至今，商品住宅的供應(yīng)量為134.91萬平方米，成交量僅113.74萬平方米，供過于求十分明顯。而上周成交面積前10名的樓盤以萬元盤為主，最高的均價(jià)僅20616元/平方米，導(dǎo)致商品住宅均價(jià)重新滑落到15000元/平方米以下。

　　事實(shí)上，隨著豪宅井噴行情的結(jié)束，9月上海房價(jià)已經(jīng)出現(xiàn)8.7%的環(huán)比跌幅，均價(jià)為16890元/平方米。房地產(chǎn)分析師薛建雄認(rèn)為，除了房價(jià)上漲和購買力透支外，銀行房貸風(fēng)向的轉(zhuǎn)變也值得重視。

　　目前購房貸款已經(jīng)由上半年銀行主動放貸，轉(zhuǎn)為申請難度和審批層數(shù)逐月增加，成為影響成交量的重要原因。因此，房貸支持力度將是制約四季度樓市成交的重要因素。高力國際華東區(qū)研究與咨詢部董事李慶賢認(rèn)為，預(yù)計(jì)年底前，隨著二套房貸收緊政策效用顯現(xiàn)，上海整體住宅市場將由年初的“急升”轉(zhuǎn)為“調(diào)整”。尤其在上海樓市的中、低端板塊和區(qū)域，房價(jià)經(jīng)歷前幾個(gè)月急速上漲已處于較高水平，一定程度上抑制了自住需求，從而導(dǎo)致目前成交量下滑。

　　“量價(jià)齊升”轉(zhuǎn)入“有價(jià)無市”

　　不過，薛建雄認(rèn)為，在上海不久前頻頻出現(xiàn)的高價(jià)地王等因素的支撐下，四季度上海樓市將出現(xiàn)“有價(jià)無市”局面，不會由前期的量價(jià)齊升轉(zhuǎn)為量價(jià)齊跌。

　　事實(shí)上，上海樓市的價(jià)格堅(jiān)挺特色，在剛剛結(jié)束的“十一房展會”上顯露無遺。該展會主辦方提供的數(shù)據(jù)顯示，4天的房展會共意向預(yù)訂1379套房源，意向金額達(dá)到22.3億元，均價(jià)達(dá)到2萬元/平方米，遠(yuǎn)高于去年“十一”長假期間11.7億元的意向金額和1.2萬元/平方米的意向均價(jià)，也高于今年5月的上海春季房展會簽約1103套和19.2億元的簽約總金額。

　　不過，由于10月開發(fā)商預(yù)期新推房源的樓盤將超過50個(gè)，遠(yuǎn)高于之前每月30多個(gè)預(yù)推房源的數(shù)量，再加上去年下半年停工緩建項(xiàng)目今年以來加速施工后帶來的供應(yīng)高潮，將使整個(gè)四季度的新房供應(yīng)都保持在相對充足水平，過去因供不應(yīng)求導(dǎo)致的價(jià)格上漲態(tài)勢將不再重現(xiàn)。目前購買力的不支已經(jīng)愈發(fā)明顯，中國證券報(bào)記者獲悉，“十一”房展會之后，上海就有協(xié)和G品、泰欣嘉園等多個(gè)樓盤延緩?fù)票P。因此，9月的供求量同時(shí)下降且首現(xiàn)供大于求的現(xiàn)象，可能會在四季度延續(xù)。但薛建雄認(rèn)為，受到“地王”頻現(xiàn)的刺激，房價(jià)不太可能下跌。甚至一些出現(xiàn)“地王”的區(qū)域，周邊房價(jià)還會有所上漲，如前期售價(jià)僅4.5萬元/平方米的白金灣府邸，現(xiàn)在均價(jià)漲到11萬/平方米，這些高價(jià)樓盤賣不動還是要繼續(xù)報(bào)高價(jià)。上海證券分析師也認(rèn)為，四季度豪宅成交量下滑已成定局，但是一些上市新盤的價(jià)格會比周邊房價(jià)高。因此，四季度的平均房價(jià)會有所下滑，但幅度不會太大；形成所謂的“有價(jià)無市”行情。