“總價(jià)46萬(wàn)起”，“買(mǎi)一層送一層”，“金九銀十”的京城樓市中，Loft項(xiàng)目?jī)叭怀闪艘恢е袌?jiān)力量。本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)顯示，9、10月份，北京有14個(gè)Loft項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)放量，據(jù)業(yè)內(nèi)人士分析，Loft風(fēng)行，主要原因之一是其變現(xiàn)較快，以及可以省下一部分土地出讓金。

　　14個(gè)Loft“金九銀十”開(kāi)盤(pán)

　　本報(bào)記者統(tǒng)計(jì)發(fā)現(xiàn)，9、10月份北京開(kāi)盤(pán)的Loft項(xiàng)目有14個(gè)，其中包括合生世界村、合立方、華貿(mào)城等純新盤(pán)。而市場(chǎng)上仍在售的Loft項(xiàng)目還有10來(lái)個(gè)，比如尚城、美利山Loft等，因此預(yù)計(jì)未來(lái)一段時(shí)間北京市場(chǎng)銷(xiāo)售的Loft產(chǎn)品將達(dá)到20余個(gè)。

　　從區(qū)位上看，新開(kāi)盤(pán)的Loft項(xiàng)目主要位于朝陽(yáng)區(qū)、海淀區(qū)、通州區(qū)，價(jià)格多在10000元-20000元/平米。

　　據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，北京的Loft產(chǎn)品出現(xiàn)于2000年9月底，中遠(yuǎn)地產(chǎn)(也就是現(xiàn)在的遠(yuǎn)洋地產(chǎn))首次推出了Loft的項(xiàng)目，但隨后幾年Loft產(chǎn)品一直發(fā)展緩慢。直到2007年，隨著住宅市場(chǎng)的火爆，不少開(kāi)發(fā)商開(kāi)始將一些商業(yè)配套和公建項(xiàng)目改裝成Loft推向市場(chǎng)，2008年后，配套商業(yè)改成商住項(xiàng)目的產(chǎn)品越來(lái)越多。2009年以來(lái)，由于年輕人的追捧，Loft產(chǎn)品熱度不減，并有升溫之勢(shì)。

　　產(chǎn)權(quán)年限多為四五十年

　　記者調(diào)查發(fā)現(xiàn)，北京Loft樓盤(pán)推盤(pán)營(yíng)銷(xiāo)過(guò)程中，大多采用買(mǎi)一層送一層，售價(jià)略高于周邊單層產(chǎn)品，但在均衡下Loft單層價(jià)格具有優(yōu)勢(shì)。比如位于朝青的青年工社，預(yù)計(jì)均價(jià)20000元/平米，購(gòu)房時(shí)只計(jì)算底層面積，折合下來(lái)每層的價(jià)格為10000元/平米，而朝青區(qū)域普通住宅產(chǎn)品的價(jià)格在15000-18000元/平米。

　　此外，Loft產(chǎn)品一般面積較小，多數(shù)在90平米以下，所以總價(jià)也相對(duì)較低。據(jù)記者統(tǒng)計(jì)，9、10月份開(kāi)盤(pán)的Loft項(xiàng)目主力面積在40平米-80平米，總價(jià)多數(shù)在百萬(wàn)元以?xún)?nèi)。不過(guò)，盡管有價(jià)格上的優(yōu)勢(shì)，但是無(wú)法落戶(hù)、無(wú)法使用住房公積金貸款和住宅商業(yè)貸款、水電煤氣按商業(yè)標(biāo)準(zhǔn)收取等問(wèn)題，也令不少購(gòu)買(mǎi)者打了退堂鼓。

　　從項(xiàng)目性質(zhì)來(lái)看，Loft項(xiàng)目極少有“以住宅立項(xiàng)，70年產(chǎn)權(quán)”，一般以商業(yè)或辦公樓立項(xiàng)，產(chǎn)權(quán)年限為40-50年。

　　開(kāi)發(fā)熱情高緣于變現(xiàn)快

　　記者采訪發(fā)現(xiàn)，開(kāi)發(fā)商樂(lè)意開(kāi)發(fā)Loft，其中有一簿成本賬，暗藏了土地出讓金的“玄機(jī)”。中經(jīng)聯(lián)盟秘書(shū)長(zhǎng)陳云峰告訴記者，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，如果做成Loft，那么交一層面積的土地出讓金，可以得到兩層面積，比如交50平米的土地出讓金，可得到100平米的面積，就算按75平米的價(jià)格來(lái)賣(mài)，開(kāi)發(fā)商還是有賺頭的。

　　北京易居研究所副所長(zhǎng)牟增彬認(rèn)為，開(kāi)發(fā)商把商業(yè)做成Loft來(lái)銷(xiāo)售，主要是為了變現(xiàn)快。牟增彬說(shuō)，這樣一來(lái)就由商業(yè)功能變成了居住功能，相對(duì)而言，商業(yè)地產(chǎn)的運(yùn)營(yíng)成本要高一些，變現(xiàn)也慢一些，而改成有居住功能的Loft后，就銷(xiāo)售來(lái)說(shuō)更容易一些，而且與普通住宅首付30%相比，商業(yè)立項(xiàng)的項(xiàng)目需要首付50%，這就進(jìn)一步加快了變現(xiàn)的速度。

　　- Loft生活

　　“為住別墅做準(zhǔn)備”

　　2002年，小金從巴黎讀完博士回北京開(kāi)了一家畫(huà)廊。就讀于奢侈品管理行業(yè)的她，卻更喜歡貼近自然的生活。經(jīng)過(guò)朋友介紹，她選擇在798的一個(gè)loft廠房居住�！拔覀円贿呄硎苤�高大空間的敞亮，一邊忍受著物業(yè)的不方便�！彼�回憶那時(shí)候說(shuō)，后來(lái)798也越來(lái)越商業(yè)化了。

　　去年，小金決定離開(kāi)798，她在蘋(píng)果社區(qū)買(mǎi)了一套二手Loft，層高5.8米。“雖然沒(méi)廠房高，但也可以做些小創(chuàng)意。”她說(shuō)，戶(hù)型面積為160多平米，是東南北三面采光的，戶(hù)型設(shè)計(jì)是3室兩廳兩衛(wèi)，原來(lái)的房東買(mǎi)了也沒(méi)有入住，一直是毛坯房。

　　由于小金不跟老人一起住，所以一層原本設(shè)計(jì)為給老人孩子的臥室，她將其隔斷出一個(gè)小的衣帽間和小客臥，這樣不僅梳妝打扮好出門(mén)更方便，朋友來(lái)了，也能將就住一下。同時(shí)，她還將廚房改成開(kāi)放式，增加了酒吧臺(tái)，三面采光的一層更加開(kāi)闊。

　　由于喜歡廠房的感覺(jué)，所以地面沒(méi)鋪瓷磚或地板，直接用水泥地面處理，墻面顏色也保持跟地面色系一樣，用簡(jiǎn)單的涂料處理。沙發(fā)的色澤和款式每個(gè)都不相同，沖擊力很大，也有一種混搭的魅力。客廳挑空處理，有一面墻是高至天花板的書(shū)架，起到了很好的裝飾作用。

　　一層很酷，二樓有溫馨的感覺(jué)。兩個(gè)臥室之間是一個(gè)半開(kāi)放的書(shū)房，墻面貼了感覺(jué)溫馨的壁紙臥室是田園和歐式混搭風(fēng)格，不僅舒適，還有別墅的品質(zhì)感。

　　“最開(kāi)始喜歡Loft是因?yàn)樘貏e，現(xiàn)在喜歡是為將來(lái)住別墅做準(zhǔn)備�！毙〗鹫{(diào)侃道。

　　- 購(gòu)買(mǎi)提示

　　先看項(xiàng)目再看產(chǎn)品

　　“買(mǎi)房本來(lái)就很復(fù)雜，再加上是Loft產(chǎn)品，需要事先了解的事情就更多了�！背晒�購(gòu)買(mǎi)了Loft的林先生，經(jīng)常向朋友們講述自己購(gòu)買(mǎi)Loft的經(jīng)歷。Loft，從最早的概念，到現(xiàn)在越來(lái)越多的開(kāi)發(fā)商炒作，買(mǎi)房者也經(jīng)歷了從懵懂茫然，到摸清頭緒的過(guò)程。購(gòu)買(mǎi)這種產(chǎn)品，從項(xiàng)目到戶(hù)型，都需要格外留意。

　　選擇項(xiàng)目，了解三個(gè)方面

　　首先，要先了解項(xiàng)目產(chǎn)權(quán)。由于Loft產(chǎn)品對(duì)層高有一定要求，所以現(xiàn)在市場(chǎng)上大多數(shù)Loft產(chǎn)品的產(chǎn)權(quán)都是辦公立項(xiàng)或商業(yè)立項(xiàng)，這樣產(chǎn)權(quán)年限就是40年或50年。一般來(lái)說(shuō)，辦公和商業(yè)立項(xiàng)的產(chǎn)品，水電均為商用收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，而且沒(méi)有市政煤氣入戶(hù)。這種情況下，開(kāi)發(fā)商會(huì)建議購(gòu)房人使用電磁爐來(lái)烹調(diào)，加上水電收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)較民用高，購(gòu)房人需要計(jì)算，常年居住會(huì)多產(chǎn)生的生活費(fèi)用。但現(xiàn)在也有一些項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商，可以做到將民用水電、市政煤氣引入項(xiàng)目。但產(chǎn)權(quán)還剩多少年，購(gòu)房人也要多問(wèn)一句，有的項(xiàng)目拿地時(shí)間較早，剩下的年頭并不多了，所以購(gòu)房之前了解清楚，以免日后心里不舒服。

　　其次，由于現(xiàn)在很多Loft樓盤(pán)都會(huì)采取“買(mǎi)一層送一層”的方法，這對(duì)購(gòu)房人來(lái)說(shuō)看上去有很大誘惑力。但是，到底值不值，購(gòu)房人要認(rèn)真算賬。如果周邊項(xiàng)目平層產(chǎn)品均價(jià)在10000元/平米左右，那么Loft買(mǎi)一層送一層，均價(jià)超過(guò)20000元/平米自然就不合適了。有的項(xiàng)目會(huì)強(qiáng)調(diào)，按照實(shí)際面積銷(xiāo)售，看似價(jià)高，但如果綜合周邊同品質(zhì)平層產(chǎn)品，再看是否稀缺及產(chǎn)品質(zhì)量，也許相對(duì)就不貴了。

　　最后，也要問(wèn)清楚，物業(yè)費(fèi)怎樣收取。因?yàn)榇蠖郘oft產(chǎn)品都會(huì)有買(mǎi)贈(zèng)的面積，就會(huì)多出很多實(shí)際面積，這部分面積入住后物業(yè)費(fèi)如何收取，一定要事先問(wèn)清，并簽到購(gòu)房合同中，以避免將來(lái)有糾紛。

　　選擇戶(hù)型，注意三個(gè)要素

　　首先，最重要的當(dāng)然是層高，這是影響舒適度的重要因素。北京市規(guī)委下發(fā)的《容積率指標(biāo)計(jì)算規(guī)則》就對(duì)此類(lèi)產(chǎn)品的層高劃了一個(gè)分界線，其中規(guī)定：當(dāng)住宅建筑標(biāo)準(zhǔn)層層高大于4.9米時(shí)，不論層內(nèi)是否有隔層，建筑面積的計(jì)算值按該層水平投影面積的2倍計(jì)算；辦公建筑、普通商業(yè)建筑的標(biāo)準(zhǔn)層高則分別是5.5米和6.1米，超出標(biāo)準(zhǔn)的也要雙倍計(jì)算建筑面積。也就是住宅立項(xiàng)的Loft，需在4.9米以?xún)?nèi)，而辦公立項(xiàng)和商業(yè)立項(xiàng)的Loft，層高需分別在5.5米和6.1米以?xún)?nèi)，開(kāi)發(fā)商所承諾的“買(mǎi)一層送一層”才合法有效。

　　其次，要注意Loft戶(hù)型的空間。Loft結(jié)構(gòu)與平層的最大區(qū)別是擁有靈活的空間，可以設(shè)計(jì)挑空，這樣既節(jié)省了實(shí)際空間又可以靈活安排，不受平層的拘泥。

　　再次，要了解誰(shuí)來(lái)做隔層�，F(xiàn)在有的項(xiàng)目需要購(gòu)房人收房后自己來(lái)做隔層。所以隔層怎么做，會(huì)是一個(gè)大問(wèn)題，因?yàn)槿绻麑痈?.9米，如何分兩層而不壓抑，是一個(gè)技術(shù)性的操作，非專(zhuān)業(yè)人士很難處理得當(dāng)。