隨著房地產(chǎn)價(jià)格的日益走高，京城普通住宅市場(chǎng)持續(xù)回暖現(xiàn)象似乎戛然而止，樓市觀望情緒漸濃。但與此同時(shí)，別墅市場(chǎng)特別是所謂“豪宅”卻越發(fā)炙手可熱。

　　北京別墅“金九”放量

　　8月，京城商品房、二手房成交量均呈現(xiàn)下降現(xiàn)象。然而，據(jù)中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心的監(jiān)測(cè)數(shù)據(jù)，8月份北京別墅銷(xiāo)量卻創(chuàng)下今年以來(lái)的新高，成交超過(guò)650套，成交面積為25.06萬(wàn)平方米，成交總金額達(dá)39.85億元。而2008年下半年，北京別墅一共才成交1320套。

　　今年以來(lái)，京城別墅成交量逐漸上升，6月以后別墅市場(chǎng)進(jìn)入“旺市”。今年1月，北京別墅銷(xiāo)售130套；2月，別墅銷(xiāo)售88套；3月，別墅成交量出現(xiàn)一個(gè)小高峰。隨后，在別墅集中供應(yīng)的推動(dòng)下，5月份北京別墅銷(xiāo)售達(dá)378套，環(huán)比增長(zhǎng)近五成。而7、8月份，北京市別墅銷(xiāo)售再度放量。

　　別墅銷(xiāo)售的火爆使得別墅開(kāi)發(fā)商增強(qiáng)了推盤(pán)信心，別墅項(xiàng)目加快了推盤(pán)節(jié)奏，年內(nèi)未開(kāi)發(fā)別墅用地可能會(huì)加快釋放，有不少別墅新盤(pán)以及老盤(pán)后期紛紛有計(jì)劃推向市場(chǎng)。有數(shù)據(jù)顯示，北京目前在售房源的別墅項(xiàng)目有122個(gè)。其中，在售的獨(dú)棟項(xiàng)目有78個(gè)，占63.9%；在售聯(lián)排項(xiàng)目43個(gè)；在售雙拼項(xiàng)目21個(gè)；在售疊拼項(xiàng)目11個(gè)。業(yè)內(nèi)預(yù)計(jì)，下半年北京別墅的供應(yīng)量約為3000套，是上半年成交量的近兩倍。其中，9月份估計(jì)有12個(gè)別墅項(xiàng)目開(kāi)盤(pán)，產(chǎn)品以獨(dú)棟項(xiàng)目為主，供應(yīng)量預(yù)計(jì)超過(guò)700套。

　　豪宅成儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移手段

　　在經(jīng)歷滯銷(xiāo)的低迷后，北京豪宅市場(chǎng)明顯開(kāi)始放量，表明投資性需求迅速?gòu)?fù)蘇。

　　“如果你在豪宅售樓處工作就可以知道，80%都不是理性消費(fèi)，有人一買(mǎi)多套，而中國(guó)的富人在經(jīng)濟(jì)危機(jī)中所受到的打擊顯然比開(kāi)發(fā)商預(yù)想的要小�！币晃徊辉竿嘎缎彰�的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司高管向本報(bào)記者表示，別墅的需求相對(duì)穩(wěn)定并呈上升態(tài)勢(shì)，價(jià)格也在上漲。住宅市場(chǎng)波動(dòng)較大，而別墅市場(chǎng)的波動(dòng)卻較小。

　　亞豪機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，僅5、6、7三個(gè)月，北京累計(jì)銷(xiāo)售了1340套別墅，這與2008年前三季度的別墅銷(xiāo)量基本持平，充分顯示出投資性購(gòu)房者積蓄一年半后的強(qiáng)勁購(gòu)買(mǎi)力，而別墅產(chǎn)品上佳的保值增值能力使其成了投資客的主要投資對(duì)象。雖然樓市在2008年遭受了“價(jià)量雙跌”的重創(chuàng)，別墅的銷(xiāo)量也隨之大幅減少，但價(jià)格仍然堅(jiān)挺。統(tǒng)計(jì)顯示，2009年5月，北京在售別墅項(xiàng)目的銷(xiāo)售價(jià)格相比2008年同期平均上漲了13%。到了8月份，別墅價(jià)格上漲的趨勢(shì)更加明顯。

　　克而瑞(中國(guó))研究中心總經(jīng)理陳嘯天認(rèn)為，在別墅市場(chǎng)中，改善性需求和投資性需求是主要的兩類(lèi)購(gòu)房者，由于兩類(lèi)需求的差異性，不同需求所偏好的產(chǎn)品也存在巨大差異。改善性需求的客戶偏好經(jīng)濟(jì)型別墅，旨在改善自住條件；投資性需求的客戶則偏好高總價(jià)的高端別墅，通過(guò)別墅的稀缺來(lái)達(dá)到保值升值的投資目的�！皠e墅、花園洋房等低密度高端物業(yè)表現(xiàn)良好，首先是因?yàn)檎加邢∪弊匀毁Y源；其次，具備良好環(huán)境，產(chǎn)品具有較高的附加值，在通脹預(yù)期下，這些物業(yè)具有保值增值功能。”中國(guó)不動(dòng)產(chǎn)研究中心陳萍麗表示，低密度項(xiàng)目正日益成為高端人士進(jìn)行資產(chǎn)沉淀和儲(chǔ)蓄轉(zhuǎn)移的手段。她預(yù)計(jì)，在9至11月別墅銷(xiāo)售的傳統(tǒng)旺季，北京別墅市場(chǎng)仍將保持活躍，成交量有望超過(guò)上半年。

　　獨(dú)棟別墅長(zhǎng)線投資潛力大

　　近日，世邦魏理仕發(fā)布了《2009年上半年北京高檔住宅市場(chǎng)回顧及展望》。該報(bào)告顯示，自2008年高檔住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)趨冷以來(lái)，高檔別墅的成交量也一直處于低位。受土地開(kāi)發(fā)期限的限制，開(kāi)發(fā)商早期囤積的別墅用地正在逐漸轉(zhuǎn)化成有效供應(yīng)投向市場(chǎng)，近半年來(lái)新開(kāi)盤(pán)的譽(yù)天下、清錦源，以及一些老牌別墅項(xiàng)目的后期如泰禾紅御、亞運(yùn)新新家園四期等均屬于此類(lèi)情況。政府對(duì)別墅用地的審批限制一直沒(méi)有放松，目前高檔別墅市場(chǎng)基本在消化近幾年的土地存量，未來(lái)高檔別墅項(xiàng)目的供應(yīng)將十分有限，稀缺性使高檔別墅的價(jià)格前景看好。

　　該報(bào)告認(rèn)為，目前政府對(duì)住宅銷(xiāo)售市場(chǎng)的鼓勵(lì)政策同樣涵蓋了高檔住宅市場(chǎng)，另外，2009年暫停對(duì)境外人士購(gòu)買(mǎi)房產(chǎn)的限制政策對(duì)高檔住宅市場(chǎng)的需求回升起到了很大的推動(dòng)作用。境外人士在北京住宅成交客戶中所占的比例在2005年一度達(dá)到了27%，2006年限外令出臺(tái)實(shí)施后這一比例在2007年和2008年分別下降到了4%和3%，可見(jiàn)在境外人士中存在相當(dāng)大的購(gòu)買(mǎi)需求。在寬松的貨幣政策下，通脹預(yù)期越來(lái)越強(qiáng)烈，為了規(guī)避通脹風(fēng)險(xiǎn)或賺取資產(chǎn)升值收益，房產(chǎn)投資需求近期開(kāi)始回升。有關(guān)專家表示，真正意義上的別墅指的是獨(dú)棟別墅，在禁批令下達(dá)6年后的背景下，產(chǎn)品的確越來(lái)越少，長(zhǎng)線投資潛力巨大。