一手房雖然價量高漲,但是二手房卻沒那么樂觀。根據(jù)市國土房產(chǎn)部門每日成交初步統(tǒng)計,深圳的二手住宅成交量已經(jīng)連續(xù)五周出現(xiàn)下滑。而近期,也出現(xiàn)多宗業(yè)主降價放盤的情況,二手房市場一直被看做是房地產(chǎn)市場的晴雨表,連續(xù)五周的量跌,盡管也是因為受到房價的高位運行和“二套房貸”政策等原因的影響,但是也不免引發(fā)人們的擔心,這是否又是樓市下跌的訊號,是否深圳樓市的拐點又將到來?

　　降價降的是“放盤價”

　　世聯(lián)地產(chǎn)深圳市場周報顯示,今年第34周(8月17日—8月23日)二手房市場共成交3003套,與前周相比有小幅下滑,環(huán)比下降1.9%。至23日,深圳的二手房已經(jīng)是從今年第29周成交3610套的高位以來,連續(xù)下降的第五周。房地產(chǎn)數(shù)據(jù)的出臺都有滯后性,一般在成交量之后的一段時間才能被統(tǒng)計出來。然而,這并不能組織對于二手房量降的整體判斷。。

　　數(shù)據(jù)顯示,近一個月來,深圳一、二手房的成交量差距呈縮小態(tài)勢。根據(jù)世聯(lián)地產(chǎn)數(shù)據(jù)平臺的監(jiān)測,從前8周的成交比較來看,深圳房地產(chǎn)市場一、二手房總成交量自第27周以來總體呈下降趨勢。

　　記者在八卦嶺片區(qū)中介地鋪采訪時,也有中介人員表示,現(xiàn)在業(yè)主可能“心態(tài)比較好了”,所以放盤價也不會咬得那么死,如果有需要的話,可以跟業(yè)主議價。

　　“在南山,業(yè)主主動降價的還不太多,但議價空間明顯變大�！敝性�地產(chǎn)南山區(qū)總監(jiān)王良英在此前的一次采訪中表示,最近成交量下滑劇烈,其所負責的區(qū)域截至24日,比7月份成交量下滑了三成,而7月份本身已經(jīng)比6月份下滑了兩成。在這種狀況下,業(yè)主的賣房心態(tài)的確出現(xiàn)了明顯松動。

　　對于連續(xù)五周的量跌,世華地產(chǎn)研究中心總監(jiān)肖小平告訴記者,業(yè)主降低價格放盤的事情是有的,但是業(yè)主所降低的“價”并不是成交價格,而是所謂的放盤價也就是所謂的“掛盤價”。“這樣的降價雖然很可能看起來比起之前的價格是降了,但是實際上仍然在成交價以上,事實上成交價一直是在上漲的”。

　　市民購買心理受影響

　　經(jīng)歷了年底房價的低谷,在整個經(jīng)濟大環(huán)境較差的情況下,深圳的房地產(chǎn)在今年上半年的集中爆發(fā)是任誰都沒有想到的。然而這樣大起大落的局面之下,必然會造成兩個客觀事實,一是一部分剛性需求得到了釋放,二是部分泡沫也被擠出去,而留守下來的物業(yè)持有者,必定是更能夠承受風險的人。

　　8月成交量的走低,在肖小平看來,一是樓價已經(jīng)超過了購房者的心理預期。記者了解到,在成交量不斷降低的同時,二手房的成交均價也是一路走高。即使是被因為價格較實在被普遍關(guān)注而成交量活躍的南山前海片區(qū)成交均價也在每平方米1.5萬元以上,與去年低谷時期的價格相比,漲幅明顯。

　　“有了去年的經(jīng)驗,現(xiàn)在的購房者在購房時都有自己的判斷,如果房價實在太過離譜,購買意識肯定降低,但是這不是說購買力降低,實際上深圳一直是處于供大于求的情況,市民的購買力一直很旺盛”。

　　肖小平認為,二套房貸受限的風聲傳出也對購房者的心理起到了極大的影響,“現(xiàn)在來說,我們不是要討論購買力問題,而是討論購買心態(tài)的問題”。

　　“其實在我們看來,二套房的政策還不是那么恐怖,但是它非常影響消費者的心理,他們對于未來出現(xiàn)的新政策心存擔憂,因為房地產(chǎn)市場很難說清楚起伏,搞不好一個政策出臺就會造成很大的變化”,王良英告訴記者,“從整個片區(qū)來看,現(xiàn)在還是比較平穩(wěn),量跌也比較正常,因為以往的這個時候,第三季度也是個傳統(tǒng)淡季,尤其在今年,上半年的成交活躍消耗了一部分的剛性需求,那么現(xiàn)在房價上漲,使得一些不是非常必要的需求可能處于觀望狀態(tài)了”。

　　“量跌價升將延續(xù)到國慶后”

　　日前,深圳萬科股份有限公司董事長王石在自己的新書讀者見面會上表示,盡管今年以來國內(nèi)一線城市房價有一定程度的上漲,但中國的房地產(chǎn)市場還沒有達到拐點。

　　王良英認為,所謂拐點是指轉(zhuǎn)頭往下,但是現(xiàn)在只是量少了,不是沒有購買力,很多素質(zhì)比較好的樓盤成交量還是比較活躍,這并不能說明是拐點到來。而與王良英的觀點相似,不少業(yè)內(nèi)人士認為,三季度盡管集體出現(xiàn)成交量下跌的現(xiàn)象,但房價將維持高位甚至稍微上漲。這種“量跌價升”的情況將延續(xù)到國慶之后,屆時如果政策風向繼續(xù)收緊,成交量繼續(xù)下跌,房價才可能階段性見頂,樓市才可能出現(xiàn)拐點。

　　有地鋪中介人員笑談說,議論樓市走低,把等錢用的、扛不住的都擠出去了,而扛到現(xiàn)在的,都還是比較有實力的業(yè)主,量跌對于他們來說沒有那么大的影響。

　　二手樓的價量是新盤的參考。在新盤方面,有報道稱,近期深圳多個新盤或在售樓盤都開始了“變相降價”。雖然市場現(xiàn)在尚未構(gòu)成“促銷潮”,業(yè)內(nèi)人士表示已顯現(xiàn)出開發(fā)商對后市的擔憂,部分供應量大的片區(qū)已面臨打折甚至降價的壓力。

　　對于接下來樓市的走勢,肖小平也認為,因為剛性需求的減小,接下來可能量會變得更淡,但是在價格上,很有可能會保持平穩(wěn)略有升幅。

　　“快進快出、短線炒房者我的建議是暫時不要考慮,因為很有可能會失掉預算。但是如果是準備買來自住或者長線投資的話,現(xiàn)在還是可以來考慮選擇高品質(zhì)樓盤”,王良英說。（本報記者蘇妮 ）