臺(tái)風(fēng)帶來的暴雨并未能給火熱的廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)降溫。

　　繼續(xù)觀望，還是馬上出手？很多人似乎都已找到了答案。

　　當(dāng)開出租車的老王還在盡力彌補(bǔ)年初錯(cuò)失的購(gòu)房良機(jī)時(shí)，參加工作不到一年的梁坤已經(jīng)在南海擁有了自己的第一套住房。不僅是他們，在廣州有更多的人都選擇在這個(gè)時(shí)候搶先出手。

　　實(shí)火還是虛火？剛性需求還是“羊群效應(yīng)”？理性的購(gòu)房者還是盲目的炒房客？一方面是高度成熟的房地產(chǎn)市場(chǎng)，另一方面卻是讓人大跌眼鏡的不成熟表現(xiàn)，廣州房市游走在“成熟”與“不成熟”之間，留給人們的是一連串的問號(hào)。

　　從30年前中國(guó)第一棟商品房到今天頻頻出現(xiàn)的地王，廣州這座被稱為改革開放前沿陣地的城市，在新一輪的全國(guó)房市波動(dòng)中又一次沖在了最前端。廣州房管局6月份的房地產(chǎn)交易數(shù)據(jù)顯示，6月份全市10區(qū)一手住宅月均價(jià)為每平方米9676元，自去年12月以來首次重回每平方米9000元以上，中心城區(qū)的樓價(jià)上升趨勢(shì)顯著。而一份由廣東省銀監(jiān)局提供的材料顯示：今年二季度，廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)出現(xiàn)量?jī)r(jià)齊升的局面，部分市區(qū)商品房銷售量和銷售價(jià)格甚至回升到2007年的最高點(diǎn)，土地拍賣價(jià)屢創(chuàng)新高。

　　普通住房與高端住宅的選擇

　　40多歲的老王至今還居住在父母留下的一套僅有30平方米的老房子里，20年積攢的十幾萬元積蓄和一個(gè)月4000多元的收入，讓他無法負(fù)擔(dān)起那套觀望已久的可以滿足一家三口棲身的“大房子”。

　　不過，近期他決定“委曲求全”出手一套總價(jià)不超過70萬元的二手房。他的理由是，隨著經(jīng)濟(jì)的回暖和收入的提高，房?jī)r(jià)還會(huì)上漲。而目前上漲的水平比較平穩(wěn)，遠(yuǎn)低于2007年平均每月上漲千元的幅度，是買房的最佳時(shí)機(jī)。他很肯定地說：“我預(yù)計(jì)兩三年后廣州的房?jī)r(jià)會(huì)翻番�！迸c老王持有相似看法的人還有很多，合富輝煌集團(tuán)市場(chǎng)研究部的監(jiān)測(cè)顯示,有35%的置業(yè)者預(yù)期樓價(jià)會(huì)繼續(xù)上升。

　　在廣州天河區(qū)工作的梁坤把自己的家安置在佛山的南海區(qū)，為此他還購(gòu)置了佛山的手機(jī)號(hào)。對(duì)于剛剛參加工作的他，價(jià)格是其首要考慮的問題。所以即便每天要在路上花費(fèi)兩個(gè)小時(shí)的時(shí)間，但由于可以享受相對(duì)低廉的房?jī)r(jià)和花園式的居住環(huán)境，他覺得投入還是很劃算的。

　　梁坤并不是個(gè)案。在廣州的郊區(qū)如番禺區(qū)、南沙區(qū)或者距廣州較近的二線城市——佛山購(gòu)房，已成為首次購(gòu)房者的熱選，而目前這些地區(qū)新開盤的住宅均價(jià)已達(dá)到了每平方米8500元。

　　南沙區(qū)一家名為“南沙境界”的售樓處，銷售總監(jiān)徐威向記者介紹說：“從年初到現(xiàn)在，銷售情況很好，銷售價(jià)格也上漲了30%。相比市區(qū)內(nèi)超萬元樓盤，遠(yuǎn)郊區(qū)縣憑借房?jī)r(jià)低的優(yōu)勢(shì)吸引了大批購(gòu)房人�！睋�(jù)其了解，其中70%多是剛性需求，投資客僅占20%。

　　對(duì)未來房?jī)r(jià)上漲的樂觀預(yù)期和到郊區(qū)買房，是今年廣州購(gòu)房者的明顯特點(diǎn)。

　　出于與老王和梁坤不一樣的目的，一些投資客也在政策的“指引”下出手廣州的高端住宅。

　　珠江新城的“星匯云錦”樓盤，是單價(jià)每平方米2萬余元、最小戶型也需170余萬元的高檔住宅，無論是對(duì)自住還是租賃都不能算是剛性需求，售樓人員開始就向記者詢問“是否用于投資”。在樓盤附近工作的王小姐向記者介紹，來這邊看房的人大都操外地口音，這里并不是普通的工薪階層可以負(fù)擔(dān)得起的�！皬V州人不會(huì)選擇在這里購(gòu)房，太貴了。”高房?jī)r(jià)、絡(luò)繹不絕的看房客，這里的情況基本是珠江新城的一個(gè)縮影。

　　某業(yè)內(nèi)人士向記者透露，珠江新城的房子成本約在每平方米8000元，而樓盤售價(jià)都在每平方米2萬元以上，很多開發(fā)商給出高溢價(jià)。廣州維森置業(yè)有限公司董事長(zhǎng)張維倫更明確表示：“珠江新城是外地人投資的集中地，投資和投機(jī)在這里表現(xiàn)得很充分，要想看泡沫就到珠江新城來看。這也恰恰表明了投資人的投資很盲目，都集中在高檔住宅，扎堆的結(jié)果就是房?jī)r(jià)上得快、跌得也快，這個(gè)泡沫遲早會(huì)破。”

　　雖然售樓人員一再說，買樓投資再用來出租很劃算，但是廣州房地產(chǎn)專家趙卓文提出，廣州的房租水平和房地產(chǎn)市場(chǎng)是背離的，高檔住宅出租收益普遍不足3%，低于銀行存款收益。

　　理性看待房?jī)r(jià)上漲、穩(wěn)健出手的購(gòu)房者與緊盯高端住宅、盲目投入巨款的投資客，誰更成熟？

　　商住倒掛的現(xiàn)狀

　　在廣州著名的北京路上，鱗次櫛比的商鋪彰顯了這里的繁華，但只要稍稍走進(jìn)去一些，就會(huì)發(fā)現(xiàn)成片空蕩蕩的攤位。

　　房?jī)r(jià)上漲的號(hào)角已經(jīng)吹響，但并未改變寫字樓和商鋪售價(jià)、租金持續(xù)低迷的趨勢(shì)，這也讓人產(chǎn)生廣州房地產(chǎn)市場(chǎng)虛火旺的感慨。

　　在今年2月27日國(guó)新辦舉行的新聞發(fā)布會(huì)上，國(guó)家發(fā)改委副主任劉鐵男明確表示，房地產(chǎn)行業(yè)是中國(guó)的重要支柱產(chǎn)業(yè)，很多人認(rèn)為這句話傳遞出一個(gè)信號(hào)——政府即將出手。4天后，旨在促進(jìn)廣東省房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的“粵十五條”也出臺(tái)，“扶持”、“鼓勵(lì)”等字眼多次出現(xiàn)在這份被外界普遍認(rèn)為是廣東省政府救市的政策中。現(xiàn)實(shí)是在珠江新城，部分高檔住宅已突破每平方米4萬元的單價(jià)，整體均價(jià)也遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過了每平方米2萬元的情況下，同地段的寫字樓售價(jià)卻不足每平方米2萬元。

　　一方面是住宅銷售的火爆，另一方面是略顯蕭條的寫字樓和商鋪。“商住倒掛”的現(xiàn)象一直伴隨著這輪房?jī)r(jià)的上漲，商鋪和工業(yè)地產(chǎn)不但銷量萎靡，出租價(jià)格也顯低廉，海珠區(qū)一個(gè)面積約為100平方米的商鋪，每月的租金為2.2萬元。

　　據(jù)了解，2009年下半年至2011年，廣州市體育中心CBD和珠江新城CBD將有超過57萬平方米的新物業(yè)交付使用，這將令廣州甲級(jí)寫字樓市場(chǎng)面臨巨大的消化壓力。

　　趙卓文認(rèn)為，目前廣州市甲級(jí)寫字樓有200萬平方米的存量，未來兩年內(nèi)也有很多寫字樓的規(guī)劃發(fā)展，而廣州的寫字樓租金相對(duì)便宜，處于城區(qū)繁華地段的中信廣場(chǎng)現(xiàn)在也只有每平方米100元/月的租金水平，在很多地方都出現(xiàn)了類似情況。經(jīng)濟(jì)危機(jī)來了，需求也下降了。寫字樓租金下降、出租率下降是個(gè)必然趨勢(shì)。

　　以前廣州甲級(jí)寫字樓的平均租金在每平方米130元/月左右。之后受到全球經(jīng)濟(jì)危機(jī)的影響，一些企業(yè)退租或?qū)で蟾�便宜的辦公地點(diǎn)，由此開始帶來廣州寫字樓租金的整體下滑。目前甲級(jí)寫字樓平均租金約為每平方米110元/月，比最高峰時(shí)跌了15%。而乙級(jí)寫字樓平均租金在每平方米80元/月左右，即便如此，仍有大量寫字樓和商鋪閑置。

　　在海珠區(qū)“可逸豪園”樓盤的臨街位置，與住宅熱銷不同，持續(xù)一年的商鋪出售仍然沒有結(jié)束。

　　“商住倒掛”在一定程度上反映了廣州實(shí)體經(jīng)濟(jì)并未恢復(fù)的現(xiàn)實(shí)，一些房地產(chǎn)開發(fā)商不考慮整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)的飽和度盲目開發(fā)，這恰恰是不成熟的有力佐證；同時(shí)“低位”定價(jià)、優(yōu)惠出手也是一些開發(fā)商遵循市場(chǎng)規(guī)律的成熟舉措。

　　地王與亞運(yùn)板塊的PK

　　珠江新城最后一塊住宅用地6月以3.45億元總價(jià),折合樓面地價(jià)每平方米15324元售出,晉升廣州天河新“地王”。而具有諷刺意味的是一個(gè)月后，一則“2007年廣州27宗‘地王’24宗曬太陽(yáng)”的新聞吸引了無數(shù)人的眼球，昔日的地王如今風(fēng)光不在，但這絲毫不會(huì)影響新地王的誕生。

　　在今年出臺(tái)的“粵十五條”第三條第十三款——“對(duì)在2008年簽訂土地出讓合同，確實(shí)無法按時(shí)繳納土地出讓價(jià)款的項(xiàng)目用地，由土地使用者申請(qǐng)并經(jīng)當(dāng)?shù)厥�、縣人民政府批準(zhǔn)，可適當(dāng)延長(zhǎng)繳納土地出讓價(jià)款期限，延長(zhǎng)時(shí)間原則上不超過2年。”這一條被眾多的房地產(chǎn)開發(fā)商理解為為地王的出現(xiàn)又打開了一道大門。

　　一些人看到了更深層次的原因。張維倫認(rèn)為，地王出現(xiàn)是資金流動(dòng)性充裕的一個(gè)表現(xiàn)。不論監(jiān)管人愿意不愿意看到，不少信貸資金確實(shí)已經(jīng)流入房地產(chǎn)市場(chǎng)。而廣東省銀監(jiān)局提供的材料更印證了這一說法。地王頻出的同時(shí)，銀行業(yè)金融機(jī)構(gòu)地產(chǎn)開發(fā)貸款發(fā)放速度快速上升。5月，轄內(nèi)地產(chǎn)開發(fā)貸款和政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款分別同比增長(zhǎng)41.2%和44.37%，6月，政府土地儲(chǔ)備機(jī)構(gòu)貸款增速更高達(dá)67%。

　　大門打開，但命運(yùn)又如何？一些舊地王仍未動(dòng)工；另外一些已經(jīng)開發(fā)的“地王”項(xiàng)目，也沒有進(jìn)行預(yù)售。廣州24塊“曬太陽(yáng)”的地王，涉及可建筑面積232.4萬平方米，其土地面積幾乎相當(dāng)于2008年廣州全年出讓的住宅用地總量(2008年廣州成交住宅土地面積為277萬平方米)。

　　地王“曬太陽(yáng)”的主要原因是什么？有媒體報(bào)道，金沙洲在2007年出讓的多幅地塊樓面地價(jià)為每平方米7000多元，如今該區(qū)域的房?jī)r(jià)水平僅為每平方米8000元至每平方米1萬元，開發(fā)就賠本已是注定的命運(yùn)。

　　與地王的瘋狂相比，廣州的亞運(yùn)板塊卻被人冷落一旁。距離奧體中心僅幾百米的住宅，二手房成交價(jià)也只是在萬元之內(nèi)。廣州房地產(chǎn)專家趙卓文指出，亞運(yùn)村現(xiàn)在周圍還是一片荒地，基礎(chǔ)設(shè)施沒有建好，土地的真正價(jià)值還沒有體現(xiàn)出來。亞運(yùn)村所在的番禺區(qū)今年新盤屈指可數(shù)，8月份只推出一個(gè)樓盤——保利公館2010。

　　當(dāng)然也有理性的開發(fā)商提出了解決地王出現(xiàn)的有效辦法：第一，把以前的規(guī)定付諸實(shí)施。比如說土地款交清有個(gè)期限，將這個(gè)期限執(zhí)行到位，這樣很多人拍地時(shí)就會(huì)三思而行；第二，可以在拍地環(huán)節(jié)進(jìn)行限制，房地產(chǎn)市場(chǎng)一個(gè)普遍現(xiàn)象是用借來的錢進(jìn)行投資，因此房地產(chǎn)市場(chǎng)負(fù)債率平均是70%，有的企業(yè)凈資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到了130%，任何一次拍地都可以限制投標(biāo)企業(yè)的資產(chǎn)負(fù)債率；第三，就是通過房地產(chǎn)信托投資基金，基金可以實(shí)現(xiàn)投資和管理的分離，可以使管理者站在相對(duì)客觀的角度進(jìn)行項(xiàng)目運(yùn)作，房?jī)r(jià)也會(huì)因此降下來。

　　地方政府的盲目救市、流動(dòng)性充沛的大力助推、各家開發(fā)商不計(jì)后果的炒地，在成熟房地產(chǎn)市場(chǎng)中的種種不成熟舉動(dòng)只能受到懲罰。

　　游走在“成熟”與“不成熟”之間的廣州樓市留給人們的那些問號(hào)，需要得到一個(gè)合理的解釋。