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    北京7月二手房成交均價(jià)首次破萬 創(chuàng)歷史新高
2009年08月07日 03:43 來源:新京報(bào) 發(fā)表評論  【字體:↑大 ↓小

  二手房市場在連續(xù)四個月成交量達(dá)2萬套左右后,業(yè)內(nèi)外都預(yù)言隨著累積需求的逐步釋放,下半年二手房市場將難以為繼,會逐漸回歸到一個相對較低的合理水平。而作為2009年下半年的開端,七月市場價(jià)量在高位上又一次明顯上漲,市場意料之外地持續(xù)走熱,逼近2.5萬套,創(chuàng)2009年的歷史新高,環(huán)比上漲7.37%。與此同時(shí),二手房均價(jià)達(dá)到10280元/平米,成交均價(jià)首次破萬。

  成交量

  在成交高位中上漲7%,接近2.5萬套

  據(jù)中原地產(chǎn)三級市場部根據(jù)北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)分析,7月北京二手房網(wǎng)簽達(dá)到24916套的歷史新高,這不但是在6月份23205套的成交高位上繼續(xù)上漲7%以上,而且讓成交量接近了2.5萬套的峰值。

  在2009年前4月,京城存量住宅網(wǎng)簽成交量持續(xù)上漲,尤其是3月份凸顯井噴式增長,環(huán)比上漲幅度達(dá)113.09%,4月網(wǎng)簽交易量更是突破20000套。

  而進(jìn)入5月,首現(xiàn)2009年二手交易的下浮,下降幅度為8.27%,但交易量基本與3月持平,仍在高位徘徊。進(jìn)入6月后,京城二手網(wǎng)簽交易持續(xù)活躍,交易量紀(jì)錄屢被打破。

  7月,中國銀監(jiān)會表示要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn),嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”政策,嚴(yán)格按規(guī)定執(zhí)行住房按揭貸款首付款比例和貸款利率,但從7月京城網(wǎng)簽交易量來看,影響不甚明顯。

  對比

  二手房成交量是新房的2倍多

  最值得一提的是,與7月二手房24916套的成交量相比,新房成交量僅為10998套,環(huán)比降4.46%,是一手房成交量的2倍多。

  這是今年3月開始,首次低于11000套。有業(yè)內(nèi)人士分析認(rèn)為,部分購房者由于房價(jià)持續(xù)走高而放棄購買,是導(dǎo)致交易量下降的主要原因。

  據(jù)記者了解,今年新房價(jià)格上漲速度很快,遠(yuǎn)洋一方、卡夫卡、首城國際中心等樓盤單價(jià)都上調(diào)了數(shù)千元,這直接減弱了新房市場的購買力。

  與此同時(shí),7月份新房市場遭遇了最顯著的“捂盤”質(zhì)疑,7月份有25個住宅類樓盤新獲預(yù)售許可,新增的供應(yīng)套數(shù)在5000套以上,但是開發(fā)商實(shí)際開售的房源僅2600余套,且有多個樓盤領(lǐng)證未開盤,供應(yīng)量不足是導(dǎo)致交易下降的另一原因。

  與新房相比,二手房市場的供應(yīng)相對穩(wěn)定,加上價(jià)格具有一定優(yōu)勢,因此很多剛需人群轉(zhuǎn)向購買二手房,這導(dǎo)致了二手房交易上漲,一手房交易量下降。

  成交價(jià)

  成交均價(jià)環(huán)漲3%,首次突破萬元

  與成交量同時(shí)持續(xù)上漲的還有成交價(jià)。據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,7月份全市二手房均價(jià)已達(dá)10280元/平米,環(huán)比漲幅達(dá)3%;這也是二手房成交均價(jià)首次破萬。

  對此,鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,高漲的需求是刺激業(yè)主心理預(yù)期走高、房價(jià)上漲的原動力。累積的需求經(jīng)歷過2008年的價(jià)格相對低點(diǎn)和2009年年初的平穩(wěn),對于短期內(nèi)過快上漲的價(jià)格一般難于承受,反而是新增需求對于相對較高的房價(jià)承受能力較強(qiáng)。

  7月份需求的一大特點(diǎn)就是,部分未消化累積需求轉(zhuǎn)為隱性觀望需求,而新增需求成為迫切剛性需求。

  中原地產(chǎn)三級市場部的統(tǒng)計(jì)也顯示,中高檔二手商品房價(jià)格大幅上漲后的6-7月,部分剛性需求的自住型消費(fèi)者持觀望態(tài)度,交易占比降低至50%,改善型消費(fèi)者的占比持平仍為25%左右,小部分投資客及持“通脹預(yù)期”觀點(diǎn)將資金投入不動產(chǎn)的消費(fèi)者陸續(xù)進(jìn)入市場,占比達(dá)25%左右。這部分人也是支持7月市場成交量和成交均價(jià)上漲的主要動力。

  7月份二手房樓市還有一個顯著特點(diǎn)是,成交總價(jià)向中高總價(jià)位轉(zhuǎn)移,尤其是150萬-200萬房產(chǎn)成交量上漲最為突出,成交量環(huán)比上漲17%左右。鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,這一方面源于中大戶型成交的上漲,另一方面源于單價(jià)的快速上漲。

  - 預(yù)測

  價(jià)格過快上漲 需求可能“倒戈”

  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,7月份與嚴(yán)重的賣方市場相矛盾的是:成交難度變大,主要表現(xiàn)在帶看次數(shù)增多,交叉看房次數(shù)增多。

  這從一個側(cè)面反映部分需求對于過快增長的房價(jià)難于承受,一方面迫于剛性需求而不斷看房,另一方面對匹配房源少價(jià)格日益高的局面難于承受。

  對此,鏈家地產(chǎn)市場研究部提醒消費(fèi)者,熱點(diǎn)樓盤經(jīng)過短期內(nèi)價(jià)格走高后,已很難有與持續(xù)上漲相匹配的需求,因此,在未來一段時(shí)間,樓盤價(jià)格繼續(xù)過快上漲很容易引起需求“倒戈”局面。

  二套房貸的從緊,將直接為樓市的投資性需求降溫,因此北京中原三級市場研究部預(yù)計(jì)8月的京城存量住宅網(wǎng)簽活躍度會有所降低,交易量有所回落。

  - 典型區(qū)域

  朝青

  房源降四成,次新房消化快

  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,7月份朝青區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲20%,但房源登記量迅速萎縮,降幅達(dá)40%左右,供需比由原來的1:4左右驟升至1:8左右,區(qū)域二手房均價(jià)則達(dá)到13250元/平米,環(huán)比漲幅達(dá)到6%左右。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,二手房成交高位始于三月份,并在高位持續(xù)五個月之久,在此期間朝青區(qū)二手房成交一直非常突出,不但去年上市的累積房源消化迅速,新增房源的上漲速度也遠(yuǎn)不及需求上漲速度,而七月份新增房源因出現(xiàn)“疲態(tài)”而斷檔,這與需求不降反漲形成了較大的反差,導(dǎo)致了消費(fèi)者心理預(yù)期嚴(yán)重走高,最終價(jià)格明顯上漲。

  亞運(yùn)村

  超90平米戶型成交過半

  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,7月份亞運(yùn)村區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲高達(dá)73%,而房源登記量則下降了15%左右,供需比由原來的1:4.5左右驟升至1:8.3左右;區(qū)域二手房均價(jià)則達(dá)到13500元/平米,環(huán)比漲幅達(dá)到5%左右;而在成交量上90平米以上環(huán)比成交漲幅達(dá)到27%,成交占比已達(dá)到53%左右,遠(yuǎn)高于整體市場成交占比不足四成的狀態(tài)。

  鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,經(jīng)過幾個月價(jià)格高位成交之后,部分升級置業(yè)群體的購房心理由微妙轉(zhuǎn)為迫切,這是支撐亞運(yùn)村區(qū)域需求和成交上漲的原動力,同時(shí)也就刺激了價(jià)格的上漲。

  石景山

  需求漲三成,小戶型受寵

  據(jù)鏈家地產(chǎn)市場研究部統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)分析,7月份石景山區(qū)域新增二手房需求登記量環(huán)比上漲三成,供需比達(dá)到1:8.7左右;區(qū)域二手房均價(jià)則達(dá)到11500元/平米,環(huán)比漲幅達(dá)到5.3%左右。對此,鏈家地產(chǎn)市場研究部認(rèn)為,區(qū)域需求的快速上漲主要源于價(jià)格的相對低點(diǎn),在整體二手房價(jià)突破萬元后,屬于城八區(qū)的石景山,剛剛過萬的二手房價(jià)就顯得較有競爭力,再加上房源供應(yīng)中接近八成為50-70平米的小戶型,因此這里成為初次置業(yè)剛性需求的首選區(qū)域,也就是說高漲的房價(jià)致使部分初次置業(yè)者“順流”至價(jià)格相對低點(diǎn)的區(qū)域,最終促進(jìn)了石景山區(qū)域價(jià)量的上漲。(張家齊)

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我國實(shí)施高溫補(bǔ)貼政策已有年頭了,但是多地標(biāo)準(zhǔn)已數(shù)年未漲,高溫津貼落實(shí)遭遇尷尬。
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