北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及各大中介機(jī)構(gòu)發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，作為2009年下半年的開(kāi)端，7月份二手房市場(chǎng)走勢(shì)依然強(qiáng)勁，均價(jià)首次突破萬(wàn)元。業(yè)內(nèi)人士表示，房?jī)r(jià)持續(xù)高位運(yùn)行存在不理性因素，消費(fèi)者在樓市過(guò)熱時(shí)期更應(yīng)該審慎購(gòu)房。

　　>>看點(diǎn)1 成交量突破2.5萬(wàn)套

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)存量房網(wǎng)簽數(shù)據(jù)顯示，7月份全市二手房成交量達(dá)到25695套，環(huán)比上漲了12.6%。這不但是在6月份22810套成交高位上的繼續(xù)攀升，還讓成交量挺進(jìn)了超過(guò)2.5萬(wàn)套的又一峰值階段。這其中，二手房住宅網(wǎng)簽總量以24916套再次刷新了北京二手房市場(chǎng)的交易紀(jì)錄，環(huán)比增長(zhǎng)7.37%。

　　【解讀】“鏈家地產(chǎn)”市場(chǎng)研究部分析師張?jiān)抡J(rèn)為，上半年二手房節(jié)節(jié)攀升的成交量主要依靠的是累積需求的爆發(fā)，隨著累積需求的逐步釋放，7月份一些受過(guò)熱市場(chǎng)刺激而提前釋放的需求入市，成為支撐高位成交的中堅(jiān)力量，并進(jìn)一步促使市場(chǎng)呈現(xiàn)“熱循環(huán)”。這些提前釋放的需求一旦過(guò)度釋放，必然會(huì)讓未來(lái)二手房市場(chǎng)出現(xiàn)一定程度的“需求斷檔”。張?jiān)绿嵝严�費(fèi)者，在市場(chǎng)過(guò)熱的情況下應(yīng)該審慎購(gòu)房。

　　>>看點(diǎn)2 12區(qū)縣成交均價(jià)首破萬(wàn)

　　“鏈家地產(chǎn)”研究部發(fā)布的統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，7月份本市12個(gè)區(qū)縣的二手房均價(jià)已達(dá)10280元/平方米，環(huán)比漲幅達(dá)3%，這是本市二手房成交均價(jià)首次突破萬(wàn)元。另?yè)?jù)“我愛(ài)我家”的統(tǒng)計(jì)，7月份城八區(qū)的二手房均價(jià)更是高達(dá)13341元/平方米，環(huán)比上漲3.17%。

　　7月份成交最為突出的典型區(qū)域主要集中在西、東、北部，包括廣安門(mén)、地鐵1號(hào)線石景山沿線區(qū)域、梨園、右安門(mén)、通州北苑、玉泉路等區(qū)域，成交最為突出的樓盤(pán)則幾乎都集中在東部區(qū)域，而這些熱點(diǎn)區(qū)域和熱點(diǎn)樓盤(pán)的二手房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲幅度均達(dá)到5%以上。

　　【解讀】針對(duì)交易均價(jià)的上揚(yáng)，“我愛(ài)我家”副總經(jīng)理胡景暉表示，7月份，有投資意向的二手房客戶已占整體二手房成交量的39.28%，其資金相對(duì)充裕的交易特征正在加劇房源成交價(jià)格繼續(xù)上行的預(yù)期。投資客戶群交易比重的上揚(yáng)，也在一定程度上形成了對(duì)自住需求客戶群的擠壓效應(yīng)。與此同時(shí)，土地市場(chǎng)住宅用地的大幅溢價(jià)、開(kāi)發(fā)商的惜售之風(fēng)以及可售房源量的漸趨減少，也間接抬高了二手房賣方市場(chǎng)的收益預(yù)期，部分業(yè)主的跟風(fēng)提價(jià)行為和二手房源偏緊等現(xiàn)狀成為市場(chǎng)交易價(jià)格非理性上漲的誘因。

　　>>看點(diǎn)3 中高價(jià)房源交易量攀升

　　“我愛(ài)我家”的數(shù)據(jù)顯示，7月成交二手房源的一大特點(diǎn)是大戶型成交比重增加，這也使得當(dāng)月中高總價(jià)的房源交易量攀升明顯。

　　數(shù)據(jù)顯示，7月份，120-150平方米大戶型房源的成交環(huán)比漲幅為1.28%，其在整體交易比重中所占份額上升至8.45%，為今年以來(lái)的最高值�？們r(jià)方面，成交比重最高的是120萬(wàn)元以上區(qū)間房源，占整體交易比重的27.79%，環(huán)比漲幅高達(dá)4.31%；90萬(wàn)-120萬(wàn)元區(qū)間房源的成交比重上揚(yáng)至23.99%，環(huán)比增長(zhǎng)2.01%，為二手房市場(chǎng)的第二大成交區(qū)間；90萬(wàn)元以下三個(gè)區(qū)間房源的成交量均呈現(xiàn)不同程度的滑落態(tài)勢(shì)，其中50萬(wàn)-70萬(wàn)元區(qū)間的環(huán)比跌幅達(dá)4.05%，成交比重已減少至17.93%。

　　【解讀】胡景暉認(rèn)為，7月份中高價(jià)位二手房交易量攀升，一方面緣于中大戶型成交量的上漲，另一方面緣于單價(jià)的快速上漲。樓市連續(xù)數(shù)月的強(qiáng)勢(shì)上攻吸引了部分投資客戶陸續(xù)進(jìn)場(chǎng)，助推了房?jī)r(jià)的上漲。

　　-觀察

　　房?jī)r(jià)持續(xù)上漲難以為繼

　　伴隨著二手房?jī)r(jià)格上漲的是供需矛盾正進(jìn)一步加劇，二手房市場(chǎng)供需比已由1：4躍升至1：7以上。而與嚴(yán)重的賣方市場(chǎng)相矛盾的是：成交難度變大的趨勢(shì)日益明顯，表現(xiàn)為帶看次數(shù)增多、交叉看房次數(shù)增多。

　　張?jiān)抡J(rèn)為，這從一個(gè)側(cè)面反映出部分市場(chǎng)需求對(duì)于過(guò)快增長(zhǎng)的房?jī)r(jià)難以承受。熱點(diǎn)樓盤(pán)價(jià)格經(jīng)過(guò)短期內(nèi)的迅速走高后，已很難有與之相匹配的需求跟進(jìn)，因此未來(lái)一段時(shí)間，有可能出現(xiàn)由樓盤(pán)價(jià)格過(guò)快上漲引發(fā)的需求“倒戈”局面。

　　中原地產(chǎn)三級(jí)市場(chǎng)部副總經(jīng)理宮萍認(rèn)為，7月份，銀監(jiān)會(huì)曾表態(tài)要控制房地產(chǎn)貸款風(fēng)險(xiǎn)，嚴(yán)格執(zhí)行“二套房”標(biāo)準(zhǔn)，這將直接給近期有所抬頭的投資性需求降溫，給飛速回升的京城樓市以“緩沖”，預(yù)計(jì)8月的京城存量住宅網(wǎng)簽活躍度會(huì)有所降低，交易量也會(huì)有所回落。 ( 趙麗萍 )