去年中介“求客戶”

　　今年中介“求業(yè)主”

　　比起其他置業(yè)顧問，和平西街鏈家地產(chǎn)店的李磊(化名)運(yùn)氣要好得多。他選擇了在二手房市場(chǎng)最好的時(shí)候進(jìn)入這一行�！奥犉渌�前輩說去年大部分置業(yè)顧問只能拿到底薪，而今年我們差的時(shí)候月收入也能上萬，一般要達(dá)到兩到三萬，”李磊告訴記者，還有比他運(yùn)氣更好的，一個(gè)剛剛進(jìn)入二手房市場(chǎng)的“小伙子”3個(gè)月拿了10萬元。

　　“由房?jī)r(jià)飛漲引發(fā)的‘恐慌性需求’大量入市，讓這些去年到處‘求客戶’的中介今年成了‘香餑餑’，”張大偉告訴記者，中介都希望房?jī)r(jià)越來越高。

　　一組來自中大恒基市場(chǎng)部的數(shù)據(jù)顯示，7月北京二手房均價(jià)已達(dá)11820元/平方米，這已經(jīng)達(dá)到歷史最高，環(huán)比6月二手房均價(jià)11350元/平方米半月上漲幅度達(dá)4.1%。目前均價(jià)比年初的成交均價(jià)高2920元，半年累計(jì)上漲幅度已達(dá)32%。

　　“今年上半年是北京樓市歷年來最瘋狂的半年，成交量突破10萬套，連續(xù)4個(gè)月單月突破2萬套， 7月更是延續(xù)了這一高峰，在成交量、成交均價(jià)、成交總價(jià)上紛紛突破歷史最高峰。樓市徹底回填了去年的缺口�！睆埓髠シ治龊蟾嬖V記者。

　　而記者暗訪的多位二手房置業(yè)顧問共同表達(dá)的當(dāng)前困擾是，“房源極度短缺”。李磊告訴記者，今年根本不愁找不到客戶，現(xiàn)在每天就是找房源�！坝捎诜吭瓷�，現(xiàn)在幾乎沒有業(yè)主不返價(jià)的。少的會(huì)在有意向客戶后提幾萬，多的會(huì)提到三四十萬，”李磊透露。而另一位中介人士告訴記者，他為了尋找房源，曾經(jīng)給區(qū)域內(nèi)1000多位業(yè)主打電話詢問“有無房源出售”。

　　房蟲重新出動(dòng)

　　短期收益驚人

　　事實(shí)上，二手房市場(chǎng)房源極度短缺并不是真正供需矛盾�！敖衲甓�季度以來，短炒房越來越多也是造成房源緊缺的假象，”張大偉表示。

　　據(jù)了解，一般兩年內(nèi)再交易的房源為短炒房。另外還有部分短期內(nèi)房蟲或者小中介公司用現(xiàn)金公證收房或者限時(shí)代賣等業(yè)務(wù)，以個(gè)人名義用全款或者定金在短期內(nèi)獲得原房主房屋出售權(quán)的，也稱短炒房或三手房。這一情況主要出現(xiàn)在房?jī)r(jià)飛漲的時(shí)期，2006年、2007年市場(chǎng)比較多，2008年基本絕跡，今年二季度以來逐漸增加。

　　“短期炒作的高額收益也使很多上半年交易的二手房房源再次入市成為三手房乃至四手房。剛拿到二手房房本的業(yè)主就將房源加價(jià)掛牌的現(xiàn)象越來越多，”一位中介人士向記者表示。

　　“市場(chǎng)投機(jī)趨勢(shì)在明顯加強(qiáng)。與2007年不同的是，炒房客由中介變成了中小炒房主，”張大偉告訴記者，仔細(xì)觀察房源廣告就會(huì)發(fā)現(xiàn)，除了個(gè)人投資者，2007年市場(chǎng)流行的一些現(xiàn)金收房變種很可能繼續(xù)出現(xiàn)。限時(shí)代賣、限時(shí)賣房等約定期限定價(jià)代售的一些小中介公司的業(yè)務(wù)已經(jīng)重新出現(xiàn)在市場(chǎng)上。這些人為的倒賣讓二手房市場(chǎng)多了很多投機(jī)因素。

　　“在7月僅半月房?jī)r(jià)就上漲4.1%的市場(chǎng)情況下，這樣的短期投資收益驚人。不僅這樣，因?yàn)榻鼛啄甑膬r(jià)格除2008年外，一直保持瘋漲，所以中期二手房投資獲益也非�？捎^。5年內(nèi)二手房源再上市最高投資收益117%。如果按照貸款首付30%計(jì)算，5年內(nèi)二手房再上市，投入獲益比不計(jì)算出租及貸款利息，最高獲益達(dá)350%。年初購(gòu)買的也能獲利首付的95%，非常驚人。”張大偉向記者計(jì)算。

　　短期投機(jī)風(fēng)險(xiǎn)追高

　　二手房市場(chǎng)安全因素受威脅

　　“現(xiàn)在炒房的主要是中小炒房者。可以用房蟲來形容�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士告訴記者，房蟲賺的利潤(rùn)與溫州炒房團(tuán)是有區(qū)別的。短炒房面臨的風(fēng)險(xiǎn)更大，因?yàn)檫@些人主要是貼近社區(qū)，直接影響了所有房源，原來的溫州等炒房團(tuán)基本炒的是一些高價(jià)的高檔住宅。

　　“按照北京的平均家庭收入水平在8000元以內(nèi)，其理想的貸款額計(jì)算應(yīng)該月供在4000元以內(nèi)，這樣基本要保證貸款額度在60萬-70萬元左右。總價(jià)就應(yīng)該保持在90萬-100萬元，而現(xiàn)在這樣的房子基本集中在郊區(qū)了�！睆埓髠ケ硎�。

　　近日發(fā)布的上半年北京地稅收入顯示，多項(xiàng)稅收與上年同期對(duì)比都出現(xiàn)了下滑，其中與房地產(chǎn)交易最密切的契稅更是近年來第一次出現(xiàn)了下滑。與去年同期相比契稅總征收額下降29648萬元，下降幅度達(dá)6.7%。

　　如果按照房?jī)r(jià)及成交量統(tǒng)計(jì)，減去契稅稅率下調(diào)的影響，契稅應(yīng)該上漲100%以上，而實(shí)際契稅卻下降。張大偉認(rèn)為，這說明房?jī)r(jià)飛漲過快已經(jīng)使得業(yè)主對(duì)于房?jī)r(jià)十分敏感。

　　而另外一組數(shù)據(jù)也在證明著二手房投資風(fēng)險(xiǎn)正在逐步加高。中大恒基市場(chǎng)部調(diào)查顯示，今年上半年北京的二手房租售比首次突破了1：400，達(dá)到了1：402，部分區(qū)域甚至達(dá)到了1：420，而這一比例在2008年基本在1：335左右，上漲幅度達(dá)到了20%�！斑@還沒有考慮到逐漸增加的北京租賃房源空置期增加，造成這一情況原因有很多，但是最主要的原因是金融危機(jī)下出現(xiàn)的房租下降房?jī)r(jià)回暖�！毕嚓P(guān)人士介紹。

　　“目前北京的租售比的確已經(jīng)超過了國(guó)際警戒線，某些區(qū)域或者房屋類型也確實(shí)存在泡沫。這說明二手房長(zhǎng)期投資價(jià)格相對(duì)比較低，市場(chǎng)短期投機(jī)比例高。”張大偉分析認(rèn)為。

　　而來自中國(guó)人民銀行北京營(yíng)業(yè)管理部的數(shù)據(jù)顯示，北京二手房貸款在貸款總比例中逐漸增加達(dá)七成多。從2007年底的190億元、2008年底的345.8億元到2009年6月底的525.4億元。而增漲幅度最驚人的是今年上半年，貸款余額增加179.6億元，同比增長(zhǎng)139.6%。

　　“如此大量的貸款額及較高的單套貸款值給北京的二手房市場(chǎng)帶來很大的不確定性，一旦目前的樓價(jià)回調(diào)到年初的水平將出現(xiàn)貸款額高于樓價(jià)的可能。所以已經(jīng)踏空上半年的剛性需求應(yīng)該理智對(duì)待市場(chǎng)，現(xiàn)在的賣方市場(chǎng)即使能夠勉強(qiáng)入市也不一定能買到合適的房產(chǎn)，對(duì)于投資需求更是不要在所有人已經(jīng)瘋狂的時(shí)候出手，即使能獲利也是殘羹剩飯，不如保持觀望�！睒I(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，現(xiàn)在的市場(chǎng)可以說炒作氣氛超過2007年。

　　商報(bào)記者 王營(yíng)