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2007年,廣州樓市熱火炙烤,尤其是郊區(qū)板塊異軍突起,共誕生了13幅高價(jià)地,頻頻刷新的地王價(jià)讓人咂舌。到2008年,樓市急轉(zhuǎn)直下,郊區(qū)樓價(jià)開始“跳水”,部分地王樓面地價(jià)甚至高于同區(qū)域的樓價(jià),這種情況下,開發(fā)商選擇讓地王“曬太陽”。
番禺4地王
規(guī)劃與需求脫節(jié)只好曬地
據(jù)合富輝煌首席分析師黎文江分析,小戶型比例大、拆遷遺留問題多、樓面地價(jià)超過當(dāng)?shù)胤績r(jià)是2007年地王普遍存在的問題。比如,番禺市橋東部南部4個(gè)地王,規(guī)劃建小戶型比例大,與當(dāng)?shù)厥袌鲂枨竺摴?jié)。樓面地價(jià)亦高于同地段房價(jià),根本無法與同地段樓盤競爭,地王只好“曬地”。
因此,開發(fā)商寧可先按兵不動(dòng),看樓市形勢是否有變化再覺得下一步該怎么做。據(jù)透露,以2007年拿地的地價(jià)要馬上進(jìn)行開發(fā),肯定是沒錢賺的。既然如此,不如就能拖則拖,等到樓價(jià)飆升到一定程度就有開發(fā)的價(jià)值了。
金沙洲地王
拍得地價(jià)高于目前房價(jià)
金沙洲板塊在2005年起以較鮮明的特色進(jìn)入廣州購房者視野。據(jù)透露,目前已經(jīng)開發(fā)的幾個(gè)樓盤,當(dāng)年拿地的價(jià)格都不到1000元/平方米。但到了2007年9月,金沙洲誕生的3幅“地王”,樓面地價(jià)最低也要7935元/平方米。
在隨后的十一黃金周中,購房者的腳步踏破了金沙洲在售樓盤的門檻。當(dāng)時(shí),金沙洲在售盤最高曾賣到1萬多元/平方米,還是一房難求。但好景不長,在隨后的調(diào)整中,金沙洲板塊的樓盤急速跳水,樓價(jià)一度降到6000多元/平方米。
直到今年6月份,根據(jù)廣州市國土房管局公布的樓市數(shù)據(jù),該月金沙街的一手住宅均價(jià)為7049元/平方米。面對這種“面粉比面包貴”的現(xiàn)實(shí),地王唯有先“曬太陽”,或等待退地的時(shí)機(jī),或等待樓市好轉(zhuǎn)。
云祥路最貴地王
想賣4萬元/m2至今無動(dòng)靜
在2007年9月11日的賣地會(huì)上,白云區(qū)云祥路地塊競拍舉牌次數(shù)最多,為137輪;競買時(shí)間最長,達(dá)45分鐘、成交樓面地價(jià)最高,為18729元/平方米。該地塊面積很小,建筑面積只有9611平方米,容積率也只有1.2,不限戶型。
賣出后,廣州市房地產(chǎn)業(yè)界人士都稱,競出的高地價(jià)“已經(jīng)不能用正常的眼光去看待該地塊最終建成的產(chǎn)品”。該項(xiàng)目規(guī)模小,又臨南湖風(fēng)景區(qū),可做不在普通市場范疇內(nèi)的豪宅盤。但在云祥路地王誕生后,雖然專家們再三強(qiáng)調(diào)這幅地塊規(guī)模很小,不應(yīng)拉高市場房價(jià),但事實(shí)上,在緊隨而至的國慶樓市上,廣州大道北的房價(jià)還是迅速拉高,基本上沒有均價(jià)低于1.5萬元/平方米的樓盤。這一高價(jià)在后來被公認(rèn)為脫離市場真實(shí)價(jià)值,但在當(dāng)時(shí)卻仍賣出不少房子。
雖然為周邊乃至廣州市的房價(jià)走高做出過“貢獻(xiàn)”,但云祥路地塊仍未實(shí)現(xiàn)自身預(yù)期可賣4萬元/平方米的“高價(jià)”。廣州市國土房管局有關(guān)人士透露,該地塊還未履行當(dāng)年的合約。
開發(fā)商期待戶型政策松綁
據(jù)了解,開發(fā)商往往更愿意開發(fā)大戶型。廣州樓市的購房者不少是換房的改善型置業(yè),想要換更大面積的住房。這部分置業(yè)者對房價(jià)的敏感度,也相對首次置業(yè)者較低。但在2007年賣出的地塊,戶型限制上要求仍較高,必須執(zhí)行“90/70”政策(即90平方米以下新建商品房總量控制在70%以上)。因此,開發(fā)商也寄望能等政策放松,不用建設(shè)太多的中小戶型。
據(jù)悉,目前不少城市在中小戶型政策上,確實(shí)已有所“松綁”。住宅地不再嚴(yán)格按照“90/70”政策執(zhí)行。
對此,廣州市國土房管局有關(guān)人士表示,戶型結(jié)構(gòu)是規(guī)劃方面的執(zhí)行問題。中央的政策廣州向來堅(jiān)決執(zhí)行,但執(zhí)行過程中會(huì)結(jié)合廣州的實(shí)際,可能不再是硬性規(guī)定1年內(nèi)必須建達(dá)到多少比例,而是根據(jù)一個(gè)時(shí)間段,比如說3年為一個(gè)周期,針對性的、靈活的落實(shí)“90/70”政策。
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“90/70”政策
自2006年6月1日起,凡新審批、新開工的商品住房建設(shè),套型建筑面積90平方米以下住房(含經(jīng)濟(jì)適用住房)面積所占比重,必須達(dá)到開發(fā)建設(shè)總面積的70%以上。直轄市、計(jì)劃單列市、省會(huì)城市因特殊情況需要調(diào)整上述比例的,必須報(bào)建設(shè)部批準(zhǔn)。過去已審批但未取得施工許可證的項(xiàng)目凡不符合上述要求的,應(yīng)根據(jù)要求進(jìn)行套型調(diào)整。
該規(guī)定出來后,每年新增住宅地用地拍賣,都按照建七成90平方米以下中小戶型進(jìn)行控制。(田桂丹)
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