雖然東莞樓市已經(jīng)頻吹“回暖”之風(fēng),但寫字樓卻依然供大于求。近日,中原公布相關(guān)數(shù)據(jù)顯示,東莞城區(qū)寫字樓的價(jià)格甚至已經(jīng)低于周邊住宅的價(jià)格。這種狀況,引發(fā)了低價(jià)入市投資寫字樓的遐想,不少投資客蠢蠢欲動(dòng)。

　　但東莞市房地產(chǎn)協(xié)會(huì)副秘書長張自立認(rèn)為,因?yàn)榻?jīng)濟(jì)形勢尚不明朗,寫字樓在年內(nèi)能不能打個(gè)翻身仗,還很難說。雖然價(jià)格低,但投資仍需謹(jǐn)慎。

　　【個(gè)案】8000元買來,28元租出

　　前幾天,市民李先生終于將自己在南城CBD附近的寫字樓租出去了一半。4年前,他購買了一套250平方米的寫字樓作為投資。當(dāng)時(shí)寫字樓迅速興起,相對高檔的寫字樓也很少,所以剛剛裝修好,就有客戶向李先生簽了3年的租約。但自從去年底該租戶搬走后,李先生至今沒有找到下一個(gè)租戶。

　　盡管租金一降再降,可李先生的房子依然無人問津。上個(gè)月,終于來了一家公司,但該公司提出,只愿意承租其中的150平方米。李先生算了一下,當(dāng)時(shí)買的時(shí)候價(jià)格為8000元一平方米,現(xiàn)在的租金,已經(jīng)降低到每平方米不到28元。“總不能一直空著吧?能租出去一半也好�！崩钕壬鷤涓袩o奈。

　　【現(xiàn)狀】寫字樓身價(jià)不斷調(diào)低

　　像李先生這種急于出租寫字樓的業(yè)主并不在少數(shù)。記者連日來走訪市區(qū)幾大商圈發(fā)現(xiàn),寫字樓租金雖已下降不少,但空置率未得到改善。

　　行政中心西面有個(gè)中高檔寫字樓,2007年時(shí)的租金為每平方米50-60元,現(xiàn)在降為40元。東莞大道旁曾號稱“最豪華寫字樓”的樓盤,現(xiàn)在的租金為每平方米28-32元。

　　經(jīng)過大幅降租,近一個(gè)月租金稍有穩(wěn)定,但寫字樓業(yè)主們的日子并不比此前好過。

　　寫字樓出租率不高,這已是業(yè)內(nèi)共識(shí),而背后的隱憂并不僅于此。東莞中原物業(yè)顧問有限公司研究部的數(shù)據(jù)顯示,2007、2008兩年供應(yīng)的寫字樓面積基本相當(dāng)。2008年新增寫字樓面積14.16萬平方米,成交面積7.32萬平方米,供求比重為1.93:1。顯然,寫字樓供過于求的局面一直沒有改變。

　　深圳博文道營銷策劃有限公司東莞營業(yè)部總經(jīng)理?xiàng)畈ㄕf,2004-2006年期間,寫字樓供應(yīng)的確有點(diǎn)過剩,目前東莞大道兩側(cè)仍不斷有寫字樓在建。等這部分寫字樓面市,很可能加重供過于求的局面。

　　舊寫字樓不斷調(diào)低身價(jià),新建寫字樓調(diào)低售價(jià)更是屢見不鮮。據(jù)日前中原公布的最新數(shù)據(jù),目前城區(qū)主要寫字樓的成交均價(jià),集中在6000—9000元/平方米,均價(jià)為7000元/平方米,有些單位價(jià)格跌破6000元/平方米。而周邊住宅的均價(jià),從5000—12000元/平方米都有,均價(jià)在7500元/平方米。顯然,寫字樓的價(jià)格已經(jīng)低于住宅的價(jià)格。

　　為了應(yīng)對低迷的市場,越來越多的寫字樓加入了低價(jià)促銷的行列,寫字樓低于住宅價(jià)格,已不是什么新鮮事。

　　【焦點(diǎn)】供需結(jié)構(gòu)偏差有待改善

　　寫字樓出租率不高,除了受整體的經(jīng)濟(jì)環(huán)境不明朗、東莞分散的經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)等影響之外,產(chǎn)品結(jié)構(gòu)與需求方的愿望不匹配,也是一個(gè)重要因素。記者走訪東莞大道及延長線、南城鴻福商圈以東城中心附近的寫字樓發(fā)現(xiàn),舊寫字樓的面積都比較大,大都在200平方米以上,其次是100平方米以上的,100平方米以下的單位少之又少。

　　大戶型空置率很高,小戶型寫字樓又很難找,這就是現(xiàn)狀。記者以租客身份走訪了多家房產(chǎn)中介及寫字樓,表示想租南城CBD附近90平方米以下的小單位,均得到“沒有這么小面積”的答復(fù)。

　　“南城財(cái)富廣場有五六十平方米的小單位,很搶手,早就租出去了。”×聯(lián)地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人楊小姐告訴記者。她說,稍好的寫字樓幾乎都沒有小戶型。

　　東莞滿堂紅商業(yè)項(xiàng)目部經(jīng)理陳少頻證實(shí)了這種情況。她說,200平方米以上的大戶型寫字樓不太好租,但較受歡迎的幾十平方米的小戶型單位又比較少。因此,部分業(yè)主不得不像本文開頭的李先生一樣,將大房拆成小房出租。

　　東莞中原研究部經(jīng)理車德銳說,從成交數(shù)據(jù)可以看出,目前寫字樓項(xiàng)目成交的套均面積普遍較小。市區(qū)在售的幾大寫字樓集中在50—130平方米,平均面積為64平方米,這反映了東莞中小企業(yè)多,大部分是剛剛起步或者是成長中的企業(yè)的現(xiàn)狀。因此,寫字樓項(xiàng)目在規(guī)劃設(shè)計(jì)的時(shí)候就應(yīng)充分考慮到這一點(diǎn)。戶型間隔小一些,適合中小企業(yè)辦公。如果考慮到大企業(yè)進(jìn)駐,戶型間隔應(yīng)靈活改造。

　　業(yè)內(nèi)還認(rèn)為,東莞本來就有很多農(nóng)民房存在,隨便一個(gè)農(nóng)民房,就比寫字樓價(jià)格要低得多。在經(jīng)濟(jì)不好的形勢下,如果寫字樓價(jià)格高,面積又太大,不少公司就很可能放棄購買或租用寫字樓,把目光轉(zhuǎn)向農(nóng)民房。

　　【難題】是投資的好時(shí)機(jī)嗎?

　　東莞新建寫字樓的硬件水平,目前完全不落后于廣州、深圳,但價(jià)格卻低得多。于是,一些投資客認(rèn)為投資東莞寫字樓的時(shí)機(jī)到了。

　　對此,車德銳說,在種種利空的打擊下,寫字樓的價(jià)格確實(shí)已降到最低位。但對投資者而言,“在別人恐懼的時(shí)候要貪婪”,這恰恰是最佳入市時(shí)機(jī),具備中長線投資眼光的投資者應(yīng)該注意這一點(diǎn)。

　　一直研究東莞寫字樓市場的業(yè)內(nèi)人士楊波也認(rèn)為,目前寫字樓的均價(jià)在7000-7500元/平方米之間,這個(gè)價(jià)格是比較合理的。如果能滿足硬件要求,投資者的確可以考慮。

　　但也有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為,投資寫字樓,不應(yīng)該僅根據(jù)當(dāng)時(shí)的價(jià)格而定。例如,南城某廣場目前的售價(jià)是每平方米5800多元,月租金是每平方米24元,年租金等于288元。如果不計(jì)算日后增值部分,投資回收期就是5850/288=20.3年,投資回報(bào)在5%左右。不過,一般情況下預(yù)期租金都會(huì)按一個(gè)比較穩(wěn)定的比率上漲。這樣算起來,還是可以投資的。

　　目前的寫字樓已經(jīng)供過于求了。如果未來兩年內(nèi)有更多寫字樓推出,寫字樓租金說不定還得往下掉。因此,市房協(xié)副秘書長張自立指出,要投資寫字樓,應(yīng)從目前的空置率、未來兩年新推出的寫字樓數(shù)量等綜合因素出發(fā)來考慮。(劉慕華)