“商品房市場陷入僵局，政府大力發(fā)展保障房，在此背景下，開發(fā)商對保障房的態(tài)度正在發(fā)生巨變。萬科、招商、保利等房企大佬紛紛加大參建保障房的力度，原因可能已不是承擔(dān)社會責(zé)任、樹立良好形象那么簡單。保障房在樓市的比重可能越來越大，大型開發(fā)商無論如何也得先搶占地盤。業(yè)界也呼吁，相關(guān)部門應(yīng)當(dāng)鼓勵開發(fā)商的這種行為，并從制度上給予落實。”

　　開發(fā)商轉(zhuǎn)攻保障房

　　由于保障房的利潤空間較小，過去通常由國有房企負(fù)責(zé)建設(shè)，一般開發(fā)商對保障房建設(shè)的積極性并不高。不過，相對于以往保障房開發(fā)的無人問津，當(dāng)下“主動”參與保障房建設(shè)的開發(fā)商正越來越多。

　　“這正是房地產(chǎn)市場‘重建’的開始�！比f科總裁郁亮在接受中國證券報記者采訪時直言，“未來中國的住宅體系包括政策性住房和商品房兩大部分，而且政策性住房會有一個可觀的比例，因此發(fā)展商必須主動參與這兩大塊的建設(shè)中來。”

　　萬科管理層表示，看好保障性住房建設(shè)與住房產(chǎn)業(yè)化的結(jié)合，將積極介入。今年的目標(biāo)是以產(chǎn)業(yè)化方式建設(shè)100萬平方米的保障性住房。

　　據(jù)了解，萬科近年已經(jīng)參與了公共租賃住房、配套商品房、限價房、經(jīng)濟(jì)適用房、廉租房等多種保障性住房的實踐，公共租賃住房有廣州的萬匯樓項目，配套商品房有上海的華漕等項目，限價房有天津的新里程等項目，經(jīng)濟(jì)適用房有武漢的青山區(qū)等項目。

　　郁亮表示，“當(dāng)前的調(diào)控政策，是希望房地產(chǎn)市場回到1998年貨幣化改革的初衷，建立更加完整的住宅體系，而行業(yè)的發(fā)展趨勢也將發(fā)生變化�！睂τ诒Ｕ闲宰》拷ㄔO(shè)，郁亮提出，應(yīng)加大廉租住房、公共租賃住房的供應(yīng)力度，重點(diǎn)關(guān)注人口流入的主要目標(biāo)城市，關(guān)注新移民、剛畢業(yè)大學(xué)生和外來務(wù)工人員。

　　在談到第一次進(jìn)軍保障性住房領(lǐng)域時的情景，遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立仍記憶猶新。2008年11月，遠(yuǎn)洋旗下的北京中聯(lián)置地房地產(chǎn)開發(fā)有限公司通過招標(biāo)，拿下管莊限價房項目用地，取名為“遠(yuǎn)洋潤園”，是當(dāng)時北京市規(guī)模最大的限價房項目之一�！皦毫�肯定是有的，限價房的價格只有每平方米7400元，如何施工才能保證不虧損，這筆賬首先就要算。”徐立表示，遠(yuǎn)洋潤園中約9萬平米、1125套的雙限房已于2009年四季度開工，剩余的11萬平方米也將于2010年上半年開工建設(shè)。同時遠(yuǎn)洋地產(chǎn)還在石景山區(qū)承接了約3萬平方米的保障房開發(fā)建設(shè)任務(wù)。

　　招商地產(chǎn)董事長孫承銘日前也指出，公司會積極參與保障性住房建設(shè)，現(xiàn)已介入相關(guān)項目的開發(fā)及建設(shè)當(dāng)中。目前招商地產(chǎn)北京立水橋項目及深圳瀾園項目均有保障房的建設(shè)配套。

　　保利地產(chǎn)2007年建設(shè)了廣州第一個限價房項目——保利西子灣，其中有八成為套型建筑面積在90平方米以下的住宅，當(dāng)時限價6500元/平方米，相當(dāng)于周圍商品房房價的七成。

　　2007年7月，保利地產(chǎn)還中標(biāo)北京常營兩限房地塊，并投資建設(shè)保利嘉園。項目包括27棟限價住宅和1棟廉租房，共計4199戶。該項目在2009年初上市，銷售均價不足6000元/平方米。在2009年年報中，公司也明確將積極把握城鎮(zhèn)化和保障性住房的發(fā)展機(jī)遇。

　　除萬科、遠(yuǎn)洋、保利外，不少房企都在加大參建保障房的力度。今年5月，首開股份位于北京大興區(qū)黃村鎮(zhèn)的限價房項目——首開康乃馨城正式動工，預(yù)計售價為6500元/平方米，而周邊的房價多數(shù)在20000元/平方米左右。綠地集團(tuán)今年也對產(chǎn)品結(jié)構(gòu)進(jìn)行了調(diào)整，保障房和現(xiàn)代服務(wù)業(yè)兩類項目的比重將增至60%。

　　能夠加快資金周轉(zhuǎn)

　　隨著政府不斷加大對經(jīng)濟(jì)適用房、限價房等保障房的投入力度，參建保障房項目正成為房地產(chǎn)企業(yè)避險的絕好去處。尤其是在商品房成交大幅下降的背景下，保障房周轉(zhuǎn)速度快的特點(diǎn)就成了吸引開發(fā)商的最大優(yōu)勢。

　　北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)及中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，6月中上旬，北京商品房成交量繼續(xù)下探，住宅總成交量僅為3094套，環(huán)比5月同期下滑37.1%。除去經(jīng)濟(jì)適用房及限價房等政策房后，商品住宅僅為1950套，環(huán)比5月中上旬下跌了32.8%。

　　在商品房陷入低迷時，保障房市場正迎來廣闊的發(fā)展空間。各地的樓市新政都明確要求加大政策房建設(shè)力度。根據(jù)北京市今年的住宅建設(shè)規(guī)劃，將開工建設(shè)政策性保障住房13.4萬戶，各類政策性住房用地占全市住房供地的50%以上，新開工建設(shè)和收購各類政策性住房占全市住房新開工套數(shù)的50%以上。此外，今年北京市住宅用地供應(yīng)總量為2500公頃，其中廉租房、公租房、經(jīng)濟(jì)適用房、限價房和定向安置房用地占到1250公頃。對于開發(fā)商來說，快速發(fā)展的保障房無疑是個巨大的市場。

　　“雖然保障性住房利潤率低，通常僅在3%左右，但在房地產(chǎn)宏觀調(diào)控之下，不失為一個安全的經(jīng)營模式。相對于普通商品房，保障性住房的建安成本較低，宣傳和銷售費(fèi)用不高，可以很好地控制成本。更重要的是，保障房的周轉(zhuǎn)速度快，能夠加速開發(fā)商的資金周轉(zhuǎn)，在當(dāng)前房地產(chǎn)陷入僵局的情況下，無疑對開發(fā)商有很大的吸引力�！睒I(yè)內(nèi)人士指出。

　　首開股份有關(guān)人員在接受中國證券報記者采訪時也表示，保障房雖然對公司的利潤空間有一定影響，但是對市場有積極的意義。同時，保障性住房周轉(zhuǎn)速度快符合公司加快周轉(zhuǎn)的目標(biāo)。因此公司將在綜合判斷的基礎(chǔ)上，積極爭取并有選擇地參與保障房項目的建設(shè)。

　　專家認(rèn)為，房企進(jìn)入保障房市場，主要是由于商品房市場受到政策調(diào)控，而保障房市場受到政策支持。而且由于保障房是政府項目，開發(fā)商更容易獲得銀行貸款授信，對資金的壓力較小。

　　應(yīng)鼓勵開發(fā)商建設(shè)熱情

　　從建造高檔樓盤到發(fā)展普通住宅，再到保障房建設(shè)，房地產(chǎn)企業(yè)正經(jīng)歷著一次回歸。然而在加大保障房建設(shè)力度的背景下，如何真正鼓勵開發(fā)商的建設(shè)熱情，將是保障房建設(shè)目標(biāo)能否順利實現(xiàn)的關(guān)鍵。

　　根據(jù)規(guī)劃，2010年我國將建設(shè)各類保障性住房和棚戶區(qū)改造住房580萬套，改造農(nóng)村危房120萬戶，保障房建設(shè)任務(wù)艱巨。6月18日，住建部、國土部、發(fā)改委等6部委聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于做好住房保障規(guī)劃編制的通知》，要求加快建設(shè)公共租賃住房、限價商品住房，加快住房保障立法，推進(jìn)信息化建設(shè)。今年7月底前，各級2010-2012年保障性住房建設(shè)規(guī)劃將向社會公布。

　　盡管主要由國家推動，但是現(xiàn)階段，開發(fā)商仍然是保障房建設(shè)的主體。積極有效地調(diào)動起開發(fā)商的保障房建設(shè)積極性，避免作秀的行為，確保開發(fā)商真正投入到保障房的建設(shè)中去，就成為解決保障房建設(shè)的要點(diǎn)之一。

　　遠(yuǎn)洋地產(chǎn)副總裁徐立表示，在國外，保障性住房建設(shè)往往在利率等方面享受相關(guān)優(yōu)惠，我國如何在制度設(shè)計上鼓勵房地產(chǎn)企業(yè)參與保障性住房建設(shè)的積極性還需要繼續(xù)探索。

　　專家也指出，保障房建設(shè)除需要大量資金投入，還需要政府提供優(yōu)惠的推地政策，并對建設(shè)前期的征地、拆遷進(jìn)行支持。除此之外，關(guān)鍵還要有相應(yīng)的配套措施，包括激勵機(jī)制和風(fēng)險分擔(dān)機(jī)制，在保持政府投資力度不變的前提下，鼓勵和支持民間資本進(jìn)入。本報記者 于萍 萬晶