近日，位于寶山顧村的保利葉上海開盤，推出的戶型單價從14000至17000元不等，相比去年高達20000元的單價，此次的價格下滑幅度令人驚訝，此外加送最高35平米的面積，終使此次開盤迎來了難得的熱銷。但是近日有細心的購房者表示，此次推出的房型得房率不到70%，遠遠低于1月開盤的房源的得房率。

　　本版撰文 周祺瑾

　　業(yè)主爆料

　　新盤得房率不足七成

　　一位自稱姓林的購房者向記者透露，看了此次保利葉上海新推出的樣板房，整體感覺面積很小，和銷售稱93平米不符。而這個購房者在1月份也恰好來看過房，兩相比較，覺得房源內(nèi)部面積縮小了。

　　這種猜測也得到了相關(guān)數(shù)據(jù)的支持，該業(yè)主向記者展示了從網(wǎng)上房地產(chǎn)得到此次開盤的房源信息，此次開盤的1078弄房源中一套93.03平米的房型，實得面積為65.11平米，得房率為69.98%左右。而1月份推出一套89平米的房源，實得面積為66平米，得房率為75%。

　　事實上，保利的銷售人員也默認了此次得房率沒有1月份開盤房源的高，但是該工作人員認為加上20-35平米的贈送面積，實際上比先前的房源更優(yōu)惠。

　　但也有業(yè)主對于這樣的贈送表示了質(zhì)疑，比如一套88.42平米的住房，贈送按照30平米，得房率69.98%計算，實際面積為79.37。但是如果是按照一期的得房率計算，88.42平米的房源，實際面積應(yīng)該為66.31�？瓷先ヒ�比一期的房源實際高了10多平米，但是細心的業(yè)主對一期和二期的戶型圖對比后發(fā)現(xiàn)(一期的D1戶型和二期的A4戶型)，一期的銷售中，也曾贈送過入戶花園，只是當時是按照一半的面積贈送，而此次二期中贈送的衛(wèi)生間，其實就是一期戶型中的飄窗位置，唯一多的就是花壇。這樣兩相比較，一、二兩期差距還不足10平米，但是從兩者的房型來看，二期的房型顯得狹長，不如一期的盡如人意。此外，該購房者還表示，此次推出的房源交房期在兩年以后，這對不少自住客來說在支付貸款的同時，還要承擔兩年的房租等費用，實際得益并不多。

　　記者調(diào)查

　　價格重回1月水平

　　無論此次關(guān)于贈送面積的誘惑是實是虛，但可以說從價格來說的確比預期的要低不少。此次一套90平米的房源，總價為145-165萬，單價為1.6-1.8萬。事實上2009年，保利葉上海推出過一批房源，單價高達2萬余元。另有相關(guān)數(shù)據(jù)顯示，保利1月中旬推出的一批房源，總價也是140-160萬，最小面積為88平米左右。由此可見，保利葉上海的價格已經(jīng)和1月持平。

　　對此，一位熟悉保利葉上海銷售的工作人員表示，2萬元的房源是尾盤房源，保利葉上海的高層景觀好，單價高，因此留到尾盤銷售。但是目前在售的房源單價最低的低于1.6萬元，相差4000元/平米的樓層價，實在難以令人信服。一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士分析，保利此次開盤的確低于市場的預期，結(jié)合贈送面積，也是為了弱化折扣的負面影響，其實對于一些大盤項目，開發(fā)商最懼怕的就是因為降價遭到前期業(yè)主的退房的事項，因為是期房，前期業(yè)主看到尚未到手的房子價格縮水，難免會把不平衡轉(zhuǎn)移到開發(fā)商，從而造成對開發(fā)企業(yè)的困擾，因此目前開發(fā)商都不敢公開降價，但事實上經(jīng)過幾個月的遮遮掩掩，目前顧村的樓盤折扣風潮早已經(jīng)是公開的秘密。

　　但也有人表示，此次開盤的房源得房率低的確是事實，其實按照這幾年的建筑設(shè)計水平，即使高層，得房率一般也可以做到高于70%，葉上海的這批房源在這方面有點弱化，通過贈送面積，降低價格的方式，也是對此次房型得房率欠佳的一種彌補。

　　區(qū)域動態(tài)

　　價格松動，寶山跌聲一片

　　從新政推出以來，顧村卷入降價風波，之后西城區(qū)一帶也受到波動。4月份，顧村內(nèi)某個知名樓盤以低于1.6萬開盤之后，降價風就首先從顧村拉開。有一位不愿透露姓名的開發(fā)商表示，顧村目前的新房源還是比較充足，遇到市場調(diào)整，日益縮小的購房量導致開發(fā)商競爭壓力加大，因此到了開盤節(jié)點上，為了確保資金流的充裕，開始選擇降價，而只要有一個企業(yè)降，特別是那些標桿項目下降，勢必對同期銷售的房源產(chǎn)生壓力，這樣降價的鯰魚效應(yīng)就會產(chǎn)生。

　　目前，顧村的價格折扣潮傳向了西城區(qū)，幾個月前，該區(qū)域的價格還一致以老盤香逸灣為標桿，單價近1.8萬，但是近日東方麗都的開盤價格，最低的不過1.35萬，最高不過1.6萬元，萬業(yè)紫辰則推出1.7萬的精裝房，剔除1千元的裝修單價，實際售價也在1.6萬左右。

　　該區(qū)域內(nèi)一個不愿透露姓名的開發(fā)商表示，顧村的價格松動對周邊區(qū)域造成影響。

　　同策咨詢與研究中心主任夏宇表示，目前的顧村無論從配套還是品質(zhì)，和兩年前都沒有形成質(zhì)的改變，加上客戶群大多外向為主，因此當市場出現(xiàn)調(diào)整，價格會下跌并不奇怪。

　　連鎖反應(yīng)

　　上市企業(yè)率先掀起降價潮

　　保利葉上海的降價引發(fā)業(yè)內(nèi)對于大型企業(yè)面對市場激變的思考。近來，銀行對房地產(chǎn)開發(fā)融資全面喊停，萬科、保利、中華企業(yè)等地產(chǎn)股價格連日下跌，招商地產(chǎn)50億元原計劃的增發(fā)均告停止，香港上市的恒盛地產(chǎn)宣布暫停海外高息發(fā)債計劃，多家房企IPO融資暫停，銷售方面以萬科為首的企業(yè)，銷售額大降兩成。面對內(nèi)憂外患的境遇，開發(fā)商資金鏈日益告急，下調(diào)似乎成為最終的選擇。

　　據(jù)悉就在保利旗下多個項目傳出降價的時候，萬科，這個曾在2008年首個下降的房企也按捺不住，有消息稱，萬科將于近日內(nèi)全國降價，事實上，在萬科在蘇州和廣州的項目已經(jīng)有了價格調(diào)整，全國調(diào)價并不是空穴來風。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，大型企業(yè)已經(jīng)到了降價的邊緣，一直不愿公開，只是鑒于先降價將會引發(fā)退房等擔憂，如今各種消息直接指向日益緊縮的資金鏈時，降價的信號已經(jīng)全面亮起，對于那些上市企業(yè)來說，還背負強大的業(yè)績壓力，因此降價最有可能從這些龍頭企業(yè)開始。

　　記者手記

　　創(chuàng)新不乏實用才是重點

　　在此次采訪中，記者發(fā)現(xiàn)顧村一帶的競爭比想象中激烈，綠地、農(nóng)工商、盛高、旭輝等都是知名度很高的品牌企業(yè)，要在這樣一批群英薈萃的地區(qū)脫穎而出，除了靠本身的品牌，還要依靠產(chǎn)品的創(chuàng)新和實用。作為區(qū)域內(nèi)的品牌企業(yè)，如果得房率連普通產(chǎn)品都不如，這就很難令人相信，打造的公園住宅，能給購房者帶來怎樣的嶄新的生活理念也值得商榷。