財經(jīng)關(guān)注

　　“我們不是降價，而是‘平價’銷售——紫苑新開的這兩棟樓雖然是工業(yè)化建造，成本要高一點，但比前期的售價還要低一點，這不是降價，因為產(chǎn)品類型不同，我們只是根據(jù)市場情況調(diào)整了預(yù)期。”針對近日備受關(guān)注的“萬科降價售樓”消息，萬科有關(guān)負(fù)責(zé)人如是說。

　　記者調(diào)查

　　“降價”后的開盤價

　　比3月成交價高

　　讓我們來看看此次萬科假日風(fēng)景紫苑最后兩棟樓盤“降價”開盤的真實情況：

　　5月16日，取得預(yù)售許可證的萬科中糧假日風(fēng)景D1、D8號樓開盤銷售。按照其在北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站公示的信息，其中D1號樓擬售均價為25267元/平方米，而D8號樓擬售均價為25051元/平方米。

　　而根據(jù)開盤當(dāng)天現(xiàn)場的情況，萬科對購房人給出了開盤當(dāng)日優(yōu)惠2%、一次性付款優(yōu)惠2%等優(yōu)惠條件。按照當(dāng)時現(xiàn)場該項目相關(guān)負(fù)責(zé)人的介紹，經(jīng)過累計開盤的優(yōu)惠，最高折扣為95折，實際開盤銷售價能達(dá)到24200元/平方米左右。

　　對比3月11日紫苑推出的6號樓和7號樓，雖然北京市房地產(chǎn)交易管理網(wǎng)站公示6號樓和7號樓開盤擬售均價分別為25460元/平方米、24635元/平方米，但該網(wǎng)站的成交數(shù)據(jù)顯示，6號樓和7號樓共推出的160套房子，3月成交130多套，成交均價為24100元/平方米左右；4月又成交了10多套，成交均價為2.39萬元/平方米左右。

　　不難看出，萬科此次新盤開盤銷售價格雖然低于3月前期開盤的擬售均價，但卻高出了前期的成交均價。由此，不難看出，上文中萬科負(fù)責(zé)人說的“不是降價而是平價”不無道理。

　　業(yè)內(nèi)觀點

　　“平價”銷售將成

　　樓市“降價方式”

　　“雖然萬科不是第一家‘平價’開新盤的公司，但萬科降低預(yù)期，采取了平價銷售，無疑會和2008年那輪調(diào)控一樣，會在北京樓市起一個帶頭作用，房價上漲的勢頭也將有望因此被熨平，而這正是管理層‘遏制房價過快上漲’所要的。”中原地產(chǎn)華北區(qū)董事總經(jīng)理李文杰分析。

　　正如他所言，萬科并不是第一家“降低預(yù)期”、“平價”銷售的開發(fā)商，此前，如來廣營地區(qū)的中鐵國際城，將新開銷售價由2.3-2.5萬元/平方米調(diào)整到了2-2.1萬元/平方米；大興綠地1.8萬元/平方米推出了精裝修“地王”項目；北京城建2.3萬元/平方米推出北苑地區(qū)新項目等等，無不是“降低預(yù)期”、“平價”銷售的案例。但作為房地產(chǎn)企業(yè)的領(lǐng)頭兵，萬科此舉將給北京多家樓盤以方向。

　　萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人對紫苑最后兩棟樓的介紹，確實表明了此輪調(diào)整中萬科開始“平價”銷售的決心。根據(jù)他的介紹，紫苑最后兩棟樓為住宅產(chǎn)業(yè)化的“改良版”，“采用工廠化技術(shù)建造，制造精度明顯高于傳統(tǒng)施工方式，品質(zhì)更有保障”，而且和之前的產(chǎn)品相比，此次“平價”銷售的兩棟樓成本要高800元/平方米左右；而且是本來應(yīng)該相對前期大戶型更受市場歡迎的小戶型設(shè)計，“平價開盤，加上開盤優(yōu)惠，性價比在當(dāng)前市場中具有一定優(yōu)勢�！倍鴣碜匀f科內(nèi)部的消息，萬科即將開盤銷售的長陽半島項目也將“平價”銷售。

　　調(diào)查顯示，此前，多家開發(fā)商采取了“觀望”，以觀察萬科這樣的領(lǐng)頭兵下一步的舉動�！叭f科已經(jīng)率先‘平價’了，我們也會跟風(fēng)。”昨天，多家接受采訪的大小開發(fā)商表示，“一個可以預(yù)見的情景是，在萬科的示范作用下，下一步各樓盤新開項目都會采用‘平價’銷售的模式‘低價’開盤�！�

　　財經(jīng)分析

　　萬科緣何“平價銷售”

　　毫無疑問，在保利、首創(chuàng)、首開等幾大公司中，萬科又是此次調(diào)整中最先用“平價”銷售“表態(tài)”的龍頭企業(yè)。那么，萬科緣何會率先“平價銷售”？

　　“和萬科年初定下的980億年銷售目標(biāo)分不開�！弊蛱�，幾位不愿意透露姓名的業(yè)內(nèi)人士表示�！案鶕�(jù)萬科內(nèi)部人士透露的信息，萬科今年定下的年銷售目標(biāo)是980億元——這個是在樓市調(diào)控前定下的目標(biāo)，是建立在房價上行的基礎(chǔ)上的，如今樓市面臨嚴(yán)厲的調(diào)控，要完成980億元的銷售目標(biāo)顯然是不行的，只有通過銷售策略，快速銷售回款才是首選�！币晃粯I(yè)內(nèi)人士分析。此外，有業(yè)內(nèi)人士也表示，“萬科率先‘平價’銷售并不意外，之前，聽說萬科總裁郁亮已經(jīng)在集團(tuán)講話表示：‘不要心存幻想，政府抓的很緊，不要心存僥幸’、‘市場真的很壞了？是我們的起點高了’以及‘我們要跑的比對手快’等等�！�

　　萬科轉(zhuǎn)型？

　　一位熟悉萬科的業(yè)內(nèi)人士則表示，事實上，面對此輪宏觀調(diào)控，萬科已經(jīng)在悄然轉(zhuǎn)型，由過去的“單翼”向“雙翼”悄然轉(zhuǎn)型，即由過去單一的住宅板塊向住宅和商業(yè)地產(chǎn)雙重板塊轉(zhuǎn)型，而這其中，或許包含了萬科對此次宏觀調(diào)控最敏感的感觸：今后，商品住宅開發(fā)黃金期將成過去，取而代之的是保障房和不受調(diào)控的商業(yè)地產(chǎn)。

　　“這才是萬科又在今年率先推出‘平價’銷售的深層原因�！彼�透露，而這也是如萬科相關(guān)負(fù)責(zé)人昨天所說的“將積極主動順應(yīng)市場變化趨勢，尊重市場實際情況合理定價，按照購房者愿意接受的價格售出我們的產(chǎn)品”的背后原因。值得關(guān)注的消息是，根據(jù)萬科副總裁毛大慶的透露，萬科今年將在北京啟動三個大型包括商業(yè)地產(chǎn)在內(nèi)的城市綜合體項目，而這之前，作為住宅開發(fā)商萬科從未曾有過。(記者余美英)