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借著勢不可擋的銷售進(jìn)度,保利地產(chǎn)(600048.SH)在前三季度加快購地速度,成為今年以來新增土地儲備最多的開發(fā)商,這背后的支撐,是自2008年房地產(chǎn)冷凍期以來,始終樂觀看市的公司董事長李彬海。
業(yè)內(nèi)人士對《投資者報》表示,雖然保利地產(chǎn)第三季度業(yè)績格外喜人,但仍要注意國內(nèi)外經(jīng)濟(jì)增長、居民收入、企業(yè)盈利改善等低于預(yù)期以及政策調(diào)控超出預(yù)期的風(fēng)險,加之在未來很長一段時間里,一線城市新盤供應(yīng)仍將不足,在較高房價背景下,成交量難以大幅回升,房價上漲動力有限,拿地價格卻隨著多家房地產(chǎn)競購而高企不下。
四季度或迎暴增業(yè)績
三季報顯示,隨著銷售額快速增長,公司營業(yè)收入出現(xiàn)大幅度上漲,其營業(yè)收入達(dá)114.5億元,同比增長71.09%;實(shí)現(xiàn)凈利潤17.87億元,同比增長40.98%;實(shí)現(xiàn)每股收益0.55元,同比增長38.36%。
此前的2007和2008年度,保利地產(chǎn)第四季度實(shí)現(xiàn)主營業(yè)務(wù)收入占全年比重分別為51.83%和56.87%;凈利潤占全年比重分別為62.24%和43.4%?梢钥闯觯谒募径仁潜@禺a(chǎn)項(xiàng)目結(jié)轉(zhuǎn)的集中期,也是業(yè)績釋放期。其今年第四季度的業(yè)績絕對額和占全年比重將依然樂觀。而且從銷售簽約面積和銷售簽約金額來看,160%以上的同比增長率,也注定了其2009年度的業(yè)績高增長可期。
從存貨數(shù)據(jù)看,截至9月30日保利地產(chǎn)的數(shù)據(jù)為528.48億元,較年初尚有31.48%的增長,說明前9個月公司依然在加大項(xiàng)目投入和項(xiàng)目拓展,經(jīng)營規(guī)模繼續(xù)擴(kuò)大,為今明兩年業(yè)績增長做好了前期準(zhǔn)備。
截止到9月末,保利地產(chǎn)預(yù)收賬款286億元,同比增長107%;比2008年底增長191%。預(yù)計2009年公司全年銷售簽約金額430億元~450億元,加上2008年底尚余98億元的預(yù)收款,預(yù)計今年結(jié)算收入190億元左右,2009年底預(yù)計將剩余340億元可以供給保利地產(chǎn)2010年結(jié)算?梢哉f,保利地產(chǎn)已經(jīng)將2010年的業(yè)績提前鎖定了。
值得關(guān)注的是,保利地產(chǎn)在資產(chǎn)減值損失項(xiàng)目,僅沖回8762.79萬元,相比上年同期的69.49萬元變化僅幾千萬元。而根據(jù)萬科A公布的三季報顯示,其沖回的資產(chǎn)減值損失高達(dá)2.38億元,相比該公司2008年度同期5.65億元的計提,變化幅度高達(dá)8億多元。
同樣,金地集團(tuán)1~9月沖回的資產(chǎn)減值損失也有2.45億元,且其沖回集中在7~9月。由于會計處理的不同,相比萬科A和金地集團(tuán),保利地產(chǎn)三季報要遜色不少。
銷售方面,保利地產(chǎn)也取得較快幅度增長,今年1~9月份公司實(shí)現(xiàn)房地產(chǎn)銷售簽約面積392.24萬平方米,銷售簽約金額323.35億元,同比增長163.16%和165.20%。此外,由于本年銷售狀況良好、資金回籠金額增大,公司前三季度預(yù)收賬款285.86億元,較年初增長191.74%。
染指商業(yè)地產(chǎn)
截至10月下旬的統(tǒng)計顯示,保利地產(chǎn)已經(jīng)在今年斥資300億元用于新增土地儲備,新增總建筑面積超過700萬平方米,成為今年以來在國內(nèi)買地量最大的開發(fā)商。僅9月份,保利地產(chǎn)先后在青島、長春、南京、上海、杭州、重慶、佛山7座城市獲取地塊,合計斥資高達(dá)99.25億元。
但開工面積方面,保利地產(chǎn)新開工面積120.58 萬平方米,竣工面積49.73 萬平方米。今年1~9 月份在建面積1049.77 萬平方米,比去年同期增長7.53%,增幅有限。
這明顯與其拿地速度不符。10月20日,保利地產(chǎn)同時在南京、廣州和佛山三個城市獲得大宗地塊,涉及總用地面積高達(dá)140萬平方米。與往常不同的是,保利地產(chǎn)之前專注做住宅開發(fā),此次在廣州、佛山獲得的兩個項(xiàng)目都包含了大量的商業(yè)用地。
“公司從幾年前,就開始參與商業(yè)地產(chǎn)開發(fā),速度幾乎與住宅開發(fā)時相同。這也顯示出保利地產(chǎn)對商業(yè)地產(chǎn)志在必得的決心! 保利地產(chǎn)內(nèi)部人士10月28日對《投資者報》表示。
雖然在以前的業(yè)績表上,很少看到商業(yè)地產(chǎn)對保利地產(chǎn)的貢獻(xiàn),但其在廣州早就進(jìn)行過幾個高端寫字樓或綜合商業(yè)體的開發(fā)。保利地產(chǎn)董事總經(jīng)理宋廣菊此前透露,近期拿到手的項(xiàng)目里,頻現(xiàn)商業(yè)用地,與公司戰(zhàn)略調(diào)整有關(guān)。商業(yè)地產(chǎn)占用資金額度較大,尤其是持有商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目,對資金額度需求更大,保利地產(chǎn)戰(zhàn)略轉(zhuǎn)型的調(diào)整比較明顯。
保利地產(chǎn)充沛的現(xiàn)金流是轉(zhuǎn)型的有力支撐,加上連續(xù)拿地,讓公司未來3年開發(fā)銷售均有保障;然后是成本控制優(yōu)勢明顯,今年1~9月,三項(xiàng)費(fèi)率只有5.5%,在行業(yè)中處最低水平。這也為其進(jìn)一步發(fā)展商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目打下基礎(chǔ)。
如果算上前9個月在土地上的支出,該公司今年以來在土地上的投入達(dá)400億元。要注意的是,保利地產(chǎn)在今年所獲得的土地地價不菲,前9月的平均樓面地價為3254元/平方米,比其之前2000元左右的存量土地單價高出162.7%,這進(jìn)一步增加了建設(shè)成本。
三季報出來后,多家分析機(jī)構(gòu)對其評級為“強(qiáng)烈推薦”,業(yè)績超過預(yù)期。國海證券表示,四季度如果延續(xù)10月份的良好銷售勢頭,對地產(chǎn)板塊業(yè)績的樂觀預(yù)期,可以至少延續(xù)到2010年中報。
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